Что такое давность владения или приобретательная давность

Одним из способов получения права собственности на объект недвижимости или другое имущество является приобретательная давность. Человек может пользоваться квартирой, не принадлежащей ему, и однажды получит возможность оформить ее в собственность. Условия, на которых это происходит, считаются сложными, так как всё решается через суд, и для положительного решения истцу понадобится доказательная база.  

Законодательные требования

Понятие «приобретательной давности» на недвижимое имущество в России вводится и регламентируется ст. 234 ГК РФ. П. 1 данной статьи определяет:

• кто может обратиться за признанием такого права – физическое или юридическое лицо, не являющееся законным владельцем (по данным Росреестра);
• при каких условиях.

 Условия на первый взгляд выглядят просто – если истец владел имуществом непрерывно, открыто и добросовестно, как личным. Другими словами, для положительного решения суда нужно доказать:

• гражданское владение;
• непрерывность в течение срока использования;
• открытость владения.

Гражданское владение и его особенности

Этот пункт (гражданское владение) стал источником народных мифов. Люди верили, что если сдавать квартиру в аренду, арендаторы смогут присвоить ее по праву приобретательной давности. Или если «прописать родственника в квартире», то можно даже не сомневаться – недобросовестная родня ее отсудит. 

Особенно распространенными такие идеи были в 1990-х, что связано с отсутствием термина «приобретательная давность» в советском законодательстве. На самом деле аренда жилья или прописка не могли (и сегодня тоже не могут) перерасти в право собственности по приобретательной давности. 

Арендатор пользуется имуществом с согласия владельца. Управляющий, залогодержатель или человек, зарегистрированный по адресу, – тоже. Собственник знает, что они пользуются имуществом, и разрешил это.  Для того, чтобы для арендатора начался отсчет давности владения, нужно, чтобы собственник явно отказался от владения – написал отказ и заверил нотариально. 

Отказ доводится до сведения второй стороны. В 1990-х, когда право приобретательной давности только возникло в законодательстве, люди не знали нюансов. Они интерпретировали правила, как умели, и поэтому верили в возможность «отжать квартиру». 

Обратите внимание: для того, чтобы владение составило основу предписывающего права, оно должно быть неблагоприятным, в противном случае действия с собственностью, независимо от продолжительности, не начинают отсчет срока давности. Например, владелец соседней дачи умер, не оставив наследников, в 2000 году. Ваши родители пользовались этим участком как собственным, а затем им пользовались вы, и за это время никто не заявлял о своих правах. Значит, у вас могут возникнуть основания для того, чтобы воспользоваться правом приобретательной давности на земельный участок.

Закон требует, чтобы вы владели:

• добросовестно;
• открыто;
• непрерывно.

Отсутствие доказательств по любому из пунктов станет причиной для отказа истцу в получении права. Например, дача не входит в дачное товарищество, и вы не платили взносы за пользование этим участком. Значит, доказать добросовестность не удастся. 

Под открытостью подразумевают, что человек не утаивал факт использования ни от кого. Его регулярно видели соседи по участку. Он оплачивал необходимые счета (платежи за воду на участке или за свет в дачном домике, членские взносы в дачное товарищество). Т.е. объявлять в газетах о том, что вы пользуетесь участком не нужно, но у свидетелей (соседей) не должно возникать сомнений в этом. 

Непрерывность использования также можно подтвердить взносами в дачное товарищество и / или показаниями свидетелей. Но найти людей, которые знают, что вы на протяжении стольких лет выращивали урожаи, затруднительно. Поэтому граждане редко обращаются в суды за признанием их права собственности на дачный участок. Чаще всего подают иски о признании собственности на квартиру, реже на жилой дом и еще реже – на дачу.

Срок владения

Ст. 234 ГК РФ определяет срок такого владения – 15 лет для объекта недвижимости и 5 лет для любого другого имущества. Срок может быть составным. В вышеприведенном примере о дачном участке можно сложить время, когда участком владели родители, и период, когда им владел тот, кто подает иск о признании права. 

Как подать в суд на приобретение права собственности по давности владения

Алгоритм регистрации такого имущества прост. Заявителю понадобится:

1. 1

   Составить исковое заявление. В нем должны содержаться четкие ответы на то, кто заявитель, о каком имуществе идет речь, и почему он считает, что имеет право воспользоваться приобретательной давностью. Т.е. в тексте приводятся доказательства «открытого, непрерывного и добросовестного владения».
2. 2

   Приложить подтверждающие документы.
3. 3

   Подать заявление и заплатить государственную пошлину. Ее размер устанавливается регионами самостоятельно и составляет от 300 до 2000 рублей. Суд выбирают по месту нахождения имущества.

После того, как пройдет заседание суда и будет вынесено решение, заявитель сможет обратиться в государственный реестр для регистрации приобретенного права. Сделать это можно через МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги». Раньше Росреестр после окончания процесса регистрации выдавал свидетельство о праве собственности. Теперь заявитель получает уведомление об успешной регистрации на указанный адрес электронной почты и при необходимости он может получить выписку ЕГРН в виде электронного файла или бумажного документа.

Когда суд отказывает в приобретательной давности

Таких ситуаций много. Откажут, если не удалось доказать «добросовестность, открытость, непрерывность».  Или не удалось доказать срок владения. Настоящие владельцы (или их представители) могли инициировать процесс установления права собственности. Даже если они потерпели неудачу, факт такого процесса прерывает течение срока, от которого отсчитывается приобретательная давность.