Как рассказал коммерческий директор краснодарского девелопера «Гарантия», в ближайшие годы рынок недвижимости будет меняться. Одним из ключевых факторов, которые влияют на этот процесс, является постепенное насыщение рынка новостроек. Отмена льготной ипотеки, резкое повышение ставок по «массовым» ипотечным займам привели к уменьшению покупательской способности. Застройщики констатируют падение спроса на новостройки, что может привести к перенасыщению рынка, но без резкого падения стоимости нового жилья. Это уменьшит конкуренцию со «вторичкой» и внимание покупателей постепенно будет фокусироваться на старом фонде.
Также в число факторов, формирующих сегодня спрос на рынке недвижимости, входит стоимость ипотеки – она остается дорогой. Ожидается, что ключевая ставка Центробанка будет держаться на повышенных 12-15% до конца 2026 года, что также охладит покупательскую способность.
Стоимость стройматериалов и услуг будет медленно расти, даже несмотря на снижение общей инфляции. Но умеренные темпы роста ВВП, с сохранением доходов населения, поддержат умеренный, но стабильный спрос.
Прогноз цен на вторичное жилье: упадут или поднимутся?
Есть несколько сценариев развития событий в 2026-2027 году.
Базовый предполагает, что рынок вторичного жилья будет стагнировать, с тенденцией к умеренному росту и движением к балансу.
Цены вырастут в пределах 3-7% за год в номинальном выражении (без учета инфляции). В реальном выражении стоимость жилья на вторичке, скорее всего, сохранится на прежнем уровне, либо покажет незначительное падение (от -1% до +2% в год). При этом быстрее будут дорожать предложения с качественным ремонтом и удачным расположением; старый фонд и хрущевки, особенно в «уставшем» состоянии, скорее, будут терять в цене, либо расти очень медленно.
В миллионниках при этом стоимость вторички будет более стабильной: в моногородах и депрессивных регионах, где покупательская способность гораздо ниже, возможна отрицательная динамика.
Альтернативные сценарии дают иную картину. Пессимистичный предусматривает, что из-за ужесточения санкций, ухудшения макроэкономической ситуации, обвала цен на нефть ключевая ставка вынужденно повысится. Из-за падения реальных доходов населения доступность ипотеки снизится еще сильнее. В этом случае, цены на вторичное жилье начнут снижаться на 5-10% в год, причем, первыми под удар попадут наименее ликвидные объекты. Рынок войдет в фазу коррекции.
Оптимистичный сценарий описывает снятие части санкций, нормализацию внешнеэкономических отношений и резкое снижение ключевой ставки (до 6-8%). Это вызовет бум в инвестициях и рост доходов населения.
Всплеск интереса к ипотеке вызовет рост цен на вторичное жилье на 10-15% и выше. Но в этом случае, на фоне низких ставок, вложение в недвижимость вновь станет привлекательным активом.
Что будет со спросом на вторичное жилье?
Спрос на вторичное жилье со второй половины 2025 года начал оживляться – это связано с началом пересмотра ключевой ставки в сторону снижения. Но все будет зависеть от стоимости ипотеки. Также в условиях общей экономической неопределенности потребители более осторожно относятся к покупкам, поэтому «бум» на вторичное жилье пока спрогнозировать сложно.
Плюс к этому, есть тренд на исчерпание «отложенного спроса».
Что будет происходить с ипотекой на вторичном рынке?
Ситуация полностью зависит от политики Центробанка. Здесь также есть три варианта развития событий.
1. Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ. Это повлечет за собой удешевление ипотеки. Однако мы прогнозируем, что до конца 2025 года ставки по ней останутся достаточно высокими – 17-22%, в зависимости от банка и предлагаемой программы. Отметим, что возврата к комфортным 6-7% ждать, на наш взгляд, не стоит.
2. Ключевая ставка ЦБ останется высокой. Итог – «замораживание» ставок по ипотеке на высоком уровне (20% и более). Это снизит покупательский спрос и уменьшит активность на рынке недвижимости, что может привести к снижению стоимости вторичного жилья.
3. Ставка ЦБ будет снижаться ускоренными темпами. Это произойдет, если инфляция быстро достигнет целевых 4%, а экономика будет стабильной. Прогноз по ипотеке – снижение ставок до 10%-12% к концу 2026 года, что вызовет новый виток спроса на вторичку.
Покупать сейчас или подождать?
Мы ожидаем, что в 2026 году россияне по-прежнему будут испытывать влияние целого ряда ограничений, сдерживающих покупку жилья «здесь и сейчас». Основной барьер – несоответствие высоких цен на жилье и доступных по доходу ипотечных платежей. Это делает приобретение недвижимости на вторичном рынке сложной задачей. Поэтому для многих ответ на вопрос «Покупать или подождать?» очевиден – ждать по возможности лучших условий и следить за ценами на рынке.
Пока для тех, кто не может позволить себе оплатить полную стоимость жилья, выгодных условий нет. Семейная ипотека-2 уже не так доступна, она имеет более жесткие условия. В феврале 2026 года будет ограничено количество жителей России, которые смогут воспользоваться этой программой.
Есть надежда, что во второй половине 2026 года, при условии изменения геополитической обстановки, ключевая ставка может снизиться до 13-14%.