Договор подбора объекта недвижимости: правила, нюансы

Чаще всего люди ищут квартиру самостоятельно. Читают объявления, просматривают фото, договариваются с продавцом и отправляются на просмотр. Некоторые обращаются к риэлторам. В чем плюсы такого подхода и как составляют договор на поиск объекта недвижимости для покупки?

Что может риелтор для покупателя

Задача риэлторского агентства – позаботиться о рутинных нюансах заключения сделки купли-продажи. Большую часть их работы заказчик не видит, поэтому кажется, что риэлторы просто пытаются всучить уже имеющуюся у них недвижимость вместо подбора вариантов. Насколько это правда в конкретной ситуации – судить клиенту.

Если риэлтор работает с покупателем, то его главная задача — проинформировать о достоинствах и недостатках районов города, а также получить подробную информацию о том:

• какой бюджет планируется на покупку;
• как покупатель видит «квартиру мечты» — количество комнат, этаж, освещенность, приблизительный метраж комнаты и т.д.

После этого он должен подобрать оговоренное количество предложений, показать их клиенту. При необходимости – помочь с поиском подходящей ипотеки. 

Что делает риэлтор для продавца

Работа с продавцом включает 4 этапа:

1. 1

   Определить цену продажи. Если продавец плохо ориентируется в актуальных ценах или хочет узнать, как правильно подсчитать стоимость, то агентство может помочь.
2. 2

   Осмотреть объект, сделать фото. Люди лучше воспринимают и запоминают картинки, чем текст. А агентства лучше знают, на какие картинки реагируют покупатели. Поэтому важно не только подать правдивую информацию об объекте, но и правильно его представить.
3. 3

   Провести показ.
4. 4

   Найти покупателя, провести и закрыть сделку.

Договор с агентством: название

Задачи, решаемые риэлтором, относятся к категории «оказание услуг». Соответственно правильное название документа, подтверждающее сотрудничество с агентом – «Договор на возмездное оказание услуг». Основные правила его составления регулируются главой 39 ГК РФ (статьи 779 – 783). 

Некоторые люди задаются вопросом, можно ли его назвать иначе. Например, «договор на подбор недвижимости покупателю» или «договор на подбор квартиры для покупки». Называть можно как угодно, но правила его составления не станут другими. Поэтому юристы называют его «агентским договором», «договором на оказание услуг», а люди проявляют творческую, но не противозаконную инициативу.

Предмет договора

Ст. 779 ГК РФ гласит, что по договору возмездного оказания услуг заказчик обязуется оплатить, а исполнитель обязуется совершить выполнить некоторые виды работы, например:

1. 1

   Найти квартиру, которая соответствует указанным в договоре параметрам.
2. 2

   Организовать ее просмотр заказчиком.
3. 3

   Обеспечить получение заказчиком документов для изучения (техническая и юридическая информация по объекту), которая может понадобиться для проверки юридической чистоты сделки.

Точный перечень услуг формулирует заказчик (не закон или агентство). Риэлтор либо соглашается, либо объясняет, почему не может осуществить пожелание заказчика, и предлагает свои варианты решения проблемы.

Цена

Размер риэлторского вознаграждения законом не ограничен. Он может составить 5% или 10% от стоимости договора купли-продажи. Обычно все агентства в одинаковом промежутке времени называют одинаковые проценты. Поэтому много сэкономить не получится. Часть покупателей настаивает на указании в договоре конкретной суммы вознаграждения, а не процентов.  Это также не запрещено.

Договор на подбор объекта недвижимости: образец

При составлении договора выделяются существенные и несущественные условия. У существенным относят те пункты или разделы, без которых договор оказания услуг по поиску объекта недвижимости будет признан недействительным. 

Среди них:

• предмет договора и цена;
• прямо определенные законом;
• те, которые одна из сторон признает существенными.

Следовательно, единственно верного образца для всех соглашений не существует. Заказчик может найти образец договора в интернете или воспользоваться шаблоном агентства. Может не соглашаться с пунктами, написанными агентством, и предлагать собственные формулировки.

В договоре, приближенном к идеалу будут указаны:

• идентификаторы сторон (для риелторского агентства – реквизиты, для заказчика – данные паспорта);
• описание объекта недвижимости; глубина описания зависит от того, что заказчику кажется существенным: количество комнат, площадь, высота потолков, количество розеток, тип дома (панельный / монолитный) и т.д.;
• состояние имущества; покупатели часто забывают указать для квартир б/у, какой она должна быть; например: «с ремонтом, не позднее 5-ти годичной давности»;
• существенные детали в разделе «Обязанности по договору»; можно написать «организовать просмотр», а можно «организовать просмотр не позднее 3 дней с момента подписания договора, с отправкой сообщения о времени просмотра с уведомлением по почте»;
• вознаграждение и условия его получения;
• предполагаемую дату закрытия сделки;
• подписи и печати сторон.

Другие виды договоров

Разобравшись с договором на подбор объекта недвижимости для того, кто покупает и договором на поиск покупателя для того, кто продает, может возникнуть вопрос, какие еще сделки заключают с агентствами. Гражданский кодекс из всех договоров о предоставлении услуг выделяет в отдельную группу договоры на оказание консультационных услуг, информационных и т.д. Главы 37-53 ГК охватывают все эти варианты, но они не всегда имеют отношение к недвижимости. 

В недвижимости также выделяют понятие эксклюзивного агентского договора. Это значит, что заказчик обратился только в одно агентство для продажи квартиры. Он увеличивает размер вознаграждения, но также вводит более суровые штрафные санкции за несоблюдение условий сделки и сроков. Обычно в эксклюзивных договорах больше заинтересованы риэлторы, чем заказчики.

Сроки договора

Пункт, на который заказчики редко обращают внимание — это сроки. В теории квартира должна продаваться за 60-180 дней. Если рынок медленный, например, в городе с небольшим количеством жителей, то возможно дольше. 

Агентство может вписывать в договор по подбору квартиры, что, если в течение 60-180 дней заказчик ничего не выбрал, то сделка закрывается с выплатой части вознаграждения. Закон не запрещает этого делать. Поэтому заказчику важно понимать, что такие пункты относятся к разделу существенных условий со стороны агентства, но он не обязан соглашаться и может просто обратиться в другое агентство. Юристы рекомендуют никогда не подписывать договоры, в которых есть пункты с непонятным смыслом или те, с которыми вы не согласны.