Что делать, если не можешь платить ипотеку: 6 вариантов выхода из кризиса

Пандемия стала одной из причин снижения количества ипотечных кредитов. Снижение заработной платы, карантины и другие особенности 2020 года повлияли на платежеспособность населения и возможность выполнять обязательства по уже взятым кредитам. Если нечем платить ипотеку, то законодательство предусматривает 6 законных способов решения проблемы. Остается ознакомиться с ними и выбрать тот, который подходит больше других.

Страхование по ипотеке

Заключение ипотечного договора сопровождается заключением страхового договора. Это первый способ, которым нужно пользоваться, если нечем платить ипотеку. Но многие люди все равно не знают, как работает страховка и насколько она защищает их интересы. 

Ипотека относится к долговременному кредитованию. От момента заключения договора до полного выполнения обязательств по нему проходит 10-20 лет. За это время может случиться всякое: 

• клиент потерял работу;
• заболел и утратил возможность вносить ежемесячную плату. 

В теории, если клиент утратил доход по независящим причинам, то выплату по кредиту должна провести за него страховая компания. На практике все зависит от того, что именно записано в конкретном документе. 

При оформлении ипотеки страховщики предлагают 3 вида страхования:

• страховка квартиры;
• страховка жизни и здоровья заемщика;
• титульное страхование.

Первый вид страховки в обязательном порядке требует оформить банк. Как следует из названия, страховым случаем будет признано повреждение квартиры: на нее упал метеорит, затопили соседи и т.д. Страховые случаи перечисляют в условиях: пожар, стихийное бедствие, потоп. Чем больше страховых случаев, тем дороже страховка. Но, к сожалению, сюда не входит ситуация, когда нечем платить ипотеку. 

Страховка жизни и здоровья не обязательна с точки зрения банка, но важна для заемщика. В случае болезни или несчастного случая вместе с утратой трудоспособности человеку становится нечем платить ипотеку. Поэтому некоторые люди заключают договора страхования жизни и здоровья. Стоимость будет зависеть от страховой суммы и от количества страховых случаев. 

Для заключения договора необходимо:

Ознакомиться с предложениями страховых компаний, услугами которых рекомендует воспользоваться банк. Прочитать условия кредитования и страховые случаи по договору. 

Такими могут быть:

• смерть в результате болезни или несчастного случая;
• госпитализация с целью лечения;
• получение инвалидности;
• временная утрата трудоспособности.

Обратите внимание на размер страховой выплаты. Даже в случае смерти, она не превысит общую сумму по страховому полису. А в случае болезни окажется еще ниже. Например, за каждый день пребывания на больничном страховая компания готова компенсировать от 0,2 до 1% страховой суммы в день. 

Оцените, насколько легко будет доказать страховой компании факт наступления страхового случая, т.е. причину по которой вы не можете платить ипотеку. Теперь выберите лучшее предложение и заключите договор.

При наступлении страхового случая нужно незамедлительно сообщить об этом страховой компании в письменном виде в течение 3 дней. И передать документы, подтверждающие страховой случай. Страховщик начнет возмещение в течение 14 дней после рассмотрения полученного заявления.

Процент отказов в выплатах по договорам страхования в России составляет 13-30%. Основная причина отказов: страховщик не считает предъявленные доказательства страховым случаем. Поэтому к описанию нужно относиться внимательно, а непонятные моменты уточнять. Лучше переспросить, чем потом получить отказ в выплатах. Это то, что всегда можно сделать, если нет возможности платить ипотеку. 

Плюс страховки в том, что страховая компания возьмет на себя выплату. А минус в том, что она не сможет погасить за заемщика всю ипотеку. Ведь сумма страхового договора меньше размера обязательств клиента перед банком.

Кредитные каникулы

Второй способ законно не платить ипотеку – кредитные каникулы. Заемщик имеет право приостановить выплаты из-за сложный жизненных обстоятельств: болезни, потери работы. Во время ипотечных каникул не начисляются штрафы или пеня. Процедура регулируется Федеральным законом №76 от 1 мая 2019 года «О праве на ипотечные каникулы». 

Банк не может ограничивать заемщика в правах, т.к. ипотечные каникулы введены федеральным законом. Воспользоваться своим правом в отношении конкретного объекта недвижимости можно только 1 раз. 

Условия предоставления:

1. 1

   У заемщика возникла трудная жизненная ситуация. Он может предоставить документы, подтверждающие эту ситуацию. 
2. 2

   Ипотечная квартира – единственное жилье, принадлежащее заемщику.
3. 3

   Сумма ипотечного договора – не более 15 млн руб. 
4. 4

   Условия договора не менялись по требованию заемщика. 
5. 5

   Доход снизился больше, чем за 30%. Для сравнения берут среднемесячный доход за последние 12 месяцев. 

Период каникул выбирает заемщик. Это может быть 1 месяц, 2 или 3, но не больше 6 месяцев. Завершить каникулы досрочно можно. Но продлить их нельзя. Также, как нельзя воспользоваться каникулами повторно в отношении одного и того же объекта недвижимости. Дату начала каникул также определяет сам заемщик. 

После того, как владелец жилья напишет заявку в банк о предоставлении каникул и предоставит к ней документы-доказательства, останется дождаться рассмотрения заявки. На ответ отводится 10 дней. В случае, если ответа нет (письменного) в течение 10 дней, то считается, что каникулы предоставлены. Но до того момента, как заемщик напишет заявку и пройдет время для ожидания ответа, платежи придется вносить точно по графику.

Кроме отсрочки платежей есть еще одна форма каникул – сокращение размеров платежей. Требование указать в заявлении дату начала и срок действия каникул сохраняется независимо от формы каникул, которую выбрал заемщик.

Созаемщики или перевод долговых обязательств

Третий способ не платить ипотеку – выбрать того, на кого можно перевести платежи. Например, молодая семья, которая взяла ипотеку, но не смогла ее выплатить, может подключить к выплатам родителей (при их согласии). Это можно сделать и при заключении договора, если взять родителей в созаемщики. Для этого понадобится письменное согласие того, кого пытаются привлечь в сделку с банком. 

Банки неохотно выбирают этот путь. Но лояльно относятся к ситуации, если финансовое положение нового заемщика более устойчивое. В таком случае банк даже может пересмотреть условия кредитования и сделать их более выгодными. 

Реструктуризация ипотеки

Больше способов не платить по ипотеке нет. Остальные касаются изменения условий, но платить все равно придется. 

Процесс реструктуризации привлекает клиентов тем, что банками одобряется больше 50% обращений. По сути, речь идет об изменении условий уже существующего ипотечного кредита по причине «обстоятельств непреодолимой силы». 

Процедура состоит из тех же пунктов, что и заявка на ипотечные каникулы. Гражданин пишет заявление о реструктуризации и прилагает к нему документы, доказывающие, что наступил форс-мажор. 

Виды реструктуризации:

• Пролонгация. При этом кредитная ставка снижается, с срок кредитования увеличивается.
• Списание части задолженности, если клиент признан банкротом. 
• Кредитные каникулы.

В конкретной ситуации может применяться один из способов или комбинация нескольких. Документами, которые подтверждают форс-мажор считаются трудовая книжка с записью об увольнении, больничный лист, согласно которому заемщик проходил длительный курс лечения (от нескольких месяцев), справка из бухгалтерии о снижении заработной платы или решение медицинской комиссии об установлении инвалидности. 

В отличие от кредитных каникул, банк имеет право отказать в реструктуризации. Отказывают, если представленные документы сочли недостаточным доказательством. Поэтому некоторые россияне выбирают более удобный путь реструктуризации. Они берут кредит в другом банке на лучших условиях, чтобы полученными средствами закрыть взятую ипотеку несговорчивого банка. К реструктуризации часто прибегают в судебном порядке. Так что это основной ответ на вопрос, что будет, если перестать платить ипотеку. 

Способ «взять новый кредит, чтобы погасить старый» называют рефинансированием. Он отличается от реструктуризации тем, что в нем присутствуют 2 разных кредита, а возможно, и банка. А при реструктуризации речь идет об одном кредите и изменении условий его погашения. 

Преимуществом реструктуризации считают отсутствие негативных последствий для заемщика. Она не отражается в кредитной истории и не может ее ухудшить, т.к. все платежи выполняются вовремя.

Рефинансирование 

Рефинансированием называется перекредитование уже существующего кредита. Причинами может быть не только невозможность платить. Между подписанием ипотечного договора и последней оплатой по нему проходят годы. За это время появляются более выгодные предложения, и заемщик может прийти к выводу, что по новым условиям его платежи будут ниже, чем по старым. 

Если для рефинансирования привлекли средства другого банка, то технически второй банк выкупает у первого квартиру с обременением. Ее владельцем остается заемщик, а права на обременение переходят к новому банку. 

Плюсы рефинансирования:

• возможность изменить срок кредитования;
• уменьшение процентной ставки или размеров ежемесячных платежей. 

Специалисты по кредитованию считают, что если по новым условиям заемщику удается сэкономить от 3 до 5% на ежемесячных платежах, то это выгодные условия и стоит подумать над тем, чтобы заключить новый договор. Но в некоторых ипотечных договорах предусмотрены штрафы или компенсация для банка при досрочном закрытии договора. Поэтому чтобы принять решение, стоит сравнить сумму, которую осталось выплатить и сумму штрафных санкций. 

Услугу рефинансирования предоставляет большинство банков. Остается только сравнить условия. Посчитать выгоду и принять решение.

Продажа квартиры

Заемщик имеет право отказаться от выполнения своих обязательств по кредиту. В этом случае он утратит право на ипотечную квартиру и банк продаст ее на торгах. Но не все так страшно. Большинство россиян, попавших в трудную жизненную ситуацию просто соглашаются продать ипотечную квартиру и переоформить ипотеку на квартиру меньшего размера. Соответственно деньги не пропадают, а перераспределяются. 

По состоянию на 2022 год россияне не имеют возможности самостоятельно продавать ипотечную квартиру. Для этого требуется согласие банка. 

Еще один способ – это сдавать квартиру. Достаточно назначить сумму аренды такой, чтобы ее хватало на погашение ежемесячных платежей перед банком. Так заемщик снизит финансовое бремя на свой кошелек и не потеряет квартиру.