Правоустанавливающие документы, также известные, как «документы о приобретении недвижимости», используются во всех странах, в том числе и в России. Они видоизменяются, зависимо от типа, и включают больше или меньше сведений, характеризующих объект и подтверждающих право собственности на него. Что это за документы, рассмотрим подробнее.
Право собственности: значение
Собственностью может выступать любой объект недвижимости – квартира, ее часть (доля), земельный участок. Право собственности означает, что владелец может распоряжаться объектом на свое усмотрение. Если точнее, то оно состоит из трех прав:
- владения;
- пользования;
- распоряжения.
Можно отдать дом во временное пользование другому человеку или компании (аренда), можно изменить планировку, подарить, продать, отдать в залог и т.д. Право собственности закреплено ст. 209 ГК РФ.
Иногда права владельца ограничены. Например, нельзя провести перепланировку квартиры и сделать из двух комнат одну, если это не согласовано с архитектурным бюро. Факт согласования подтверждается документально. Или же нельзя выставить квартиру на продажу без согласия всех, кто владеет ею по условиям долевой собственности. В любом случае, у покупателя должны быть все бумаги: как документ, удостоверяющий право владения недвижимостью, так и бумаги (и), подтверждающая (ие) отсутствие ограничений.
Типы документов
Какой же документ подтверждает право собственности на квартиру? Кто-то скажет – выписка ЕГРН, и будет не прав, так как она служит подтверждением факта регистрации объекта в Госреестре объектов недвижимости. А право собственника подтверждает тот документ, посредством которого данная недвижимость стала собственностью.
Таким документом, удостоверяющим ваши права собственности, может быть:
- ДКП, т.е. договор покупки;
- договор, подтверждающий приватизацию;
- решение суда;
- договор о безвозмездном дарении;
- ипотечный договор;
- акт о передаче недвижимости под залог.
В повседневной жизни человек не испытывает потребности в документе, удостоверяющим право собственности на квартиру, но она появляется, если владельцу понадобилось:
- продать квартиру;
- обменять (одну большую на пару маленьких или наоборот).
Документ доказывает, что вы законно владеете объектом и не совершаете неправомерных действий, пытаясь им распорядиться. При проверке юридической чистоты квартиры покупателю он обязательно понадобится.
Момент, когда возникает право владения
Датой, когда возникает такое право считается день внесения документа-основания в списки Росреестра. Это положение определено ст. 219 ГК РФ.
У сторон сделки будут несколько дат:
- дата составления договора – она ни на что не влияет, а только является одним из обязательных элементов, без которого договор могут признать недействительным;
- дата составления акта приема-передачи квартиры;
- дата государственной регистрации договора.
Приобретение недвижимости и документы, удостоверяющие право на жилище
Главный документ – договор купли-продажи (ДКП). Подписанный покупателем и продавцом, он определяет условия, на которых происходит сделка. Его можно составить на 1 страницу или на 10, но всегда потребуется включить подробную информацию о:
- продавце, покупателе и самой собственности;
- стоимости и условиях оплаты;
- размере задатка или первоначального взноса;
- сроках передачи средств и ключей от квартиры;
- основаниях для расторжения сделки.
Обычно агентства по недвижимости предлагают клиентам типовой договор. Иногда он заранее размещен на сайте компании и ознакомиться с ним не составит труда. Если сделка заключается без посредничества агентства, то покупатель и продавец могут прибегнуть к услугам частных юристов для составления правильного ДКП или же оформить его самостоятельно, используя шаблоны из Интернета. Покупая квартиру у родственника, люди склонны с меньшим вниманием относиться к составлению ДКП, несмотря на то, что он станет документом, удостоверяющим их право владеть и распоряжаться помещением.
Если квартира покупается на этапе строительства, то документ, который регистрируется в Росреестре, называется договором долевого участия. Его составление, а также права участников сделки регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».
Физически квартиры еще не существует, поэтому владеть нечем. Но застройщик обязуется ее построить, а покупатель оплатить. Собственник может передумать и отказаться от приобретения строящейся квартиры. Тогда он может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть вложенные средства или же продать свое право владения другому человеку. В этом случае в Росреестре будет зарегистрирован новый договор о продаже или переуступке права собственности на квартиру.
Переход прав путем дарения
Договор безвозмездного дарения тоже удостоверяет право собственности на жилплощадь и тоже будет регистрироваться в реестре. Бабушка не может просто отдать документы на недвижимость внуку и сказать «дарю». Также нельзя просто отнести документы на регистрацию без подтверждения факта дарения договором. Их не примут без этого правоустанавливающего документа.
Если бабушка дарит не всю квартиру. а только часть, а также в том случае, если дарителю принадлежит только часть, понадобится нотариально заверить документ, удостоверяющий право передачи собственности. Также нотариус нужен, если:
- в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;
- даритель ограниченно дееспособен.
Кроме того, возможности дарения ограничены, если речь идет о юридических лицах. Одна компания не может подарить другой организации собственный офис. Но если у компании есть в собственности квартиры, которые используются для производственных нужд, например для проживания сотрудника, приехавшего инспектировать филиал в другом городе, то эту недвижимость компания может подарить сотруднику.
Наследование
Часто встречается ситуация, когда квартира остается детям в наследство от родителей. Наследование проводится в соответствии с условиями завещания или по закону (например, в ситуации, когда завещание не составляли). В таком случае документом, удостоверяющим право собственности становится нотариально выписанное свидетельство о наследовании.
Свидетельство выписывается на гербовом бланке и имеет следующие реквизиты:
- название документа;
- место составления;
- основной текст;
- номер дела о наследстве;
- номер регистрации в реестре;
- подпись нотариуса.
Приложением к нему является выписка из реестра, в которой указаны подробности регистрационной записи (тип регистрации, реквизиты дела, сведения о наследнике и завещателе).
Переход права собственности путем приватизации
Согласно статистике, около 20% россиян проживают в муниципальных квартирах. Это многодетные семьи и другие льготные категории граждан, которым жилье выделило государство. Приватизация – процесс перехода права собственности от муниципалитета (государства) к тому, кто получал квартиру, т.е. квартиронанимателю.
Приватизация – не обязательная процедура. Некоторые всю жизнь живут в муниципальной квартире и не намереваются ее приватизировать. Так они экономят на коммунальных платежах (до 30%). Приватизация актуальна, если люди планируют продажу с последующем переездом в другой город, для увеличения собственной жилплощади и т.д.
Для проведения приватизации проживающим понадобится собрать документы по списку (паспорта, выписка из домовой книги, договор социального найма жилья и т.д.) и подать их вместе с заявлением собственнику, т.е. в городскую администрацию.
Рассмотрение продлится от одного до двух месяцев, после чего администрация либо откажет (в письменном виде) либо пригласит для подписания документов (договора о приватизации). После этого договор подается в Росреестр на регистрацию.
Подписанный с городской администрацией документ и будет подтверждением права владения и распоряжения квартирой. После Росреестр выдаст документ, удостоверяющий регистрацию – выписку ЕГРН.
Подача документов в Росреестр
Удобнее всего подавать документы, касающиеся недвижимого имущества, через сайт Росреестра. Для этого собственнику требуется усиленная электронная подпись. Заказывают ее в удостоверяющем центре.
Пожилым людям сложно разобраться с вопросами электронных подписей, поэтому для них существует более простой способ подачи документов – через МФЦ. Понадобится только собрать необходимые бумаги, включая договор-основание, прийти в МФЦ, заполнить заявление. Оператор примет их и выдаст расписку о принятии. Регистрация продлится до 10 дней (рабочих). После этого собственнику понадобится еще раз прийти в МФЦ с паспортом и распиской, чтобы получить документы обратно вместе с выпиской ЕГРН.
Третий способ регистрации – нотариальный. Если договор регистрировался у нотариуса, то он же и подаст документы в Росреестр. Это удобно, но придется заплатить пошлину за бумажную форму выписки ЕГРН.
Как кадастр связан с правом собственности на недвижимый объект
Название Росреестра звучит, как «служба регистрации, картографии и кадастра». Раньше свидетельство о праве владения выдавала одна организация, а на учет в кадастре квартиру ставила другая. Поэтому при покупке вторичного жилья собственник ничего не делал (дополнительного), а при покупке новостройки, писал заявление о постановке на кадастровый учет. Сегодня у него такой потребности нет. Регистрация происходит автоматически.