Чьи подвалы в домах: разбираемся в запутанном вопросе собственности

Если спросить у жильцов многоквартирного дома: «А кому принадлежит подвал?», — ответы будут совершенно разными. Кто-то уверенно скажет: «Городу». Другой пожмёт плечами: «Наверное, управляющей компании». А третий добавит: «Раз там трубы и кабели — значит, это общее имущество».

И правда, подвалы — это едва ли не самая тёмная зона в правовом смысле. Там может быть и склад соседки, и мастерская «умельца» из второго подъезда, и даже небольшой магазин, сдающийся в аренду. Неудивительно, что вопрос «чей подвал?» часто становится причиной ссор, жалоб и судебных исков.

В этой статье мы разложим всё по полочкам: что говорит закон, кому фактически принадлежит подвал, можно ли его приватизировать и какие ошибки чаще всего совершают жильцы.

Законодательная база: что говорит Жилищный кодекс

Первое, к чему стоит обратиться — это закон. Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 36) однозначен:

• всё, что обслуживает больше одной квартиры в доме,
• всё, что не относится к отдельным жилым или нежилым помещениям,
• всё, что необходимо для функционирования здания,

считается общим имуществом.

Это значит, что подвальные помещения, где проходят трубы отопления, расположены стояки водоснабжения или электрические кабели, автоматически становятся частью общедомовой собственности. И никакая управляющая компания, никакой ЖЭК не могут объявить их «своими».

Чтобы было проще понять: представьте лестничную клетку. Никто из жильцов не может сказать: «Эта площадка между этажами моя». Она общая, потому что ею пользуются все. Подвал с коммуникациями — это та же самая лестничная клетка, только «под землёй».

Подвал как общая долевая собственность

И вот тут начинается самое интересное. Да, подвал — это общее имущество. Но кому он конкретно принадлежит? Ответ прост: всем собственникам квартир и нежилых помещений в доме одновременно.

Если в доме 100 квартир, то у каждого жильца есть доля в этом подвале. Доля пропорциональна площади его квартиры. Условно: у владельца «однушки» доля меньше, чем у хозяина трёхкомнатной квартиры. Но выделить её «в натуре» невозможно. Вы не можете сказать: «Моя доля вот в этом углу подвала». Это доля на весь подвал, целиком.

Здесь многие удивляются: «Значит, я тоже совладелец подвала? Даже если я никогда туда не спускался?» Да! Именно так. Даже если вы понятия не имеете, где у вас вход в подвал, закон считает вас одним из его собственников.

И отсюда вытекает важный момент: никакая компания не имеет права распоряжаться подвалом по своему усмотрению без решения общего собрания жильцов. Хотят сдать помещение в аренду под магазин? Нужен протокол собрания. Планируют устроить склад? Опять же требуется согласие большинства собственников.

Судебная практика: когда подвалы «отвоёвывают» обратно

Историй о том, как жильцы через суд возвращают себе подвал, предостаточно. Например, в одном доме на первом этаже «вдруг» появился продуктовый магазин. Оказалось, что часть подвала оформили как отдельное помещение и сдали в аренду. Жильцы возмутились: никакого согласия они не давали. Суд встал на их сторону и признал помещение общедомовым имуществом.

Другой случай — подвал был зарегистрирован как «муниципальное нежилое помещение». Но там находились коммуникации, обслуживающие весь дом. Верховный суд подтвердил: помещение с инженерными системами не может быть передано в частные руки, оно принадлежит жильцам.

Такие решения показывают: даже если кто-то «прихватил» подвал, закон почти всегда защищает права собственников дома. Главное — не молчать, а действовать.

Но бывают исключения

Здесь нужно внести важную оговорку. Не каждый подвал автоматически является общей собственностью. Если при строительстве дома часть подвального пространства сразу проектировалась как отдельное нежилое помещение — например, под магазин, аптеку или офис — и это было зарегистрировано в БТИ и Росреестре ещё до приватизации квартир, то такое помещение действительно может иметь отдельного владельца.

То есть подвал условно делится на две категории:

1. 1

   Технический подвал — с трубами, кабелями, коммуникациями. Всегда общее имущество.
2. 2

   Коммерческое нежилое помещение — если изначально оформлено как отдельный объект недвижимости. В таком случае оно может принадлежать городу, юридическому лицу или физическому лицу.

Простой пример: в одном доме подвал разделён стенами. В одной части — трубы и инженерные узлы. Это общее имущество. В другой части — небольшой офис, зарегистрированный как нежилое помещение ещё застройщиком. Эта часть не принадлежит жильцам.

Как жильцам оформить свои права на подвал

Многие собственники удивляются: «Раз подвал и так наш, зачем что-то оформлять?» На деле оформление крайне важно.

Во-первых, чтобы зафиксировать юридический статус. В выписке ЕГРН (Росреестр) можно проверить: числится ли подвал как общее имущество или зарегистрирован на конкретное лицо. Если в документах указан сторонний собственник, а там трубы, стояки и общие сети — это сигнал к действию.

Во-вторых, оформление нужно для того, чтобы распоряжаться подвалом. Скажем, жильцы хотят сдавать его в аренду под мастерскую или склад. Без протокола общего собрания и правильно составленных документов управляющая компания может легко оспорить это решение.

Как действовать пошагово:

• Получить поэтажный план дома и техпаспорт БТИ.
• Проверить кадастровую выписку из Росреестра.
• Если подвал нигде не выделен как отдельное помещение, он автоматически считается общим имуществом.
• Провести общее собрание жильцов и зафиксировать в протоколе решение о пользовании подвалом.

Что делать, если подвал «захватили»

Ситуация, к сожалению, не редкость. Управляющая компания или отдельный предприимчивый сосед вдруг обустраивает в подвале склад, мастерскую или, что ещё хуже, кладёт замок и пускает туда только «своих».

Какие варианты есть у жильцов?

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

1. 1

   Первый шаг — разговор. Иногда вопрос решается просто: собственники напоминают управляющей организации о Жилищном кодексе, и та отступает.
2. 2

   Второй шаг — письменная претензия. Обращение в управляющую компанию или ТСЖ с требованием устранить нарушение и предоставить доступ в подвал.
3. 3

   Третий шаг — жалоба в жилищную инспекцию или прокуратуру. Эти органы могут провести проверку и обязать освободить помещение.
4. 4

   Четвёртый шаг — суд. Здесь придётся доказывать, что подвал используется незаконно. Чаще всего суды встают на сторону жильцов.

Пример из практики: в одном доме часть подвала управляющая компания сдала под шиномонтаж. Шум, запахи, жалобы — и жители обратились в суд. Итог: договор аренды признали недействительным, помещение вернули жильцам.

Можно ли сдавать подвал в аренду?

Многие задаются вопросом: «Если подвал наш общий, можем ли мы на нём зарабатывать?» Ответ: да, можно, но с соблюдением процедур.

По закону любое распоряжение общим имуществом (а аренда — это именно распоряжение) требует решения общего собрания собственников. Причём решение должно быть принято не простым большинством, а квалифицированным — не менее 2/3 голосов.

Дальше нужно заключить официальный договор аренды, указать арендную плату, целевое назначение, обязанности арендатора. И главное — деньги от аренды должны идти на счёт дома: на ремонт, благоустройство, оплату общедомовых нужд.

Пример: жильцы одного московского дома сдали часть сухого подвала под мини-типографию. За год они получили около 300 тысяч рублей, которые пошли на ремонт подъезда и замену лифта. Все довольны.

Ограничения и запреты

Не каждый подвал можно сдавать. Есть исключения:

• Технические подвалы, где проходят трубы, стоят счётчики, находится оборудование. Они предназначены только для эксплуатации дома. Использовать их в коммерческих целях запрещено.
• Подвалы-убежища (ГО и ЧС). Их статус особый, распоряжаться ими жильцы не могут.
• Помещения без согласования с пожарными и СЭС. Даже если жильцы проголосовали, аренда может быть признана незаконной, если нарушены нормы безопасности.

Заключение

Подвал в многоквартирном доме — это не «ничейная территория» и не «карман» управляющей компании. Это полноценное общее имущество, которое принадлежит всем жильцам.

В ваших силах превратить его из «тёмного места с паутиной» в полезный ресурс: источник дохода, кладовую или просто ухоженное пространство. Но делать это нужно законно — через собрания, протоколы и документы.

Потому что только тогда подвал работает на жителей, а не становится источником конфликтов и скандалов.

Часто задаваемые вопросы

Практические советы

1. 1

   Следите за документами. Регулярно проверяйте выписки из Росреестра: кто значится владельцем подвала.
2. 2

   Не бойтесь отстаивать свои права. Подвал — это ваша доля собственности, даже если вы никогда туда не заходили.
3. 3

   Используйте подвал на благо дома. Сдача в аренду или организация кладовых может стать источником дохода.
4. 4

   Действуйте коллективно. Один собственник мало что решит. Но когда объединяются десятки жильцов, управляющая компания вынуждена считаться с ними.
5. 5

   Помните о безопасности. Никакой бизнес в подвале не стоит жизней жильцов. Пожарные и санитарные нормы должны соблюдаться всегда.