Зачем нужен договор риэлторских услуг?
Договор, прежде всего, это некая основа юридического прозрачного профессионального сотрудничества между клиентом и агентом. Он четко определяет кто за что отвечает, какие услуги будут оказываться, сколько это стоит и в какие сроки будет выполнена или выполняться услуга. Это ключ к взаимному доверию, когда все пункты зафиксированы на бумаге, и у клиента, и у агента появляется уверенность в том, что их интересы полностью защищены при возникновении каких-либо спорных ситуаций. Договор становится юридической опорой, и с ним можно отстаивать свои интересы в суде.
Что дает договор с агентом: плюсы и минусы
Плюсы договора
Теперь о том, что дает договор с агентом, о его плюсах и минусах. Начну с плюсов. Всегда настоятельно рекомендую его использовать при любых условиях, т.к. работа без договора рано или поздно плохо заканчивается, что для одной, что для другой стороны. Важно понимать, что договор - это прозрачность сделки. Все условия и обязанности сторон четко прописаны и согласованы. Каждый подписывается под этим, соответственно, меньше поводов для какого-то недопонимания.
Второе - это ответственность. Агент берет на себя обязанность работать, активно выполнять функции, прописанные в договоре, делать это прозрачно и в рамках установленных сроков.
Юридическая защита - третий явный плюс. Если что-то вдруг пойдет не так, то собственно это мощный инструмент для спора в суде. Далее, четвертый плюс - это полный контроль процесса. В данном контексте есть понимание какие этапы будут, и когда они произойдут, к чему это все приведет по итогу.
Минусы договора
Теперь о минусах. Стоит понимать, что это ограничение для клиента. Для продавца, допустим, это некое ограничение свободы действий в случае с эксклюзивным договором. Продавец не сможет параллельно работать с другими агентами.
Также из минусов можно выделить штрафы. В некоторых договорах предусматриваются санкции за нарушение условий, если же клиент нарушил соглашение и привлек к продаже еще какие-либо третьи стороны.
Еще к недостаткам можно отнести сложность расторжения договора. Бывает такое, что некоторые агентов или агентства часто дополнительно прописывают какую-то ответственность за расторжение. Допустим, какая-то финансовая ответственность прописана определенная сумма, например. Опять же, прописывается время по расторжению договора, к примеру, не ранее какого-то срока это может быть реализовано.
Разновидности договоров с агентством или риэлтором
О видах договоров. В настоящий момент времени можно выделить соглашение о возмездном оказании услуг - это один из самых, наверное, распространенных видов договоров, когда агент оказывает услуги за оплату, которая происходит по факту выполнения. Например, когда найден покупатель и оформлен договор на поиск покупателя. Либо когда сделка успешно проведена, и после этого агент получает вознаграждение.
Соглашение поручения
Существует также договор соглашения поручения - здесь агент может действовать от имени клиента, например, подавать документы в какие-либо инстанции, представлять клиента в них, что иногда используется. Он менее распространенный и применяется, когда часто выписывается доверенность на определенные действия агентом. Есть случае, что выписывают доверенность конкретно на агента по продажу объекта недвижимости, либо на покупку. Такое подходит тем клиентам, которые не хотят или не могут участвовать в процессе лично. Здесь как бы требуется уровень высокого доверия к агенту или к агентству.
Эксклюзивный договор
Далее, следующий тип - эксклюзивный договор. Распространенный тип реализации сделки, в котором клиент работает только с одним агентом или агентством. Агент или агентство, в свою очередь, становится гораздо более мотивированным, вкладывается кратно больше в достижение результата и выполняет свою работу более качественно. Как правило, именно эксклюзивные договора чаще всего приносят конкретный результат, т. к. можно перечислить множество пунктов, почему работать на эксклюзивном договоре более выгодно. Как минимум, здесь выше мотивация на порядок у конкретного агента (агентства). Но отмечу, что здесь нужно максимально высокий уровень доверия собственно к агенту (агентству).
От себя добавлю, так или иначе живые люди работают с живыми людьми. Здесь можно провести аналогию со стоматологами. Люди не обращаются по названию в какие-то конкретные стоматологии. Они обращаются или находят по рекомендации конкретных качественных специалистов высокого уровня, и там уже не столь важно в каких клиниках они работают. Люди приходят к конкретным людям, так же и в агентствах недвижимости. Риелторская услуга не терпит каких-то экспериментов - здесь идет работа с большим объемом денег и крупными сделками. Рисковать и принимать все это однозначно было бы неправильно. Оптимальное решение - нужно находить именно качественного и опытного агента.
Самые важные пункты договора с риэлтором
Большинство пунктов в договоре оказания агентских услуг важные. Например, в информации о сторонах должны быть обязательно прописаны:
- реквизиты агента (агентства),
- ФИО клиента,
- паспортные и контактные данные обеих сторон.
Без этих данных документ не будет иметь юридической силы. Обязательно должен быть прописан предмет договора, что именно делает агент, возможно, он продает квартиру, подбирает объект недвижимости, производит поиск покупателя или просто сопровождает сделку - чем точнее будет описан предмет, тем лучше.
Что касается оплаты, то она обязательно должна быть прописана сколько получит агент, когда и за что. Важно понять, что здесь могут быть абсолютно разные итерации и варианты - каждый агент (агентство) работают по разному, но самая распространенная практика именно стопроцентная оплата по итогу сделки. Иногда прописывают некую предоплату в пределах десятка или нескольких десятков тысяч рублей. Это служит в большей степени некой проверкой готовности собственника к реальным действиям. Ибо есть частая практика, к примеру, когда собственники заключают договор на продажу объекта недвижимости и вдруг находятся покупатели, то они по каким-либо причинам отказываются от сделки. Тогда можно считать, что работа проведена напрасно и, как результат, агент не зарабатывает. Отсюда, как правило, если берут предоплату, то она прописывается в договоре и чаще всего указывается как невозвратная.
Права и обязанности сторон
Далее, обязательно должны быть прописаны права и обязанности сторон. Безусловно, агент в рамках договора обязуется активно и пошагово действовать, исполнять все обязательства в определенные сроки. Непосредственно у клиента прописана обязанность предоставлять доступ к объекту недвижимости, быть на связи, предоставлять определенные документы в установленные сроки, и что главное - не мешать работе или если появились какие-либо отягчающие факторы, препятствующие работе, обязательно своевременно об этом сообщать.
Также должны быть прописаны сроки сколько конкретно будет действовать договор, будет ли он пролонгироваться в случае, если результат не был достигнут. В рамках реальной практики договора обычно заключаются на 3-4 месяца. Практически любой объект недвижимости реально продать при текущих условиях за эти сроки, но в большинстве договоров прописывается пролонгация в случае, если сделка не доведена до результата.
Обязательно должна быть прописана естественная ответственность и что будет, если какая-либо сторона нарушит условия. Например, если клиент самостоятельно нашел покупателя при эксклюзивном агентском договоре и допустим он сам продал квартиру то тогда, как правило, агент получает полную стоимость вознаграждения. Опять же, если в эксклюзивном договоре прописывается то, что если у клиента находится покупатель, он обязан его передать для переговоров при потенциальной покупке объекта недвижимости агенту, чтобы продать объект при максимально выгодных условиях. Этот потенциальный покупатель должен быть в равных условиях с другими потенциальными покупателями. Такой случай, как правило, приводит к продаже по максимальной стоимости.
Как расторгнуть договор с риелтором
Далее, как грамотно расторгнуть договор. Существуют следующие варианты: по соглашению сторон, в одностороннем порядке, либо через суд. По соглашению сторон - это самый простой и быстрый способ договориться и подписать соглашение о расторжении, при этом все происходит по взаимной договоренности. При расторжении договора в одностороннем порядке уже соответственно предусматривается, что вы должны уведомить заранее другую сторону. Обычно это прописывается в договоре, и сотрудничество прекращается. Либо крайняя мера - через суд. Если, например, агент или агентство отказывается расторгать договор, но при этом нарушаются некие условия работы. На моем опыте и коллег по рынку недвижимости, это крайне редкая практика. Нужно отметить, что важно заранее прочитать разделы по расторжению, чтобы не было каких-то неприятных сюрпризов. Можно прописать какую-то материальную ответственность и обязательно - сроки.
В чем разница между договором с агентом или агентством?
Вообще казалось бы, что разница такова, что агент работает один, у него меньше каких-то возможностей, ответственности, а вот если компания, то ее ресурсы и способности гораздо шире и масштабнее. Из практики могу сказать, что это далеко не так. Возвращаясь к ранее сказанному, люди работают с людьми. Здесь прежде чем заключать с кем бы то ни было договор, то нужно лично находить специалиста или агентство по рекомендации. Не важно сколько лет люди работают на рынке или сколько времени существует агентство, ключевое - нужно запросить портфель сделок за последний год, в идеале попросить реальные отзывы, например, в формате видео, чтобы как-то “вживую” подтвердить свой профессионализм. На рынке недвижимости сейчас большое количество агентов, которые могут и десять лет работать в сфере, но они как динозавры, потому что работают по старым, уже устаревшим правилам, абсолютно не подстроились под современный формат, технологии и т.д.
При переговорах агент должен быть профессионалом, следить за тенденциям рынка. Это должна быть его основная деятельность, чтобы постоянно расти, развиваться, накапливать сертификаты, грамоты в целях подтверждения своей квалификации. Сейчас большое количество курсов и дополнительных образований именно в агентской деятельности, но так или иначе решения зависят от ваших целей и задач. Все-таки частный агент, скажем так, может быть более гибок, если смотреть непосредственно в сторону договора, какие-то условия он может быстро согласовать и подписать. В крупных агентствах, как правило, редко вносятся какие-то серьезные корректировки, и их договор предусматривает в большей степени какую-то ответственность в виде штрафов, санкций и т.д. В этом плане их юридические отделы гораздо сильнее, нежели у частных агентов, что вызывает трудности в работе. Сам результат больше зависит от самого агента, от его опыта, заинтересованности, нежели от выбора агентства.