В 2025 году рынок вторичного жилья в России столкнётся с противоречивыми факторами:
- с одной стороны, сохранение высоких ипотечных ставок и осторожность банков ограничивают спрос и склоняют цены к мягкому снижению или стагнации,
- с другой — дефицит качественного предложения в ключевых сегментах удерживает цены от резкого падения.
В начале года средний размер скидок вырос до 6,3 % от первоначальной цены, что на 3 % выше уровня начала 2024 года. Аналитики ожидают, что значимых изменений ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок не произойдёт до второй половины 2025 года, что сдержит рост цен вторички, но не приведёт к их обвалу.
Что будет с ценами на вторичке в 2025 году
На фоне устойчивых ипотечных ставок около 12–14 % годовых серьёзного снижения цен эксперты не прогнозируют — скорее, будем наблюдать их медленную коррекцию вниз или удержание на текущем уровне. В отдельных регионах, где предложение превысит спрос, возможны скидки до 7–8 % от прайс-тегов прошлого года. В мегаполисах же, особенно в сегменте малогабаритных студий и «однушек», цены продолжат плавный рост под влиянием ограниченного количества лотов и устойчивого интереса арендаторов, превращающих покупку в инвестицию.
Прогноз цен на вторичку — упадут или поднимутся
В масштабах всей России среднее снижение цен на вторичное жильё составит около 1–3% в 2025 году, поскольку высокие ипотечные ставки и осторожность банков ограничат покупательский спрос.
В городах-миллионниках и столичных агломерациях, где предложение малогабаритных квартир остаётся ограниченным, цены сохранятся на прежнем уровне или вырастут на 1–2 %; сюда входят студии и «однушки», востребованные как инвестиционный актив. В отдельных регионах с избыточным предложением продавцы будут вынуждены предлагать скидки до 7–8 % для поддержания интереса покупателей.
Что будет со спросом?
Общий объём сделок на вторичном рынке сократится на 10–20 % из-за продолжения высокой стоимости заёмных средств, что подтолкнёт часть покупателей к отказу от покупки или к переносам сделок на более поздний срок. Вместе с тем растёт доля сделок без ипотеки: по итогам первого квартала 2025 года она достигла 42 %, что свидетельствует о желании части граждан приобретать жильё за собственные средства.
Сезонные колебания сохранят классическую картину: первый квартал будет самым слабым по активности, а пик спроса придётся на май–июнь и сентябрь–октябрь.
Текущие показатели спроса на вторичное жильё
Уже в конце 2024 года количество выдач ипотечных кредитов под покупку вторички упало вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, показав менее 20 000 сделок в ноябре. Более половины всех сделок в Москве приходятся на сегмент студий и «однушек», где спрос вырос на 18 % и 9 % соответственно в 2024 году. Это означает, что ликвидные малые форматы продолжают перетягивать на себя внимание покупателей.
Какие категории покупателей останутся активными?
Наиболее устойчивым спросом будут пользоваться семейные пары в возрасте 30–45 лет с одним-двумя детьми, которым важны инфраструктура и социальные объекты поблизости; они по-прежнему составят основу рынка вторичного жилья. Инвестиционно ориентированные покупатели (особенно зумеры и миллениалы) сохранят интерес к малогабаритным студиям и «однушкам» в пределах 10–15 км от центра, рассматривая их как ликвидный актив для сдачи в аренду. Премиум-покупатели, ищущие готовое жильё с дизайнерской отделкой, также останутся в секторе, но в количественном выражении их доля не превысит 5–7 % всех сделок.
Сезонность спроса и её изменения в 2025 году
Традиционно с начала года наблюдается провал спроса: в январе 2023 года объём выдачи ипотечных жилищных кредитов в Москве упал на 59 % относительно декабря, а в январе 2024 года снижение составило 66 %. Аналогичная динамика сохранится и в январе 2025: на фоне праздников и ожидания льготных ипотечных программ люди откладывают покупку до весны. С марта—апреля спрос постепенно восстанавливается, достигая пика в мае—июне, после чего летом наблюдается лёгкое затишье. Осенью активность вновь вырастет на фоне стимулирующих акций банков и продавцов.
Какие типы жилья на вторичном рынке будут наиболее востребованы в 2025 году?
Лидерами продаж снова станут студии и однокомнатные квартиры площадью до 35 м² — их высокая ликвидность и относительная доступность позволяют быстро заключать сделки даже при сниженных объёмах ипотечного кредитования.
Двухкомнатные квартиры до 60 м² сохранят привлекательность для молодых семей, однако в более удалённых районах спрос на них будет несколько ниже из-за увеличения транспортных расходов.
Просторные трёх- и четырёхкомнатные квартиры уступят спрос в массовом сегменте, но сохранят устойчивый интерес в премиальном секторе, особенно с отделкой «под ключ».
Психология покупателей: какие настроения превалируют?
В условиях неопределённости с ипотечными ставками покупатели становятся осторожными и склонны торговаться на этапе заключения договора, добиваясь скидок и льгот со стороны продавцов или банков — текущий средний дисконт вырос до 6,3 % в январе 2025 года. Многие риелторы отмечают рост запросов на рассрочку вплоть до 12—18 месяцев от частных продавцов, что говорит о стремлении избежать привлечения дорогого ипотечного кредита.
Что происходит с ипотекой на вторичном рынке?
Ипотечные ставки в начале 2025 года остаются на уровне 21–29 % годовых, что серьёзно ограничивает доступность кредита и способствует переходу части покупателей к сделкам за наличный расчёт или рассрочке от продавцов. Объём выдач ипотеки под вторичку может сократиться на 20–30 % в сравнении с 2024 годом, при этом доля льготных программ (семейная ипотека, армейская ипотека) не превысит 15 % среди всех ипотечных сделок. Банки сохранят жёсткие требования к заёмщикам:
- высокий первоначальный взнос (от 20 %)
- строгие проверки платёжеспособности.
Таким образом, 2025 год на вторичном рынке жилья в России будет отмечен умеренной коррекцией цен, смещением спроса в сторону компактных форматов и осторожным поведением покупателей в условиях высоких ипотечных ставок. Продавцам стоит готовиться к торгам и предоставлению рассрочек, а покупателям — рассчитывать на наличие скидок и продолжать отслеживать динамику ставок ЦБ для выбора оптимального времени сделки.