Что можно (и чего нельзя) строить на участке в особой зоне — пояснения Росреестра

Наличие у земельного участка целевого назначения — ЛПХ, ИЖС или садоводство — ещё не гарантирует полную свободу строительства. Если земля попадает в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), на неё могут накладываться ограничения: от запрета на строительство до необходимости получать специальные разрешения. В противном случае возведённые объекты рискуют быть признаны самовольными.

Основные типы зон с особыми условиями

Росреестр выделяет четыре ключевых категории таких зон, в которые чаще всего попадают загородные участки.

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

1. 1

   Охранные зоны пунктов ГГС. Вокруг пунктов государственной геодезической сети действует охранная площадь — квадрат 4×4 м. В её пределах запрещены любые работы, которые могут ограничить доступ к знаку, повредить ориентир или сместить его центр. Информацию о наличии пункта ГГС на участке можно найти в выписке ЕГРН; любые работы требуют согласования с Росреестром.
2. 2

   Водоохранные зоны и прибрежные полосы. Покупая землю у водоёма, учитывайте, что в водоохранной зоне действуют жёсткие правила: строительство возможно только с мерами по защите водного объекта от загрязнения. Как правило, береговая полоса составляет 20 м, а для малых рек до 10 км — сокращается до 5 м. Переходящая граница водоохранной зоны может пролегать и внутри СНТ или населённого пункта.
3. 3

   Охранные зоны объектов культурного наследия. В границах защитных зон памятников разрешены ограниченные виды работ: допустимы стройка или реконструкция объектов при условии, что разрешение выдано до установления зоны; возможен капитальный ремонт без изменения параметров; сохраняется использование существующих капитальных строений по их назначению.
4. 4

   Зоны электросетевого хозяйства (ЛЭП и подобные объекты). Для территорий вокруг линий электропередачи и сетевых объектов действуют запреты на действия, которые могут помешать их безопасной эксплуатации, привести к повреждениям, пожару, вреду людям или природе. Размещение построек здесь допускается только при условии свободного доступа к объектам и отсутствия риска для их работы.

Как понять, попадает ли участок в ЗОУИТ

Проверку следует проводить до покупки: сведения о специальных зонах указываются в градостроительном плане земельного участка. Это позволит заранее оценить, какие работы допустимы, а какие потребуют дополнительных согласований или вовсе невозможны.

Росреестр также уточнил, что на загородном участке обычно допустимо строительство жилого дома и хозяйственных построек — бани, сарая и т.п. В то же время запрещено возводить коммерческие или промышленные объекты (например, автомойку или магазин), многоквартирные дома, а также летние кухни и постройки, не соответствующие противопожарным требованиям.