В операциях купли продажи недвижимости всегда фигурирует такой документ, как акт передачи имущества. Он служит прямым подтверждением, что это имущество на законных основаниях было передано из рук в руки, то есть, официально сменило собственника.
Что такое акт приема-передачи имущества?
Прежде всего, стоит упомянуть, что оформление акта приема-передачи имущества по закону является обязательным. Какая из сторон занимается его составлением неважно только в том случае, если речь идет о покупке жилья на вторичном рынке. Для договоров долевого участия, регулирующих порядок приобретения квартир у застройщика, составление такого акта берет на себя застройщик.
Основная задача акта приема-передачи – подтвердить физический переход недвижимого имущества от одного владельца к другому. В нем же фиксируется отсутствие взаимных претензий сторон сделки – то есть, продавец подтверждает, что передает покупателю квартиру и всё к ней прилагающееся, а тот, в свою очередь, заверяет, что предметом сделки полностью удовлетворен.
Не забывайте! Фактически акт приема-передачи входит в перечень правоустанавливающих документов. Он может быть неплохим помощником в суде при возникновении спорных ситуаций, поскольку является отдельной и крайне подробно описывающей переход имущественных прав бумагой, подтверждающей, что передача квартиры действительно состоялась.
Когда составляется приемо-передаточный акт?
Акт приема-передачи, используемый при покупке недвижимости у собственника, отличается от того, который задействован в договоре с застройщиком.
В первом случае он имеет вид отдельной бумаги, приложения к ДКП, и по предварительному согласованию может быть упомянут в отдельном пункте договора купли-продажи. В таком акте описываются не только подробные характеристики квартиры, но и некоторые, связанные с ней, правовые моменты: например, задолженность за оплату коммунальных услуг, которая будет продолжать числиться за предыдущим владельцем. В качестве подтверждения этого факта в передаточный акт заносятся показания счетчиков.
Если же недвижимость покупается по договору долевого участия, уполномоченный представитель компании составляет акт приема-передачи, который является официальным приложением к действующему ДДУ. В случае обнаружения дефектов квартиры, составляется отдельный акт, а непосредственно передаточный подписывается только после их устранения застройщиком. Однако последний может подписать акт в одностороннем порядке, если дольщик проигнорировал официальное уведомление об осмотре квартиры.
Когда речь идет о купле-продажи вторичной недвижимости, бланк акта приема-передачи имущества является своеобразным сигналом для проведения окончательных расчетов. Когда за квартиру уплачивается задаток, остаток средств покупатель перечисляет или передает наличными после фактического принятия квартиры у продавца, а обычно одновременно с ним, о чем и составляется соответствующий акт. Если квартира полностью соответствует предмету договора, и стороны всем довольны, акт подписывается.
Важно! При отказе одной из сторон, например, продавца подписывать акт, особенно, если ДКП уже подписан, а окончательные расчеты произведены, придется обратиться в суд. Однако перед этим следует уведомить его о необходимости как можно скорее решить этот вопрос. Если реакции на уведомление не последовало, необходимо составить исковое заявление о принудительном подписании передаточного акта. К нему можно приложить обоснованные претензии об упущенной финансовой выгоде, денежных издержках и.т.д.
Какие пункты должен включать акт приема-передачи?
Образец передаточного акта нетрудно найти в интернете, но то, как он будет выглядеть в конечном итоге, зависит от сторон сделки. Есть пункты, которые обязательно следует включить в документ, а есть необязательные дополнения, зависящие от специфики сделки.
Для того, чтобы подписанная бумага являлась действительно актом и имела юридическую силу, в него обязательно следует внести:
- 1Название документа.
- 2Дату и место подписания. Иногда при заключении договора продавец и покупатель могут находиться в разных городах. В каком из них будет подписан передаточный акт, значения не имеет.
- 3Данные паспортов сторон. В акт включаются подробные реквизиты участников сделки. Если с какой-то стороны действует доверенное лицо, его реквизиты также должны быть зафиксированы в акте.
- 4Ссылку на основной документ. Основанием для составления передаточного акта служит договор купли-продажи.
- 5Описание недвижимости в соответствии с паспортом БТИ: площадь, количество комнат. Как раз этот пункт должен быть настолько подробным, насколько это вообще возможно. В него желательно включить максимально точные характеристики предмета сделки – не только те, которые содержатся в технической документации, но и индивидуальные для конкретной квартиры.
- 6Перечень содержимого квартиры. Если жилье продается на вторичном рынке, оно почти никогда не переходит покупателю абсолютно пустым. Как минимум, в нем присутствует необходимая сантехника, газовая плита, колонка и т.д. Нередко продавцы предпочитают оставить некоторые предметы бытовой техники и приглянувшуюся покупателю мебель за отдельную плату. Это также нужно отразить в передаточном акте.
- 7Список документов на недвижимость. Документ на квартиру, неотделимые от нее, – это часть имущества, и их передача также подлежит контролю. Кроме того, что ее нужно обеспечить распиской, об этом следует создать и отдельный пункт акта.
- 8Отметку об отсутствии претензий.
Данный список пунктов является основополагающим для оформления акта. Иных данных он может и не содержать, но на практике в него вписываются и другие положения, окончательно регулирующие вопрос передачи имущества.
Обратите внимание! Акт приемки-передач не подлежит обязательной регистрации у нотариуса, поскольку является дополнением к ДКП. Однако нелишне обратиться к специалистам за помощью по его составлению – так больше вероятность заранее учесть и предупредить возможные риски.
Подводные камни
Риски, касающиеся акта приема-передачи, сводятся к утверждению, что составлять и подписывать его нужно обязательно, однако спешить при этом не следует.
Содержимое квартиры, переходящее к новому владельцу, непременно должно быть описано в документе. Особенно это важно, если техника или мебель также продается и входит в общую стоимость квартиры, упомянутую в договоре. Лучше всего подобные моменты освещать в договоре купли-продажи, а затем дублировать их в передаточный акт.
Также повышенное внимание нужно уделить отсутствию долгов за коммунальные услуги, которые, согласно закону, числятся за предыдущим владельцем квартиры. Если они есть, но покупатель согласен взять на себя ответственность за их погашение, эту информацию нужно включить в акт. Однако нередко новые владельцы не осведомлены о подобных проблемах, поэтому стоит заранее поинтересоваться, не числится ли за квартирой задолженность.
И последнее – передаточный акт нужно подписывать только тогда, когда государственная регистрация договора подходит к концу, и риск ее срыва минимален. В противном случае может оказаться так, что покупатель, въехав в квартиру и начав в ней ремонт, столкнется с фактом, что регистрация приостановлена, а жилье ему не принадлежит.