Рынок недвижимости в России — это всегда зона интереса для владельцев квартир, покупателей и инвесторов. Вторичный рынок жилья в 2025 году, окажется под влиянием множества факторов: изменения в ипотечных ставках, динамика спроса, макроэкономическая ситуация в стране и регионах.
Прогноз цен на вторичку — упадут или поднимутся
Вторичный рынок недвижимости — особенный. Его сложно оценить с помощью экономических моделей, потому что каждый собственник — индивидуальный продавец, который может выставить цену на своё усмотрение, иногда даже не ориентируясь на рыночные реалии. На стоимость вторичного жилья влияют множество факторов, в том числе сезонные колебания. Однако ключевую роль играют:
- Инфляция
Инфляционные ожидания значительно влияют на ценообразование. По данным ЦБ РФ, в декабре медианная оценка инфляции на годовом горизонте составила 13,9%, а долгосрочные ожидания (на пять лет) — 11,8%. Наблюдаемая населением годовая инфляция выросла до 15,9%. Рост инфляции часто приводит к повышению цен, так как владельцы квартир стремятся защитить свои активы от обесценивания.
- Ипотека
Около 80% покупателей используют ипотечные кредиты. С ростом ключевой ставки ЦБ ипотечное кредитование стало менее доступным. Например, по данным ДОМ.РФ, за 2024 год количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 37% год к году. Это напрямую влияет на спрос на вторичное жильё, снижая активность покупателей.
- Новостройки
Первичный и вторичный рынки тесно связаны. Цены на вторичку, как правило, следуют за динамикой на первичном рынке. Если стоимость новостроек стабилизируется, цены на вторичное жильё могут приблизиться к первичному жилью также. Если же первичный рынок продолжит дорожать, то и вторичный будет подниматься вслед за ним.
Несмотря на трудности 2024 года, я не вижу предпосылок для значительного снижения цен на вторичку в 2025 году. Цены могут временно снижаться из-за сезонных факторов и завышенных ожиданий продавцов.
Например, те, кто не продал квартиры в декабре по высоким ценам, могут пересмотреть свои запросы в начале года.
Однако это не значит, что стоимость жилья "падает" в полном смысле этого слова. Скорее, речь идёт о коррекции, вызванной изначальным завышением цен. Тем не менее, специалисты могут преподносить такие изменения как "обвал рынка".
Стоит понимать: цены на вторичку устойчивы, и в условиях высокой инфляции и ограниченной доступности ипотеки они, скорее всего, останутся стабильными или будут постепенно расти.
Что будет со спросом?
Текущие показатели спроса на вторичное жильё
Согласно данным Центрального банка, с сентября 2023 года наблюдается значительное снижение выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке. В Москве объем ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), предоставленных физическим лицам, снизился на 59% с сентября 2023 по май 2024 года и продолжал падать вплоть до ноября 2024 года.
Если сравнить ноябрь 2024 года с ноябрём 2023 года, объем выдачи ИЖК уменьшился на 41%. Аналитики Сбербанка также отмечают снижение доли ипотечных сделок: в октябре 2024 года она составляла 42%, а в ноябре — уже 31%, что на 11% меньше за месяц.
Какие категории покупателей останутся активными?
Портрет покупателя вторичного жилья изменился. Если до конца 2023 года основной клиент мог позволить себе первоначальный взнос (ПВ) в размере 10–15%, дополняя его ипотекой, то сегодня покупатели — это, как правило, люди, уже имеющие собственное жильё. Они продают его, чтобы использовать полученные средства в качестве значительного ПВ, а недостающую сумму берут в кредит.
Сезонность спроса и её изменения в 2025 году
Традиционно январь характеризуется снижением спроса. Например, в январе 2023 года объём выдачи ИЖК в Москве составил 34,8 млрд рублей, что на 59% меньше, чем в декабре 2022 года (86,9 млрд рублей). Подобная тенденция наблюдалась и в январе 2024 года: после декабрьского пика (93,2 млрд рублей) рынок просел до 31,6 млрд рублей (падение на 66%). Однако уже с февраля спрос начинает постепенно восстанавливаться, что, по моим наблюдениям, становится традицией из года в год.
Какие типы жилья на вторичном рынке будут наиболее востребованы в 2025 году?
Дома советской постройки, даже в хорошем состоянии, теряют популярность. Причина — мода, задаваемая застройщиками. Современные жилые комплексы предлагают удобства, которые стали стандартом: дворы без машин, развитую инфраструктуру, такую как кофейни, магазины и детские зоны на первых этажах. По моему опыту, покупатели всё чаще выбирают свежие дома с удобной инфраструктурой и комфортной городской средой.
Психология покупателей: какие настроения превалируют?
Сегодня звучат мнения, что рынок находится на стороне покупателей, и продавцам приходится снижать цены. Однако я бы не был столь категоричен. Рынок во многом регулируется крупными игроками — девелоперами, банками и государством. Тренды вторичного рынка следуют за общими изменениями, инициируемыми этими «китами».
Тем не менее, покупатели стремятся зафиксировать ипотечные ставки, опасаясь их дальнейшего роста. Продавцы, в свою очередь, готовы к диалогу: многие из них одновременно являются покупателями, что делает сделки более гибкими. Прогнозы снижения цен чаще всего звучат от тех, кто сам не планирует покупать жильё, а лишь наблюдает за рынком.
Что происходит с ипотекой на вторичном рынке?
На моем опыте, вторичное жилье чаще всего выбирают семьи, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В таких случаях ипотека становится основным инструментом финансирования.
Пример:
- Стоимость двухкомнатной квартиры: ~24 млн руб.
- Стоимость однокомнатной квартиры: ~15 млн руб.
- Необходимая сумма кредита: ~9 млн руб.
Сегодня базовая ставка по ипотеке для клиентов без особенных условий в крупных банках, таких как Сбер, составляет около 30,5%. Это означает, что ежемесячный платеж по ипотеке на сумму 9 млн руб. составит примерно 233 137 ₽. С момента повышения ключевой ставки Центральным банком ежемесячные платежи заметно выросли, что значительно влияет на доступность жилья. Рост ставок приводит к снижению активности покупателей, особенно на рынке комфорт-класса. Однако, по моим наблюдениям, покупатели квартир стоимостью от 25 млн руб. часто вносят значительный первоначальный взнос — до 80-90% от стоимости объекта. Это позволяет минимизировать размер кредита и снизить влияние высоких ставок на решение о покупке.
Ситуация на ипотечном рынке в 2025 году будет определяться макроэкономической политикой и решениями Центрального банка.
- 1Если экономическая ситуация позволит ЦБ снизить ключевую ставку, это станет мощным стимулом для восстановления покупательской активности на рынке вторичного жилья. Даже незначительное снижение ставок на 1-2% может существенно повысить доступность ипотеки и привлечь новых покупателей.
- 2При сохранении текущего уровня ставок основная активность на рынке будет сосредоточена в премиум- и бизнес-сегментах, где большая часть стоимости недвижимости оплачивается наличными средствами или за счет значительного первоначального взноса.
- 3Банки уже сейчас предлагают такие инструменты, как программы покупки ставок, которые помогают снизить ежемесячный платеж для заемщиков. В 2025 году эти программы, вероятно, станут более разнообразными и доступными, что может частично компенсировать высокий уровень ставок и поддержать спрос.
- 4В условиях повышенных рисков банки могут ужесточить требования к заемщикам. Это включает увеличение минимального первоначального взноса и контроль над предельно допустимой долговой нагрузкой (ПДН), как это произошло с 1 октября 2024 года. Такие меры могут осложнить доступ к ипотеке для части покупателей, особенно в сегменте эконом-класса.
Суммируя: рынок в 2025 году, скорее всего, останется сложным, но адаптивным. Покупатели будут искать возможности оптимизировать условия сделок, а продавцы — чаще корректировать цены для привлечения интереса.