Договор на оказание риэлторских услуг

Сегодня договор с агентством недвижимости или частным риэлтором является распространенной практикой в сфере недвижимости. Покупка или продажа жилья – это довольно сложный процесс, занимающий много времени и требующий определенной осведомленности в законах. Агент или риэлтор, как специалист в своем деле, справится с возложенной на него задачей гораздо быстрее и надежнее.

Зачем нужен договор риэлторских услуг?

Риэлторский договор в первую очередь нужен для того, чтобы зафиксировать обязанности сторон, а также доказать в суде (если что-то пойдет не так) неправомерность действий или невыполнение обязательств со стороны нанятого специалиста. Устные договоренности, по сути, не дают никаких гарантий клиенту и в итоге могут привести к срыву намеченной сделки, потере времени или другим, более серьезным последствиям.

Прежде чем приступить к составлению договора, нужно определить разницу между:

• соглашением с организацией;
• частным договором на риэлторские услуги по продаже квартиры.

Как правило, в агентство обращаются в тех случаях, когда нужно не только найти покупателя или объект, но и когда требуется участие:

• юриста на всех этапах сделки;
• оценщика;
• специалиста, умеющего убеждать (если у заказчика нет таких талантов).

Иными словами, соглашение с агентством позволяет продать или купить квартиру «под ключ», без больших временных затрат со стороны самого клиента.

Оказание риэлторских услуг – это довольно субъективный круг задач. Не каждый частный специалист, организующий сделки купли-продажи, будет, например, проверять объект на юридическую чистоту или оказывать помощь в составлении документов. Обычно риэлторы сразу озвучивают какие именно виды работ они готовы выполнить, а клиент решает, подходит ему такой вариант или нет. Чтобы не возникло недоразумений, составляется договор с риэлтором на покупку или продажу недвижимости, в котором точно прописываются все обязанности специалиста и прочие условия. 

Этот документ одинаково необходим, как клиенту, так и самому риэлтору. Первому он дает уверенность, что специалист в указанные сроки выполнит все оговоренные виды работ, а второму – гарантии, что заказчик не обвинит его в ненадлежащем исполнении обязанностей. 

Еще одна причина, почему агентский договор с частным риэлтором необходим – это письменное подтверждение, что он является официальным представителем заказчика. Например, если клиент находится в одном населенном пункте, а продает квартиру в другом, ему придется разрешить в нее доступ третьим лицам – риэлтору и потенциальным покупателям. Агент, имеющий ключи от жилья, может попасть туда в любой момент. А поскольку он является по сути чужим человеком, наделять его такими возможностями без подписанного договора крайне рискованно.

Договор оказания услуг агентством недвижимости, в отличие от риэлторского, является обязательным. Во-первых, в него обычно включены услуги сразу нескольких специалистов: юриста, оценщика, брокера, непосредственно риэлтора и даже фотографа. Полноценно утвердить их перечень и обязанности можно только в письменном соглашении. Во-вторых, агентство – это юридическое лицо, а по закону любое взаимодействие между юридическими и физическими лицами должно иметь форму договора.

Отдельное (устное) соглашение только с риэлтором, входящим в штат агентства, заключать не рекомендуется, как бы не хотелось сэкономить. Поступая таким образом, специалист нарушает устав организации, за что его попросту уволят. Клиенту также необходимо несколько раз подумать, стоит ли связываться с таким профессионалом.

Что дает договор с агентом: плюсы и минусы

Даже самый простой договор услуг агента недвижимости может значительно упростить жизнь человека, намеревающегося совершить сделку с недвижимостью. Подобные соглашения бесспорно имеют множество преимуществ, но также и некоторые негативные стороны.

Плюсы договора

Риэлтор – это узкий специалист, который хорошо ориентируется в сделках купли-продажи недвижимости. Опыт – это первое преимущество, которое дает подписание документа об оказании соответствующих услуг. Чем более длительным будет этот опыт, тем лучше, ведь в процессе работы риэлтор получает новые знания, ориентируется в сложных моментах сделок, знает, на что следует обращать внимание в первую очередь.

К другим преимуществам сотрудничества с профессионалом в сфере операций с недвижимостью стоит отнести:

1. 1

   Сбереженное время. Тот, кто хотя бы раз пытался найти квартиру, знает, насколько тяжела эта кажущаяся элементарной задача. Порой даже арендовать жилье не получается за один день – постоянно появляются какие-то мешающие обстоятельства. Покупка или продажа – это гораздо более ответственный шаг. Многократно ездить на просмотр вариантов или показ продаваемой квартиры, договариваться с продавцами и покупателями, подстраивая под их график, тяжело физически и накладно по времени. Если эту задачу возьмет на себя представитель, клиент сэкономит не только время, но и нервы.
2. 2

   Отсеивание неподходящих вариантов. Типовой договор оказания риэлторских услуг подразумевает, что агент будет не только искать хорошие варианты для покупателя, но и на начальном этапе отсеивать неподходящие. Поскольку его опыт несравним с опытом обывателя, риэлтор способен сразу же увидеть очевидные недостатки объекта, по поведению продавца понять, насколько он настроен на сделку или торг, даже отследить явные попытки избавиться от жилья побыстрее. Опыт общения со многими людьми работает и в другую сторону – часто продавцу сложно с первого взгляда определить людей, которые не очень склонны покупать, а только интересуются. В итоге он опять же теряет ценное время.
3. 3

   Актуальная стоимость. Профессионал, деятельность которого касается рынка недвижимости, хорошо знает, что и сколько стоит. Поэтому он вряд ли возьмется продавать квартиру за сильно завышенную цену и обоснует клиенту максимально возможную прибыль, а также объяснит, что так жилье будет продаваться очень долго. То же самое касается и заниженной цены – покупатели на недвижимость найдутся быстро, однако продавец не получит тех денег, которые мог бы получить.
4. 4

   Связи. По роду деятельности риэлтор неизбежно контактирует с представителями нужных при сделках с недвижимостью профессий: юристами, брокерами и т.д. Например, знакомый опытный фотограф поможет сделать фотографии продаваемого объекта, показав его с наилучшего ракурса. Если клиенту потребуется юридическая помощь в составлении документов или проверке квартиры, агент может или порекомендовать хорошего профессионала, или лично обратиться к нему, если это предусмотрено договором. Знакомый ипотечный брокер даст подробную консультацию по получению жилищного кредита. Здесь же стоит упомянуть и аккредитованных оценщиков, услуги которых также часто нужны.
5. 5

   Подготовка документов. Договор возмездного оказания риэлторских услуг часто подразумевает помощь в сборе и подготовке документов. Она не требует глубоких юридических познаний и основывается только на опыте. Для клиента консультация важна опять же с точки зрения экономии времени, ведь часто сделки стопорятся на одном из этапов из-за недостающих бумаг. Также агенту известно, какие документы обязательно нужно попросить у другой стороны, в частности, у продавца квартиры.
6. 6

   Страховка. В этом случае речь идет именно о договоре продажи или приобретения с агентством недвижимости, поскольку возмещение возможного ущерба не включено в сферу полномочий частников. Часто в соглашении с агентством есть пункт, согласно которому клиент сможет возместить убытки в суде. Обычно он выражается в страховании титула – права собственности. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной или ничтожной, например, появятся законные претенденты на недвижимость, покупатель сможет добиться возврата денег от страховой компании. На практике это чаще всего происходит через суд.

Минусы договора

Очевидно, что заключить договор купли-продажи через риэлтора или агентство быстрее, в чем-то надежнее и проще, но недостатки такого сотрудничества также есть. Самые явные из них:

1. 1

   Оплата услуг. Как известно, риэлторы берут за свою работу немало, и многим людям невдомек, почему это так. Оплата услуг агента может быть или фиксированной, указанной в договоре конкретной суммой, или составлять процент от цены сделки – то есть, стоимости квартиры. Иногда встречается и смешанная форма: четко определенное вознаграждение плюс процент. Если подразумевается договор с агентством, высокая стоимость услуг во многом оправдана, ведь сделку будут вести сразу несколько узких специалистов. В случае с частным риэлтором течение сделки может быть разным: от очень простой, заключенной за считанные дни, до длительной и изматывающей. Что примечательно, размер вознаграждения от этого не меняется.
2. 2

   Отсутствие гарантий. Если даже агентство не гарантирует полностью надежного исхода сделки, то риэлтор-одиночка и подавно. Какой бы глубокой ни была проверка жилья на юридическую чистоту, все без исключения вероятности учесть нельзя. Например, никто не может прогнозировать, что некие наследники восстановят срок исковой давности и решат отсудить квартиру. Если они имеют на это право, договор покупки будет признан недействительным. Поскольку риэлторы предпочитают прямо страховать себя от подобной ответственности, покупателю придется обращаться с иском против человека, продавшего ему квартиру, и с него уже пытаться возместить убытки.
3. 3

   Отсутствие общения с другой стороной. Нередко бывают ситуации, когда стороны сделки могли бы сразу найти общий язык, но поскольку общение идет через посредника, ее заключение затягивается. Есть и другой пример: покупатель согласен приобрести квартиру с небольшой скидкой, которая полностью устраивает продавца, но из-за участия риэлтора они не могут это обсудить и прийти к соглашению. Покупатель изначально рассчитывает только на данную сумму, поэтому отказывается. Объяснить такой поворот событий, кроме как желанием риэлтора получить процент побольше, нельзя.
4. 4

   Личные интересы. Как видно из предыдущего примера, цель агента – получить максимально возможное вознаграждение. Хотя в этом нет ничего плохого, к сожалению, многие риэлторы жертвуют интересами клиентов в угоду собственной прибыли. Они могут настаивать или на продаже недвижимости за более высокую цену, или предлагать покупателям варианты подороже, мотивируя это отсутствием более выгодных предложений на рынке.
5. 5

   Вовлеченность в работу. К несчастью, до сих пор нередки примеры недобросовестного отношения агентов к своей работе – в большей степени это касается частных риэлторов. Они могут опаздывать на встречи, не отвечать на сообщения и звонки, размещать мало объявлений или публиковать их неинформативными. Ожидать скорого заключения сделки при таком подходе не стоит.

Разновидности договоров с агентством или риэлтором

То, каким будет образец договора на продажу квартиры с риэлтором, зависит от типовой формы этого документа, актуальной для той или иной организации. В целом же любой риэлторский договор представляет собой соглашение оказания услуг и регулируется нормативными актами, посвященными подобного рода документам.

По специфике, а также характеру участия агента в процессе купли-продаже, выделяют три основных разновидности таких соглашений:

Соглашение о возмездном оказании услуг

Этот самый простой и наиболее популярный вид соглашения иногда называют и договором информационного оказания услуг. Это значит, что, согласно ему, исполнитель, риэлтор, берет на себя обязанность по предоставлению заказчику:

• консультаций;
• информации относительно подходящих объектов или имеющихся потенциальных покупателей;
• а иногда по подготовке документов и юридическому сопровождению.

По этой разновидности договора риэлтор за установленное вознаграждение обязуется оказать клиенту услуги, перечисленные в соответствующих пунктах. Однако у него есть один существенный минус.

Если сделка, на которую рассчитывает заказчик, не была совершена, работу агента все равно придется оплатить. Соглашение об оказании услуг зачастую не имеет пункта, где говорится, что риэлтор обязуется непременно довести сделку до регистрации собственности на нового владельца. Такой пункт можно включить в документ по желанию сторон, однако на практике это происходит крайне редко, ведь информация и консультация – основные задачи большинства частных агентов по недвижимости.

Для клиента в этом договоре также есть свои плюсы. Ограничения в собственных действиях, как это иногда бывает в других риэлторских соглашениях, здесь нет. Иными словами, продажей или покупкой недвижимости заказчик может заниматься сам, параллельно с риэлтором. Однако его услуги он оплатить обязан, даже если покупателя или объект нашел лично. Агент же, в свою очередь, не вправе требовать неустойку за такое развитие событий.

Самый подходящий способ оплаты работы риэлтора по данному договору – фиксированная сумма, но это не обязательное условие. 

Соглашение поручения

Договор поручения – это усовершенствованная разновидность соглашения на оказание услуг, более конкретно описывающая обязанности сторон. Как бы ни был озаглавлен бланк договора риэлторских услуг, в соглашение поручения его автоматически превращает доверенность, выданная на имя агента.

По этой доверенности риэлтор берет на себя обязанность по официальному представлению заказчика на всех этапах сделки. Без нее соглашение будет очередным вариантом информационного, а сам представитель не сможет ни показывать квартиры без заказчика, ни собирать документы, ни подавать их на регистрацию.

Обычно договор поручения подразумевает участие риэлтора в сделке до полного ее завершения – перехода права собственности, о чем в нем содержатся отдельные указания. Этот способ удобен тем, кто продает или покупает квартиры, находясь в другом городе и не имея возможности приехать. Оплата работы риэлтора-доверенного лица обычно выражается в виде процента от сделки или имеет смешанную форму.

Польза такого соглашения для заказчика состоит в том, что, если сделка не произойдет, то это можно интерпретировать как неисполнение риэлтором своих обязанностей. Для ее совершения назначаются четкие сроки, которые оговариваются заранее. В это же время, человек, выдавший доверенность, все равно сохраняет за собой обязанности и права до заключения договора покупки.

Порядок вознаграждения агента при таком соглашении – довольно щекотливая тема. В договоре можно прописать, что его услуги будут оплачены только при совершении сделки до указанного срока, но такое редко практикуется. Обычно посредники страхуют себя смешанной формой вознаграждения: фиксированную ставку они получают в любом случае, за оказание консультаций, а процент только после успешной продажи. Эти моменты также нужно обязательно оговаривать в отдельных пунктах документа. 

Эксклюзивный договор

Агентский договор между покупателем и риэлтором, а также риэлтором и продавцом, может носить название эксклюзивного. Чаще всего к нему прибегают агентства, но и некоторые частные риэлторы также настаивают на его заключении, поскольку им он дает некоторые преимущества.

Первое – закрепление за собой единоличного права заниматься конкретным клиентом. Это значит, что заказчик получает дополнительную обязанность – не заниматься продажей или покупкой самостоятельно и не привлекать к ним других агентов. За это предусматриваются штрафные санкции в виде некоего процента от покупки или продажи.

Более того, в эксклюзивном договоре, как правило, содержится указание, что комиссию от сделки, определенный процент от указанной стоимости, риэлтор получит в любом случае, даже если она не состоится в указанные сроки.

На первый взгляд, такой вид договора кажется совершенно невыгодным заказчику, но взамен агентства нередко предлагают дополнительные услуги: рекламную кампанию по квартире, проверку объекта на юридическую чистоту, подготовку всех документов, передачу ДКП на регистрацию и даже получение свидетельства о праве собственности.

Еще один момент, который чаще всего смущает клиентов, – необходимость отдать оригиналы документов на квартиру риэлтору. Это необязательное условие, однако большинство агентств выдвигают такое требование, чтобы наверняка исключить сделку без своего участия. Тем не менее, если заказчик категорически не согласен, хорошие добросовестные организации могут пойти ему навстречу и довольствоваться оригиналами. Передача документов сопровождается распиской об их получении.

Самые важные пункты договора с риэлтором

Договор риэлтора с продавцом или покупателем – это согласованный документ, подписывать который нужно только после того, как достигнуто обоюдное одобрение по всем его пунктам.

Прежде всего, у соглашения должна быть «шапка» – его точное название, а также номер. Там же проставляется и дата, которая означает наступление договорных отношений. 

К другим основным положениям соглашения относятся:

Информация о сторонах

Прежде всего, нужно упомянуть, что от лица агентства недвижимости может действовать только специально уполномоченное лицо, которое имеет доверенность на осуществление подобной деятельности. Частный риэлтор просто указывает свои персональные данные.

Важно и то, что в разных видах риэлторских соглашений используются разные термины. Например, в договоре на оказание услуг стороны называются заказчиком и исполнителем. Когда речь идет об эксклюзивном соглашении, используются более сложные юридические определения: принципал, тот же заказчик, и агент. При соглашении поручения клиент и риэлтор именуются доверителем и поверенным.

Предмет сделки

Это наиболее значимый раздел договора с посредником, который к тому же требует повышенного внимания. Под предметом договора понимается сущность оказываемой услуги, то есть те работы, который исполнитель, как бы он не именовался в документе, берет на себя. 

Важно помнить, что, если в предмете договора упоминаются только услуги по консультации и предоставлению информации, риэлтор может ограничиться тем, что просто передаст заказчику контакты продавцов квартир, и на этом исполнит свои обязанности в полной мере. Приведет ли это к покупке — не важно, ведь в соглашении речь о ней не шла. Таким образом, клиент все равно обязан оплатить работу агента, ведь тот нашел и передал ему информацию, а насколько он при этом потрудился, не имеет значения. 

В более сложных видах договоров, поручении и эксклюзивном, в предмете сделки описывается, какие функции берет на себя риэлтор вместо заказчика-принципала, какие действия может совершать, и насколько далеко распространяются его полномочия. Также здесь обязательно упоминается, что для клиента наступают все права и обязанности, связанные с недвижимым имуществом.

Договоренности, высказанные в устной форме, например об оказании дополнительных услуг, для посредника являются сугубо добровольными. Если он что-то пообещал, но не выполнил, и указания об этих работах в предмете договора отсутствуют, претензий к нему быть не может. 

Цена и порядок оплаты

Сроки и порядок оплаты устанавливаются в каждом случае индивидуально и также во многом зависят от формулировки в соответствующем параграфе договора. Например, если точное определение времени расчета отсутствует, это расценивается как оплата после завершения всех работ, то есть, риэлтор не сможет требовать вознаграждение раньше, чем выполнит все обязанности.

Некоторые агенты предпочитают часть оплаты брать наперед, но в случае с информационным договором это не очень хорошая идея. Насколько качественно он будет работать, взяв аванс, не может предсказать никто. Кроме этого, факт передачи денег нужно обязательно заверять распиской или чеком.

Размер вознаграждения может быть:

• фиксированным;
• процентным;
• смешанным.

Если его не указать конкретно, расчет будут производиться по актуальной рыночной цене.

Во время поиска недвижимости или покупателей на нее всегда появляются дополнительные расходы. К примеру, риэлтор платит за размещение рекламы, фотографии и т.д., но впоследствии заказчик все компенсирует ему. Траты на оформление документов, а также оплату государственной пошлины клиент берет на себя. 

Права и обязанности

Обязанности и права сторон немного отличаются для соглашений на оказание услуг и доверительных с эксклюзивными. В первом случае в описании обязанностей агента обязательно должно быть указано, что он:

• действует в интересах заказчика;
• предоставляет ему информацию;
• регулярно сообщает о проделанной работе;
• занимается сбором документов;
• организует составление предварительного и основного договоров;
• обеспечивает сопровождение заказчика на важных этапах сделки.

Клиент, в свою очередь, должен:

• своевременно оплатить услуги риэлтора;
• отвечать на рабочие предложения риэлтора;
• организовать просмотр квартиры или выделить время для собственного просмотра;
• дать ему полную и достоверную информацию, необходимую для работы.

В эксклюзивном договоре и соглашении поручения обязанности агента сводятся к следующим:

• действия в интересах заказчика;
• исполнение всех функций, доступных ему по доверенности или агентскому договору;
• собственная инициатива, если временно нет возможности получить на нее согласие клиента.

Заказчик же обязуется:

• вовремя оплатить услуги агента;
• выдать доверенность и необходимые документы или их копии;
• принять работу;
• возместить сопутствующие расходы;
• не заниматься сделкой самому и не нанимать сторонних специалистов – при эксклюзивном договоре.

Сроки

Время, на протяжении которого агент должен справиться с поставленной задачей, может быть четко определенным или иметь привязку к некоторым событиям. Часто такое встречается в соглашениях поручения. Например:

• до момента исполнения поручения;
• до отказа посредника исполнять свои обязанности;
• до отмены задачи со стороны заказчика;
• до истечения срока действия доверенности;
• до смерти или недееспособности доверителя.

Ответственность

Ответственность в любом риэлторском договоре выражается в виде разных штрафных санкций. Например, со стороны агента это может быть неустойка за задержку оплаты, со стороны заказчика – штраф за потерю или порчу какого-то документа.

Обязать клиента действовать только через риэлтора и оштрафовать его за самостоятельность разрешается только эксклюзивным договором. Однако это возможно только в тот период, пока действует само соглашение. Если клиент сам продал квартиру после его прекращения, привлечь его к возмещению неустойки нельзя.

Также запрещены какие бы то ни было штрафы в случае одностороннего расторжения договора.