Договор аренды с правом выкупа: как составить, основные понятия, образец, регистрация

Договор аренды жилья с правом выкупа, по сути, представляет собой куплю-продажу в лизинг. Лизингодатель дает лизингополучателю имущество на определенный срок и за плату с последующим переходом права собственности. Для этого стороны заключают договор, в котором указывают, что процент от арендной платы идет на покупку недвижимости. Следовательно, в конце срока аренды имущество безвозмездно переходит арендатору. Но у каждого вида сделки есть плюсы и минусы. Подробнее об аренде с выкупом – в нашем материале. 

Что такое аренда с правом выкупа

Так называется особый способ приобретения жилья в собственность. В быту используют разные названия: 

• покупка по опциону лизинга;
• аренда с выкупом;
• аренда с правом владения недвижимостью и т.д.

Цена покупки и срок действия соглашения определяются заранее. Считается, что способ подходит для тех, кто накопил определенную сумму денег и выбирает один из двух вариантов покупки:

• оформить ипотеку;
• взять жилье в аренду с последующим выкупом квартиры.

Учитывая цены на жилье и ситуацию с финансами, покупатели зачастую не возражают против того, чтобы рассмотреть альтернативные ипотеке варианты. 

Нормативная база

Аренда с выкупом представляет собой двоякую сделку. С одной стороны, человек взял объект в пользование на длительный срок. В этот момент сделка регулируется нормативными документами, касающимися длительной аренды. С другой стороны, он купил:

• квартиру или дом;
• земельный участок;
• оборудование;
• транспортное средство.

А значит применяются правила, действующие для договора купли-продажи. 

Пока продолжается аренда, каждая из сторон имеет право передумать. Однако арендатор уже внес денег больше, чем если бы арендовал без выкупа. Арендодатель должен вернуть их, в противном случае это можно трактовать как неправомерно полученную выгоду и потребовать возврата денег через суд. И этот момент останавливает желающих заключить такой договор. 

Структура договора 

Утвержденного государством образца договора купли-продажи с предварительной арендой нет. Поэтому стороны создают его самостоятельно. 

В договоре нужно указать:

• дату продажи (или покупки), т.е. день, месяц, год, когда покупатель полностью рассчитается с продавцом, тот в свою очередь передаст ключи и документы на квартиру, а стороны подпишут акт приема-передачи;
• продажную цену, т.е. полную сумму, которую покупатель обязуется передать продавцу с учетом всего происходящего (аренды, стоимости квартиры, о которой они договорились, возможных расходов на ее содержание); рекомендуется указывать в договоре сумму продажи отдельно от остальных видов платежей для того, чтобы судье не приходилось вычислять, сколько нужно вернуть в случае расторжения сделки каждой из сторон;
• плату за лизинг (аренду) и срок ее внесения, т.е. сумму, возвращать которую при расторжении договора не придется;
• индексацию – корректировку суммы; когда аренда длится много лет даже банки предусматривают корректировку платежей, которые клиент будет вносить ежемесячно, поэтому продавцу и покупателю нужно отдельным пунктом указать, предусмотрена корректировка суммы или нет, а если да, то вписать правила, по которым она рассчитывается, указать проценты или суммы в числовом выражении;
• опцион – требуется внести информацию о том, входит ли аренда в цену продажи / покупки или нет;
• ответственность владельца квартиры – перечислить последствия, наступающие для продавца, если он решит не продавать собственность;
• ответственность покупателя – перечислить последствия, которые появятся для арендатора, если он решит расторгнуть договор.

В качестве рабочего варианта можно взять шаблон договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом из интернета, но обязательно вписать в него все, что перечислено выше. Тем, кто не уверен, сможет это сделать самостоятельно, стоит заказать составление договора у юристов, специализирующихся на сфере недвижимости.

Что нужно сделать до того, как подписывать договор

Продавец рискует. Возможно, у арендатора деньги закончатся через пару месяцев, и тогда он просто потеряет время. Поэтому важно изучить друг друга на предмет выявления тревожных признаков неблагонадежности. Например:

• плохая кредитная история сторон;
• наличие обременений на квартире (долги, ипотека, судебные тяжбы).

Банки прежде, чем выдать деньги на покупку, проверяют как своего заемщика, так и квартиру, которую он нашел. В случае с договором аренды квартиры с последующим выкупом проверка не только обязательна. Ее желательно проводить минимум раз в год, чтобы понимать, как меняется ситуация, не получится ли так, что одна из сторон откажется от исполнения договора. 

Риелторы также рекомендуют оформить страхование имущества и отобразить этот момент в договоре. 

Срок и стоимость аренды в договоре лизинга

Срок для договора аренды квартиры с последующим выкупом похож на традиционную аренду. Но так как эта длится дольше, чем обычно, в договоре указывают:

• даты начала и конца аренды;
• ежемесячную сумму арендной платы; сумму залога (если предусмотрена);
• штрафы за просрочку платежа и за нарушение условий договора.

Кроме того, в договоре также не обязательно, но желательно указать такие моменты:

• есть ли первоначальный взнос и его сумма;
• какая часть из ежемесячной арендной платы считается взносом в счет оплаты квартиры;
• создается ли эскроу-счет.

Эскроу счета предназначены для защиты интересов покупателя. Так называют счет в банке, на который покупатель перечисляет деньги. Взять их продавец сможет только после того, как стороны выполнят свои обязательства. Если договор аренды с последующим выкупом будет расторгнут до перехода права собственности, сумма с эскроу счета вернется арендатору. Волноваться, что продавец потратит деньги и не сможет их вернуть, уже не придется. 

Другие условия договора

Лизингодатель и лизингополучатель могут добавлять в договор любые условия, которые сочтут нужными. Это могут быть:

• условия содержания домашних животных или запрет на их содержание;
• правила курения в квартире и на балконе;
• возможность делать текущий ремонт или вносить существенные изменения (устанавливать теплый пол, менять оконные рамы и двери, устанавливать дополнительную бытовую технику (стиральная и посудомоечная машина и т.д.).

Обязательно нужно упомянуть в условиях коммунальные платежи. Возложить ответственность на арендатора за их оплату и указать дату, до которой они ежемесячно вносятся.

Также желательно упомянуть субаренду. Имеет право арендодатель сдавать квартиру в найм или нет. Если да, определить условия и ответственность сторон (арендатора и субарендатора) перед владельцем. 

Плюсы и минусы договора для продавца и покупателя

Каждый человек, соглашаясь на сделку, видит плюсы и минусы, важные для него лично. 

Так, для арендатора плюсами могут быть:

1. 1

   Возможность опробовать район. Предположим, вы купили квартиру в новостройке в ипотеку, а через год она разонравилась (плохие соседи, неудобная инфраструктура, не понравилась школа, в которую пошел ребенок или другие причины). Продать ее и переехать в другой район вы не сможете, пока не выплатите ипотеку банку. В случае с лизингом расторгнуть соглашение намного проще.
2. 2

   Минимизируются требования к первоначальным накоплениям. Покупатель может договориться с продавцом о меньшей сумме первоначального взноса, чем требует банк.

Минусом для арендатора становится потеря первоначального взноса и денег, уплаченных за аренду, если сделка будет расторгаться. Также все время будет оставаться риск отмены сделки со стороны продавца. 

Для продавца:

1. 1

   Аренда недвижимости с последующим выкупом становится привлекательной только тогда, когда продается неликвид. Представить себе владельца, который не желает получить всю стоимость сразу довольно сложно, если только речь не идет о продаже родственнику (внуку, племяннику).
2. 2

   Дополнительный доход. Если арендатор откажется от сделки, останется первоначальный взнос. Возможность заработать часто подталкивает людей к мошенничеству и поиску способа сдать квартиру так, чтобы потом что-то вынудило арендатора съехать.

Минус для продавца заключается в том, что ему может попасться «ужасный» арендатор, который не платит коммунальные платежи и не заботится о сохранности квартиры.