При различных операциях по купле-продаже недвижимости множество рисков подстерегает как продавца, так и покупателя. При этом неприятности могут случиться на каждом из этапов сделки, даже тогда, когда стороны, казалось бы, пришли к соглашению. Денежные расчеты во время приобретения недвижимости – это как раз одна из рискованных стадий процесса заключения договора. Передача денег наличными давно считается опасным способом, который дает много возможностей для мошенничества, поэтому ответственные покупатели и продавцы предпочитают передавать оплату, составляющую порой довольно крупную сумму, одним из безопасных методов. Обычно в них участвует третье незаинтересованное лицо – банк или нотариус – которое выступает гарантом прозрачности сделки. Оплата с помощью банковского аккредитива также принадлежит к числу таких безопасных расчетов.
Что из себя представляет банковский аккредитив?
Продажа квартиры через аккредитив – это один из вариантов безналичного расчета. К нему прибегают участники сделки, которая заключается впервые, и стороны не уверены в полной честности намерений друг друга. Для того, чтобы урегулировать вопрос недоверия к процессу оплаты, привлекается третья сторона – в данном случае банк.
Для перечисления денег от покупателя продавцу, который в операциях с аккредитивом называется бенефициаром, в любом, на выбор покупателя, банке открывается специальный счет, предназначенный исключительно для взаимных расчетов по текущей сделке. Покупатель перечисляет на него всю необходимую сумму, после чего денежные средства замораживаются на счете до окончательного перехода права собственности.
Вышеупомянутый момент очень важен с точки зрения надежности такой разновидности оплаты. Дело в том, что сделка купли-продажи не считается состоявшейся только по факту внесения денег и подписания договора. Даже на этих этапах ее можно расторгнуть в одностороннем порядке, если какая-то сторона передумала покупать или продавать недвижимость.
На этом основываются некоторые виды мошенничества или иные действия противоправного характера. Продавец после получения наличных, особенно не обеспеченных распиской или другими документами, может просто отказаться от дальнейших обязательств. Со стороны покупателя правонарушение может быть выражено в поддельных купюрах и других махинациях.
Аккредитив при продаже квартиры работает по-другому. Доступ к деньгам продавец может получить только тогда, когда предоставит свидетельство о государственной регистрации права собственности. Именно этот документ, являющийся окончательным подтверждением смены владельца объекта продажи, позволит ему перевести деньги на собственный расчетный счет.
Участие в сделке аккредитивного счета обязывает стороны строго соблюдать все условия договора, а также следовать порядку оформления собственности. Кроме этого, за услуги подобного рода банк взымает плату – комиссию в размере от 0,1 до 0,6% суммы. Если аккредитив используется на постоянной основе, например, для ипотечных операций, для него может быть назначена фиксированная ставка.
Аккредитив при ипотеке
Ипотека с аккредитивом – это такая же расчетная процедура, как и обычная оплата, за исключением того, что с помощью аккредитивного счета продавцу переводится только сумма первоначального взноса.
Можно и даже желательно брать ипотечный кредит и открывать аккредитив в одном и том же банке. Во-первых, так легче избежать возможной путаницы в межбанковских операциях, во-вторых – банк может значительно уменьшить комиссию или вовсе исключить ее из условий пользования таким специальным счетом.
Порядок расчета по аккредитивному счету во время покупки, в которой также участвует кредитный договор, следующий. На аккредитив перечисляется сумма первоначального взноса, о чем банк уведомляет продавца. После предоставления им свидетельства о переходе права собственности, которым чаще всего служит выписка из ЕГРН, банк перечисляет ему недостающую сумму. После этого покупатель исчерпывает свои обязательства перед продавцом и остается должен только финансовому учреждению.
Виды аккредитива при покупке недвижимости
Банковские аккредитивы используются не только при продаже квартиры, но и во время других сделок, которые требуют участия посредника, гарантирующего исполнение обязательств сторонами. По этой причине существует много разновидностей такого способа расчета, в большей или меньшей степени подходящих и для операций с недвижимостью:
Акцептный и безакцептный
В переводе с английского эти понятия обозначают подтвержденный и неподтвержденный аккредитив соответственно. К акцептному аккредитиву присоединяется сторонний банк-посредник и берет на себя углубленные обязательства перед продавцом-бенефициаром. В связи с этими обязательствами именно он должен гарантировать поступление денег на счет, а также выплачивать их продавцу. Чаще всего акцептный вид аккредитива встречается в международных операциях, к которым привлекаются банки двух и более стран.
В договорах с недвижимостью в подавляющем большинстве используется безакцептный аккредитивный счет. Безакцептный аккредитив при покупке недвижимости не предусматривает участия покупателя в переводе или обналичивании денег – для этого нужна только информация об официальном переходе права собственности, предоставленная продавцом. Информировать покупателя об этом банк не обязан.
Отзывный и безотзывный
Само название отзывного аккредитива говорит о том, что он может быть аннулирован или отозван по требованию плательщика, а в сделках с недвижимостью – покупателя. При этом ни он, ни банк уведомлять продавца об отзыве средств со счета не обязаны.
Безотзывный вариант аккредитива также может быть отозван, однако после уведомления бенефициара. Более того, продавец должен дать разрешение на аннулирование такого счета. Разумеется, отозвать аккредитив можно и без такого разрешения, однако в этом случае покупателю предстоит длительная процедура, в ходе которой он будет вынужден доказывать банку, что сделка не состоялась, и он не является собственником недвижимости.
Отзывные аккредитивы запрещены во многих видах международных торговых операций, и в случае с куплей-продажей жилья также используются крайне редко. При оплате приобретаемой недвижимости привлекательность аккредитива как раз и состоит в том, что до регистрации собственности деньги на нем замораживаются. При возможности покупателя в любой момент забрать их назад теряется весь смысл обращения к такому виду взаимных расчетов. Если иного не указано в сопутствующих открытию счета документах, аккредитив автоматически считается безотзывным.
Непокрытый и депонированный
Эти разновидности аккредитива относятся к сделкам с финансовой составляющей, участниками которых являются юридические лица. Депонированный или покрытый тип аккредитива используется между банками, которые имеют открытые счета участников сделки. Банк-гарант, в котором он открыт, перечисляет деньги финансовому учреждению продавца, где они также замораживаются до подтверждения перехода права собственности.
Непокрытый аккредитив является разновидностью безотзывного, за тем исключением, что снова относится к держателю счета – юридическому лицу. Денежные средства сохраняются в банке, в котором открыт аккредитив, а после завершения сделки с регистрацией нового владельца недвижимости перечисляются бенефициару.
Существуют и другие разновидности аккредитива, однако они в сделках с недвижимостью практически не применяются. Большинство из них созданы специально для международных финансовых операций и подразумевают взаимодействие сразу нескольких независимых банков.
Аккредитив с так называемой «красной оговоркой» – это разновидность специального счета, названная так в честь старинных пометок на документах. Сегодня подобная трактовка аккредитива означает, что бенефициар имеет право получить аванс с этого счета, размер которого обычно указывается в договоре.
Порядок открытия счета и получения денег по аккредитиву
Поскольку участие аккредитивного счета в сделке купли-продажи требует неукоснительного выполнения всех правил, следует соблюдать определенную последовательность в ее проведении. Основные этапы открытия аккредитива и расчетов по нему включают:
- Составление ДКП. Помимо обычных пунктов, которые содержатся в рядовом договоре купли-продажи, в нем следует указать, что расчет будет производиться именно с использованием аккредитива. Этот пункт обычно включают в раздел о порядке оплаты.
- Составление заявления на аккредитив. Подписанное сторонами соглашение, в котором оговорены условия оплаты, нужно принести в банк, а нему приложить заявление на открытие аккредитивного счета.
- Открытие аккредитива. Деньги будут храниться на нем до той поры, пока представители финансовой организации не получат уведомление о государственной регистрации перехода прав собственности.
- Регистрация ДКП. Срок такой регистрации в Росреестре составляет до 10 рабочих дней, после чего покупатель официально становится новым владельцем недвижимости.
- Подача информации в банк. Справка о передаче собственности, взятая в Росреестре, а также выписка из ЕГРН о регистрации права владения, которую покупатель должен получить уже самостоятельно, – основные документы, необходимые банку для дальнейших действий.
- Проверка данных. Всю дальнейшую проверку относительно законности регистрации и других аспектов сделки банк берет на себя и осуществляет собственными силами.
- Зачисление денег на счет. После поступления денежных средств на личный счет продавца все обязанности сторон считаются исчерпанными, и аккредитивный счет можно закрыть.
Наряду с эскроу-счетом и банковской ячейкой аккредитив – один из самых надежных способов оплаты, благодаря которому сделка с совершенно незнакомыми людьми пройдет гладко и на законных основаниях. Аккредитивный счет выгоден еще и тем, что в нем не фигурируют наличные деньги и всевозможные риски, с ними связанные.
В отличие от эскроу-счета, аккредитив не связывает продавца и покупателя никакими ограничениями, кроме тех, что указаны в договоре купли-продажи. Фактически банк помогает сторонам, заранее обезопасив их от возможных взаимных претензий и подозрений. Если взглянуть на это с другой точки зрения, обоюдное согласие сторон осуществить оплату и получить деньги через аккредитив напрямую свидетельствует о чистоте намерений и желании пойти навстречу.
Если принимать во внимание безопасность, гарантируемую таким видом расчета, то взимаемая банком комиссия – совсем небольшая плата за спокойствие и уверенность в положительном завершении сделки.
Понравилась статья?