Прежде чем анализировать ценовую динамику, необходимо разобраться в природе спроса, который сегодня задает тон на рынке недвижимости. Мы наблюдаем разнонаправленные тенденции: с одной стороны, продажи показывают, что дно пройдено, но фундаментальные причины для уверенного роста пока отсутствуют.
Драйверы спроса и ценовой потолок
Высокая ключевая ставка ЦБ лишает рынок дешевых кредитных ресурсов. Значительная часть покупателей, приобретающих жилье в ипотеку, по сути, рассчитывает на будущее рефинансирование по более низким ставкам. Однако ни один аналитик, включая руководство ЦБ, не может назвать точные сроки, когда это станет возможным. Это создает серьезный риск - волну дефолтов среди заемщиков, которые не дождутся смягчения. Девелоперы, осознавая риски, отказываются от новых схем рассрочек. Но по уже выданным обязательствам вероятность дефолтов сохраняется.
В годовом выражении мы видим рост цен на квартиры в новостройках примерно на 15%. Это усредненный показатель: где-то динамика выше, где-то - ниже. На итоговую цифру влияет множество факторов: локация, уровень конкуренции, качество планировок и, что немаловажно, внутренняя политика девелоперов по ценовому менеджменту.
В условиях сохранения экономического статус-кво я ожидаю продолжения роста на уровне 10–15% в год. Предпосылок для ускорения нет, в то время как риски замедления - вполне реальны. Таким образом, 10–15% - это скорее максимум, на который может рассчитывать рынок.
Перспективы на будущее
Ждать ли снижения цен
Открытого снижения цен в действующих проектах ждать не стоит. Денежная политика при работе с эскроу-счетами согласовывается с банками, что делает официальное удешевление практически невозможным. Однако девелоперы могут предлагать скрытые скидки в процессе переговоров. Кроме того, новые проекты могут выходить на рынок по более низким ценам. Можно обратить внимание, например, на проект «Московские кварталы», представляющий собой дома, которые столичные власти строят на продажу. Эти проекты будут относиться к ставшему редкому сегодня для Москвы комфорт-классу и будут предлагаться ниже средней для всего рынка цене.
Ждать ли снижения ставок по ипотеке
Снижения ипотечных ставок стоит ждать, но не такими темпами, как хотелось бы покупателям. Это вопрос стоимости денег, и регулятор действует крайне осторожно. Макроэкономический прогноз указывает на планы по постепенному смягчению денежно-кредитной политики, но процесс будет медленным. Если ставки все же снизятся, рынок столкнется с волной отложенного спроса: население начнет активнее перекладывать средства с депозитов в недвижимость. Выиграют те, кто войдет в рынок на старте этого процесса, так как за этим последует неизбежное ускорение роста цен.
Кроме того, по последним данным, число новых проектов, выходящих на рынок, сократилось до примерно 10-летнего максимума. Поэтому даже если ставки останутся на прежнем уровне, то уже примерно с 2027 года начнет усиливаться давление другого фактора - дефицита предложения.
Практический совет: покупать или ждать?
В первую очередь, необходимо исходить из того, что фундаментального снижения цен на квартиры не произойдет. Поэтому если у вас есть вся сумма, покупка за наличные может быть выгоднее - за 100%-ную оплату часто можно получить дополнительную скидку. В то же время брать ипотеку по текущим ставкам я бы не стал советовать. Аренда в нынешних условиях часто оказывается финансово целесообразнее, а переплата по кредиту будет превышать потенциальный рост стоимости квартиры. Да и на чудо от ЦБ в виде резкого снижения ключевой ставки в ближайшей перспективе рассчитывать не стоит - для этого требуется кардинальное улучшение макроэкономической и внешнеполитической конъюнктуры.