Девелопмент объектов недвижимости – это довольно распространенный в наше время термин. Он встречается повсеместно, когда речь идет о рынке недвижимости, однако не все граждане до конца понимают, что это за явление.
Кто же такой девелопер и чем он занимается? Какие особенности имеет его деятельность?
Кто такой девелопер
Девелоперы – это лица, обязательно юридические, которые занимаются многоэтапным развитием недвижимости с целью получение прибыли. Это касается как создания новых объектов с нуля, так и их реставрации или реконструкции. Все виды работ, и не только сугубо технические, девелопер проводит самостоятельно.
Например, в первом случае при создании нового дома он покупает земельный участок, строит на нем здание, жилое или коммерческое, затем продает его. Во втором – берет в аренду строение, ветхое или нуждающееся в капитальном ремонте, восстанавливает и ремонтирует его, выкупает по сниженной цене, а затем, опять же, продает.
Однако, получение разрешения на строительство или реконструкцию, непосредственно сами работы и продажа недвижимости – это далеко не все, чем занимается девелопер. Организация процесса по созданию или улучшению недвижимого объекта, в результате которого его стоимость заметно вырастет, включает и многие промежуточные этапы: привлечение инвесторов, создание проекта и т.д. Для этого требуется множество узких специалистов.
По этой причине любой девелопер – это девелоперская компания, включающая несколько разных подразделений. Одни из них занимаются оформлением подходящих земельных участков, поиском квалифицированных строителей и подрядчиков, другие – сотрудничеством с инвесторами, поиском покупателей и непосредственно продажей объектов.
В общих чертах стратегия девелоперской компании строится на взаимодействии ее основных подразделений:
- производственных, занимающихся планированием, строительством и коммерцией;
- управленческих, курирующих финансовые, юридические, а также кадровые вопросы;
- хозяйственных, обеспечивающих логистику, клининг и другие виды обслуживания.
Таким образом, девелопер в строительстве – это компания, которая одновременно исполняет функции инвестора, проектного бюро, агента по торговле недвижимостью и, разумеется, застройщика.
Застройщик и девелопер: в чем разница
Многим людям не совсем понятно, чем девелопер отличается от застройщика. Эти два понятия немного схожи, к тому же путаницу вносят некоторые нюансы их юридического определения. Например, закон 214-ФЗ, который регулирует вопросы долевого строительства, застройщиком называет юридическое лицо, которое привлекает средства, то есть инвестиции, со стороны. Оно же в итоге занимается продажей строящихся или готовых квартир.
И строительство, и продажа – это этапы девелоперского проекта. Кроме этого, застройщику никто не запрещает самостоятельно, внутри компании, разработать проект здания, купить или арендовать под него землю. Сможет ли он после этого называться девелопером, зависит от того, насколько широкий спектр функций на себя возьмет.
В это же время нередки случаи, когда так называемые девелоперские услуги некоторых компаний ограничиваются сугубо задачами застройщика. Поэтому сегодня в России термины «девелопер» и «застройщик» являются синонимами, не идентичными, но довольно близкими по смыслу.
В общих чертах, основное отличие между девелопером и застройщиком в том, что первый непременно берет на себя все стадии проекта, а второй – лишь некоторые, в основном технические, его этапы.
Главные задачи девелелопера
Итак, девелоперский рынок включает много разноплановых задач. Первая – это анализ имеющихся инвестиций и прогнозирование будущей, полученной с их помощью, прибыли.
Вторая – выбор подходящего участка земли для строительства нового объекта. Зависимо от категории строения, жилого или коммерческого, будут отличаться и требования к участку, на котором он построится.
Третья – разработка проекта. В эту задачу входит не только создание нового, имеющего принципиальные архитектурные отличия здания, но и сугубо коммерческий подход к его планированию. Иными словами, девелопер коммерческой или жилой недвижимости решает, каким должно быть это строение, чтобы оно быстрее и выгоднее продалось.
Четвертая – поиск строителей или организация работ собственных подразделений.
Пятая – поиск покупателей, а в некоторых случаев посредников для реализации уже готовой недвижимости.
И шестая – документальное сопровождение всех без исключения стадий девелоперского проекта.
Что такое девелоперский проект
Девелоперский проект, или, иными словами, девелоперский цикл – это совокупность функций, которые берет на себя компания для реализации задуманного от начала идо конца. Они включают:
Поиск участка земли
Поиск, а также оценка земли – одна из первых функций, которую должен исполнить девелопер. Даже если искомый участок найден, обязательно проводится анализ его рентабельности – насколько выгодной будет продажа объекта с учетом всех затрат на покупку земли, а также последующие работы.
Эта стадия проекта очень важна. Свободные участки в хороших районах городов стоят очень дорого. Строить на них доступную многим покупателям недвижимость не имеет смысла – такое строительство будет убыточным. Задача аналитического отдела девелоперской компании – не только оценить, окупит ли себя объект, но и спрогнозировать, как долго он будет продаваться.
Сбор информации
Разработке самой концепции девелоперских проектов предшествует тщательный сбор и анализ информации об актуальных тенденциях и предпочтениях потенциальных покупателей. Они помогают понять, чего те хотят, какую недвижимость чаще всего выбирают, что популярно и востребовано, а что нет.
В итоге результаты такого анализа дают примерное представление о том, как будет выглядеть будущий объект, какую архитектурную форму стоит предпочесть, как сделать его таким, чтобы он долго не утратил актуальность.
Разработка концепции
Концепция проекта создается на основе проведенного анализа, назначения будущего объекта, а также объемов финансирования. На этом этапе формируются сметы будущего строительства, выдвигаются требования и пожелания к техническим аспектам.
Разработкой проекта занимается или внутреннее, или нанятое проектное бюро. Все пожелания и рекомендации облекаются к конкретную техническую форму. После готовности проекта специалисты компании тщательно проверяют его на соответствие техническим, санитарным и прочим нормам.
Получение разрешений на строительство
Получение соответствующей документации – один из основных этапов реализации девелоперского проекта. Для строительства жилого или нежилого здания нужно множество разрешений, особенно, если девелопер будет возводить его собственными силами.
Лицензия на строительные работы, разрешение проводить их в данном месте и другие нюансы – очень важные документы. Поэтому девелопер находится в постоянном взаимодействии с местными органами власти, различными государственными организациями.
Строительные работы
Строительные работы проводятся как собственными подразделениями девелопера, так и привлеченными подрядчиками. Задача девелоперской компании – осуществлять контроль качества и темпа работ на всех этапах: от рытья котлована, до внешней и внутренней отделки.
Маркетинг
Строительный девелопмент включает и обязательные маркетинговые действия. Они базируются на тесном сотрудничестве с агентствами недвижимости, риэлторами, а также рекламными компаниями.
Девелопер самостоятельно проводит демонстрацию готового объекта, различные презентации – то есть всеми доступными способами продвигает новую недвижимость и привлекает к ней покупателей. Скидки и акции, нередко встречающееся на рынке, – часть работы маркетингового отдела девелоперской компании.
Обслуживание
Часто девелопер берет на себя функции управляющей компании, вернее отдельного подразделения, исполняющего эту задачу. Уже после продажи он продолжает контролировать порядок на прилегающей территории, занимается необходимым ремонтом и т.д.
Виды девелопмента
Принято выделять отдельные виды девелопмента по объектам недвижимости. Они зависят от того, какие, вернее чьи, средства были привлечены для проекта, а также чьей инициативой этот проект является.
Спекулятивный или Сustomer девелопмент
Каждый этап реализации проекта является ответственностью конкретной девелоперской компании. Она берет на себя абсолютно все задачи по его внедрению в жизнь, при этом привлекает собственные денежные средства. Инвестиции извне в этой разновидности девелопмента отсутствуют, вся полученная прибыль, а также риски, достаются непосредственно девелоперу. Все работы, связанные с проектом, он также выполняет сам. В качестве застройщиков обычно выступают дочерние строительные компании.
Обычно спекулятивный девелопмент – это удел крупных компаний с целым рядом хорошо организованных подразделений. Широкий круг задач требует не менее широкой компетентности в различных вопросах: от правильного оформления разрешений на строительство до грамотно построенного маркетинга.
Fee-based девелопмент
Почти полностью противоположный спекулятивному, этот вид девелопмента подразумевает, что у компании, занимающейся этой деятельностью, есть конкретный заказчик. Заказчик нанимает ее, когда сам не обладает достаточным опытом ведения девелоперского проекта, но располагает всеми необходимыми ресурсами. За услуги девелопера устанавливается определенное вознаграждение, которое не меняется, зависимо от того, какая прибыль от проекта была получена и получена ли вообще.
Иными словами, девелопер в этом случае выступает консультантом и координатором, ведущим все этапы реализации проекта. Основные его задачи остаются таким же: выбор стратегии и цели инвестирования, проведение анализа, подготовка сметы, контроль строительных работ, введение объекта в эксплуатацию и т.д.
При этом вся ответственность, в том числе финансовая, лежит исключительно на заказчике.
BTS девелопмент
Еще один вариант деятельности на заказчика, при которой осуществляется не весь девелоперский цикл, а только некоторая его часть. Например, девелоперу могут заказать только разработку проекта, строительство объекта, а также консультационные услуги. Непосредственно реализация проекта происходит за деньги заказчика.
Чаще всего бывает так, что девелоперская компания выступает только застройщиком, если заказчик уже имеет разработанную концепцию. Оплата также производится в виде фиксированной суммы.
Признаки хорошего девелопера
Хорошую инвестиционно-девелоперскую компанию можно отличить по ряду признаков:
- 1Число реализованных проектов. Чем оно больше, тем лучше. Также поле деятельности надежных девелоперов распространяется не на один регион, а сразу на несколько.
- 2Документация. Все проектные декларации, лицензии и разрешения должны быть в свободном доступе на сайте компании.
- 3Опыт. Продолжительность работы, особенно если она успешная, – хороший признак, говорящий о высоком профессионализме девелопера.
- 4Партнеры. Часто девелоперы получают инвестиции от партнерский банков. Если в их перечне фигурируют названия серьезных финансовых организаций, это также хороший признак. Поскольку большинство объектов строится по принципу проектного финансирования, надежность инвестора – не последний критерий.
- 5Прозрачный договор. Готовый образец соглашения с девелопером должен содержать максимально развернутую информацию о сотрудничестве. Так, в нем должны быть подробно перечислены все виды услуг, которые оказывает эта компания.
И, разумеется, положительные отзывы. О любой компании, застройщике или девелопере, можно встретить как положительные, так и негативные отзывы – это нормальное явление. Но если последние преобладают, то данный факт говорит не в пользу девелопера.
Понравилась статья?