Покупка квартиры – это ответственный момент. А если вы планируете приобрести жилье в строящемся доме, то здесь есть один важный этап – приемка квартиры у застройщика. Важно изучить все нюансы процедуры «прием-передача» объекта, чтобы избежать дальнейших судебных разбирательств и неприятных ситуаций при обнаружении недостатков в строительстве.
В марте 2022 года Правительство РФ опубликовало соответствующее постановление, отражающее изменения в процедуре. Если раньше при обнаружении недостатков в квартире дольщик мог не подписывать передаточный акт и заставить застройщика их устранять, то сейчас появился ряд нюансов.
Однако здесь есть один нюанс. Определить, что считать существенным недостатком, может только эксперт. Но нельзя пригласить человека с улицы для осмотра объекта. Специалист по оценке изъянов должен соответствовать ряду требований:
- 1Сведения о его квалификации есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в Национальном реестре специалистов в области строительства.
- 2Он заключил трудовой договор с индивидуальным предпринимателем или юрлицом — членами саморегулируемой организации, осуществляющей подготовку проектной документации.
Дольщик и застройщик обязаны привлечь эксперта, если они не совпадают во мнении, относится ли недостаток к существенным. Но в новом постановлении не раскрывается, какие конкретно недостатки считаются существенными, поэтому специалиста придется привлечь при любых разногласиях. При обнаружении существенных недостатков застройщик обязан исправить изъяны в течение 60 дней после осмотра квартиры с участием специалиста.
Если в новенькой квартире отклеиваются обои или порвался натяжной потолок, то передаточный акт подписывается, а в нем указываются изъяны. Раньше дольщик имел право не подписывать данный документ, а прописать все недостатки в акте осмотра. Ошибки должны были исправить в течение 45 дней. И только следующим этапом шло подписание акта “приемки-передачи”. Сейчас застройщик обязан устранить недочеты в срок не более 60 дней со дня подписания передаточного акта.
Обращать внимание при приемке следует на грубые нарушения, если таковые имеются. Обязательно изучить, что попадает под грубое нарушение и является основанием для не подписания акта. Обычно это конструктивные дефекты, нарушение норм, особенно пожарных.
Если же нарушение негрубое, важно не только отметить его в акте, но обязательно указать срок исправления и отметить, кто будет исправлять (застройщик или УК, обычно девелопер стремится спихнуть эти вопросы на УК).
Что в первую очередь проверить дольщику в квартире?
- общую площадь квартиры. На приемке имейте при себе план квартиры и самостоятельно измерьте общую площадь каждой комнаты;
- входную дверь и окна. Они должны быть плотно установлены, открываться легко: без скрипов и заеданий. Окна должны легко устанавливаться на режим проветривания;
- потолок. Потолки должны быть ровными, без стыков. Обязательно проверьте высоту;
- пол. Проверьте поверхность на наличие трещин и неровностей;
- стены;
- электропроводку. Протестируйте выключатели, визуально оцените разводку и изоляцию кабелей;
- водоснабжение и водоотведение. Трубы должны быть сухими, все краны - плавно работать без заминок. Проверьте, нет ли протечек от соседей;
- отопление. Проверьте надежность установленных радиаторов (они должны надежно смонтированы, не шататься);
- вентиляцию. Проверить тягу просто: возьмите лист бумаги и приложите его вентиляционному отверстию. Лист должен притягиваться;
- отделку. Обои должны быть плотно поклеены, без отставаний. Проверьте потолок на наличие дефектов, плинтуса и напольное покрытие.
При выявлении каких-либо недостатков и недочетов, лучше сразу потребовать их исправить. По идее, все их должны исправить в последующем.
Во-вторых, по новым правилам, эксперта для осмотра объекта приглашает сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Дата обхода устанавливается в течение 5 рабочих дней. При этом специалист должен прийти не ранее чем через 3 рабочих дня после момента согласования даты осмотра. Затем не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом дольщик направляет застройщику акт, составленный в произвольной форме. Что обязательно должен содержать акт?
- дата осмотра;
- ФИО специалиста;
- сведения о квалификации эксперта;
- информация специалиста о наличии или отсутствии нарушений качества объекта.
Увы, сведения о том, что делать застройщику, если не получается найти эксперта в установленные сроки, в постановлении не отражены. Однако, в какой-то мере, такие условия являются справедливыми для застройщика. Ведь раньше поиском специалиста занимался дольщик, поэтому пригласить на осмотр могли абсолютно любого эксперта. Застройщик должен был учитывать все обнаруженные изъяны. Некоторые дольщики даже скидывались на оплату услуг специалиста, чтоб он нашел побольше недостатков.
В-третьих, раньше дольщик мог через суд взыскать деньги с застройщика на устранение проблем или снизить стоимость квартиры. Сейчас же сначала придется потребовать от застройщика устранить недостатки и затем ждать, когда это все произойдет. Если по истечении срока дольщику поступает отказ в требовании, то он может обратиться в суд за денежной компенсацией.
Или можно начать спорить с застройщиком. Как правило, они не идут на уступки и стоят на своем до конца.
Для начала надо будет все недостатки закрепить в акте приема-передачи. После, надо будет направить претензию застройщику, потребовать от него устранения всех недочетов за свой счет, выплатить компенсацию или уменьшить цену сдаваемой квартиры. Если застройщик проигнорирует претензию или ответит на нее отказом (а так, скорее всего, и будет), для защиты своих прав и законных интересов придется идти в суд. Поэтому стоит помнить и о судебных расходах (оплата госпошлины, экспертиз, услуг юристов при необходимости и т. д.).
Фактически дольщик лишен права на защиту в суде, если он не дал застройщику шанс исправить все ошибки. И тут дольщика могут поджидать неприятные моменты. Например, недобросовестный застройщик может составить акт, что он приходил устранять недостатки (на самом деле нет), а участник долевого строительства его не пустил. Поэтому эксперты советуют фиксировать дату и время прибытия застройщика для устранения “косяков”.
Кроме того, теперь застройщик может устанавливать срок передачи для каждой квартиры отдельно без внесения изменений в проектную декларацию. Раньше этот процесс был сложнее: у всех дольщиков был одинаковый срок передачи квартир, и если застройщик не успевал их сдать или хотел перенести срок по другим причинам, то был обязан внести изменения в проектные документы.
Данное правило действует только при условии, что дом уже введен в эксплуатацию. При этом застройщик не вправе переносить срок передачи квартиры в одностороннем порядке. Обязательно согласие дольщика.
Если вы покупаете квартиру на этапе строительства или готовитесь к приемке квартиры от застройщика, то советуем изучить мартовское постановление, чтобы быть подкрепленным во всех нюансах данного процесса. Дольщику важно учитывать, в каких случаях он имеет право не подписывать акт “приема-передачи” жилья, в каких - может обратиться в суд и потребовать компенсацию от застройщика или снижение стоимости квартиры. Также нужно знать, какие недостатки строительства могут относиться к существенным и несущественным; как и кто может привлекать специалиста для осмотра; в какие сроки должны быть устранены изъяны и другие нюансы. Таким образом, даже самый неопытный участник долевого строительства сможет распознать хитрые уловки застройщика и вовремя решить все проблемы.