Что нужно знать, делая перепланировку квартиры

Ни один застройщик не способен придумать универсальные планировки, подходящие под любых жильцов. У всех разные вкусы и потребности: в больших семьях разделяют 1 большую комнату на 2 маленьких детских, а одиноко живущие люди - наоборот убирают стенки, чтобы увеличить пространство комнат. Чаще всего в квартирах совмещают или разделяют санузел, убирают стенку между кухней и гостиной, либо островок между балконом и комнатой. В этой статье разберемся, какие есть виды перепланировок, как самостоятельно осуществить зонирование и грамотно оформить документы на изменение планировки. Также вы узнаете, что делать можно, а что нельзя. В конце для вас будут представлены альтернативные варианты: как изменить зонирование в квартире, если снос или возведение новых стен невозможны.

Какие бывают виды перепланировки

Не стоит путать переустройство и перепланировку квартиры. Переустройство - это перенос в помещении сантехники, электрики, инженерных сетей. К примеру, замена газовой плиты электрической или установка душевой кабины вместо ванной. В многоквартирном доме эти изменения тоже требуют внесения в техпаспорт помещения.  А перепланировка - это любые манипуляции с внешними и внутренними границами квартиры, требующие согласования и внесения изменения в технический паспорт объекта. По-простому - это снос или возведение новых стен. Оба вида ремонта требуют согласования в органах местного самоуправления и изменения данных в техпаспорте квартиры. К перепланировке можно отнести следующие действия:

• снос старых стен;
• возведение новых перегородок;
• перенос границ помещений;
• перенос, расширение или создание новых дверных проемов;
• совмещение соседних квартир в единое помещение;
• разделение квартиры на несколько помещений;
• размещение или удаление санузлов, кухонь;
• изменение конфигурации полов;
• размещение антресоли.
• установка решеток на окнах и балконах, лоджиях, отдельные лестничные входы (на первых этажах)
• оборудование лестничных проемов внутри квартиры - при переделке 2-х смежных по этажу квартир в один 2-х – уровневый жилой объект.

Косметический ремонт не относится к перепланировке или переустройству. Это значит, что без согласования вы можете поклеить обои, изменить интерьер, заменить окна и двери, поставить мебель или заменить ванную. 

Чем отличается перепланировка в разных типах домов

Существуют разные виды жилых помещений: многоквартирные дома, таунхаусы и индивидуальная частная застройка.  Перепланировка в частных домах также требует согласования, но в них разрешено намного больше видов работ, так как дом находится обособленно и изменения не повлияют на соседей. Изменения в частных домах проводятся по немного другим правилам. 

Квартира может располагаться в домах из разных материалов:

• деревянных,
• блочных,
• кирпичных,
• монолитно-кирпичных.

В деревянных домах может быть 3 типа межэтажных перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные. Возможности проведения ремонтных работ зависят от типа перекрытия, возраста здания, прочности несущих стен и веса перекрытий. В старых ветхих домах перепланировка может привести к обрушению конструкций из-за того, что деревянные стены не выдерживают изменившейся нагрузки.

В панельных домах появляется больше свободы в творчестве. При проведении работ в таких квартирах, нужно ориентироваться на план помещения и определить, где проходят несущие стены - на них держится здание. В несущей стене запрещено делать какие-либо проемы, проходы и даже штробление под проведение проводки. Если кто-то пожалуется в правоохранительные органы, хозяин квартиры будет обязан вернуть стенам первоначальный вид и заплатить штраф до 100 тысяч рублей. В блочных домах, построенных после 2007 года, запрещено совмещать балкон и комнату. 

В кирпичных домах несущие стены как правило возводятся из глиняного или силикатного кирпича, а межэтажные перегородки из железобетонных плит. Постройки из этого материала проверены временем: первое кирпичное здание было воздвигнуто в 1450 году в Москве. В таких домах без особых проблем происходит согласование перепланировки, если здание находится не в историческом жилом фонде. Старые здания требуют получения дополнительных разрешений и проведения экспертиз. 

Ну и в самых современных домах - монолитно-кирпичных, больше всего возможностей для перепланировки. Такие дома строятся на железобетонном каркасе, внешние стены у них из кирпича, а перегородки в квартирах из газоблоков или гипсокартона. Но с точки зрения законодательства не существует привычных нам “свободных планировок”. Поэтому любые действия с изменением стен и комнат в таких домах должны согласовываться по общим правилам. Разница заключается в том, что гипсокартонную стенку снести будет проще, чем, например, кирпичную. 

Что нужно знать о юридической стороне вопроса

Хоть квартира и является вашей собственностью, некоторые действия внутри помещения нужно согласовывать. Подъезды, общие помещения, несущие конструкции и коммуникации дома принадлежат всем собственникам квартир. В этом разделе разберемся, что можно делать без юридического оформления, а на какой ремонт потребуется получение разрешения. 

Для того чтобы согласовать даже минимальную перепланировку квартиры, необходимо иметь следующий пакет документов:

• заявление в городскую, районную, поселковую Жилищную инспекцию с резолюцией главы муниципального органа об одобрении (или отказе);
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• проект перепланировки, заверенный отделом архитектуры и жилищной инспекции администрации муниципального образования;
• технический паспорт;
• согласие всех совершеннолетних членов семьи (письменное);
• если при перепланировке квартиры затрагиваются прямо или косвенно интересы соседей, то необходимо иметь от них тоже письменное согласие на факт перепланировки.

В общем порядке при обнаружении факта незаконной перепланировки квартиры в МКД все на первый раз обойдется только штрафом. Если говорить о конкретных цифрах, то Административный кодекс (КоАП РФ  Часть 2 статьи 7.21) предусматривает штраф за самовольную перепланировку до 2,5 тысяч рублей.

Однако бывают случаи, когда перепланировка уже сделана, но согласие на ее реализацию по каким-то причинам не было получено. В этом случае узаконить изменения вполне возможно, особенно если перепланировка была выполнена по правилам и не причинила вреда дому.

Что запрещено делать при перепланировке

Не все виды перепланировки можно согласовать. Есть работы, запрещенные в любом случае. К таким относится, например, проведение системы теплых полов, подключенных к общедомовому отоплению или горячей воде. Такое подключение было запрещено после случаев прорыва труб: потоп не сразу становится заметен, а когда его замечают - воду очень сложно остановить. При этом портится не только имущество хозяина квартиры, но и ремонт затопленных соседей, а также коммунальные системы всего дома. 

При перепланировке запрещено переносить батареи на балконы, лоджии и террасы. Кроме того, их нельзя пристраивать к квартире на втором и более высоких этажах. К квартире нельзя присоединять части подвала, крыши или подъезда. Это территория общего пользования и за счет нее невозможно увеличить размер квартиры. В многоквартирных домах нельзя ликвидировать или уменьшать вентиляционные каналы. 

Перепланировки запрещено делать в домах, признанных аварийными. Это может быть опасно обрушением здания и травмами жильцов. В прошлой главе уже упоминалось о том, что нельзя делать проемы, сносить или штробить несущие стены. Это также опасно обрушением дома. Кроме того, если дом аварийный или построен из дерева или панелей, в нем нельзя заливать бетонную стяжку. Материалы перекрытий не рассчитаны на поддержание такого веса. 

Важно учитывать расположение объектов зонирования. Так, например, нельзя располагать в жилой комнате газовую плиту, это может быть опасно для жизни. Кроме того, располагать кухню с газовой плитой нельзя, если у соседей снизу в этом месте находится жилая комната. Мокрые зоны, такие как ванная, нельзя расширять, если у соседей под вами в месте желаемого расширения сухая зона. Это возможно только в том случае, если вы делаете ремонт на первом этаже. 

Подытоживая, можно обобщить, что нельзя делать все, что может быть опасно. Если какие-то действия делают дом менее крепким и устойчивым, задевают коммуникации, приносят неудобства соседям, то их выполнение будет невозможным. В каждом конкретном случае это решается вместе с инспекцией и местным самоуправлением, потому что дома и планировки бывают разные.

Как снести стены

Перед сносом стены нужно проверить следующие вещи:

• не является ли стена несущей;
• получено ли разрешение на снос стены;
• демонтирована ли электропроводка из стены.

 Перед сносом нужно снять все плинтуса,наличники обои и штукатурку со стены. 

Для того, чтобы разрушить кирпичную стену, понадобятся кирка, кувалда и зубило. Ими будут наноситься самые сильные первые удары, чтобы сделать проем и убрать кирпичи. Далее обрамление и шлифовка происходит при помощи перфоратора и молотка. 

В панельном доме снос будет происходить иначе. Удобнее всего в бетонной стене наметить нужный проем и перфоратором или дрелью просверлить по периметру отверстия. Далее вырезанный кусок можно будет достать при помощи молотка и зубила. 

Деревянную перегородку убрать будет проще всего. Для этого перфоратором делаются отверстия, а затем они расширяются до нужных размеров при помощи пилы. Специалисты советуют использовать сабельную пилу при демонтаже деревянной стены. 

Помимо дерева, легко сносить и газобетонные стены. Такие возводятся в новых монолитно-кирпичных домах. Легкие пеноблоки несложно разрушаются от ударов инструментами. Такую стену можно сломать при помощи кувалды, пилы и молотка. Однако, если перегородка была укреплена арматурой, то здесь уже понадобится болгарка.

Какие перегородки выбрать для возведения

При перепланировке стены не только сносятся, но и возводятся. Некоторые люди делают зонирование комнат, разделяют санузел или делают барные островки. Различают 5 назначений перегородок:

• межкомнатные;
• декоративные;
• зонирующие;
• шумоизоляционные;
• межквартирные.

Сейчас разберемся, из какого материала и каким образом их можно воздвигнуть. Существует 8 самых распространенных материалов для возведения стен и перегородок в квартирах:

• кирпич;
• пенобетон;
• силикатные и гипсовые блоки;
• газобетон;
• гипсокартон;
• дерево, МДФ и ДСП;
• пластик или металлопластик;
• стекло и стеклоблоки (люксферы).

В санузлах рекомендуется возводить перегородки из стекла, кирпича или стеклоблоки. В этих помещениях повышенная влажность, поэтому другие материалы будут подвержены разрушению или плесени. 

Особенности перегородок из кирпича:

• можно использовать во всех видах помещений;
• крепкие, надежные, экологически чистые, долговечные и влагостойкие;
• обладает высоким индексом звуконепроницаемости - до 60 дБ;

• кирпич, а также песок и цемент для кладки - одни из самых дорогих материалов для перегородок;
• из-за большого веса материала нужно правильно рассчитать вес выбираемых кирпичей и ширину кладки, иначе стена может получиться слишком тяжелой и конструкции дома ее не выдержат.

Особенности перегородок из пенобетона:

• относительно невысокая стоимость, материалы легко найти и транспортировать;
• имеют высокую жаростойкость до 400°С (такие блоки используют для защиты трубопроводов и спецоборудования);
• небольшой вес, они экологически чистые;
• поры пенобетона наполнены воздухом, из-за чего снижается их прочность;
• обладают индексом звуконепроницаемости до 45 дБ. Сквозь стены будут хорошо слышны звуки.

Особенности перегородок из силикатных и гипсовых блоков:

• легко установить самостоятельно;
• высокая жаростойкость до 1100°С;
• изготовлен из экологически чистых веществ;
• если блоки шунгитовые (с добавлением каменного угля), они поглощают излучение от микроволновки;
• блоки внутри полые, поэтому на такую стену не рекомендуется вешать предметы и мебель, а также вбивать гвозди.

Особенности перегородок из газобетона:

• недорогой материал, который легко сверлить резать и укладывать;
• материал экологичный, изготавливается из природных материалов и не выделяет токсины;
• не горит и препятствует распространению пламени;
• из-за легкости и мягкости материала стены получаются хрупкими;
• имеют индекс звуконепроницаемости - до 41 дБ. Это нижний порог допустимой шумоизоляции для жилых помещений.

Особенности перегородок из гипсокартона:

• низкая стоимость, простота в использовании, легкость материала;
• материал пластичный, поэтому из него можно сделать арки;
• хрупкий, его легко сломать, нельзя повесить тяжелые предметы;
• тонкие стены пропускают звуки;
• не являются влаго- и морозостойкими.

Особенности перегородок из дерева, МДФ и ДСП:

• имеют высокую прочность, долговечны, не требуют профессиональных навыков для установки;
• высокий индекс звуконепроницаемости - до 62 дБ;
• экологичный и прочный материал;
• хорошо горит, даже если обработано защитным материалом;
• подвержены воздействию влаги, разрушаются от сырости.

Особенности перегородок из пластика:

• прочный, недорогой, устойчив к влиянию влаги;
• легко чистится и устанавливается;
• синтетический материал, выделяющий ядовитые пары.

Особенности перегородок из стекла и стеклоблоков:

• экологически чистые, визуально делают помещение больше;
• не пропускают влагу и запахи;
• можно выбрать стекла с шумоизоляцией;
• стекло, если оно не бронированное, легко разбить;
• быстрее пачкается, требует постоянной чистки.

Как организовать зонирование, если нет возможности изменения стен

Бывает, что перепланировка оказывается невозможной. Если дом находится в аварийном состоянии, органы местного самоуправления не выдали разрешение на перепланировку или просто на масштабный ремонт не хватает средств. В этом случае можно осуществить зонирование, не ломая и не строя новые стены. 

Способ 1 - поставить стеллаж. Стеллажи бывают разных форм, высоты и размеров. Достоинством такого способа зонирования является то, что у вас появляется пространство для хранения предметов, комната “дышит” и выглядит современно. Недостатком, конечно, является отсутствие шумоизоляции. Такая перегородка является скорее декоративной, для обозначения зон. Стеллажами, как правило, отделяют кухонную, гостиную и гардеробную зоны. 

Способ 2 - повесить шторы. Еще недавно это был один из самых распространенных способов зонирования, когда люди жили в деревнях. Поэтому такой вариант подойдет для квартир в скандинавском и эко-стиле. Сейчас шторы стали красивыми и современными, но сохранили свою практичность. Чаще всего их используют для отделения спальной зоны.

Способ 3 - поставить ширму. Этот способ сегодня редко встречается в квартирах. Поэтому дом с таким предметом интерьера будет смотреться оригинально и нестандартно. Их достоинством является простота в установке, мобильность и возможность убрать ширму при желании. 

Способ 4 - разделение цветовыми и фактурами. Сейчас очень популярна техника зонирования при помощи поклейки обоев разных цветов в разные зоны,  покрытие пола в кухне кафелем, а в зоне гостиной - ламинатом.

Способ 5 - расположение мебели. Еще один популярный сегодня способ. Например, поставленный между гостиной и кухней диван будет зонировать их на 2 части. В детских комнатах можно использовать двухъярусную кровать посередине комнаты для разделения ее на 2 части.

Способ 6 - зонирование освещением. Для разных зон в доме можно подобрать разные типы подсветки: торшеры, светодиодные ленты, люстры, точечные светильники, направляемые софиты. С их помощью можно будет разделить помещение на разные зоны.