Форма 12 для продажи квартиры – это один из документов, который обеспечивает безопасность сделки. Во время заключения договора купли-продажи покупателя подстерегает множество опасностей. Это и неполнота или ограниченность имущественных прав продавца, и проблемы с самой недвижимостью, и даже факт проживания в прошлом некоторых людей в квартире.
Что такое форма 12 для продажи квартиры
Форма 12 при продаже квартиры – это справка, в которой содержится перечень лиц, которые теоретически могут претендовать на недвижимость после смерти нынешнего владельца, а иногда и при его жизни. В числе прочего она дает информацию о некоторых особенных категориях жильцов, которые некогда снялись с регистрации по данному адресу.
Иногда сделки признаются недействительными уже через время после их законного заключения. Так бывает, когда на это имущество объявляются претенденты, о которых ранее не подозревал ни покупатель, ни продавец. Если им удается отстоять свои права в суде, новому собственнику приходится освободить жилплощадь. Как быстро он получит компенсацию за расходы на покупку и получит ли вообще, гарантировать не может никто.
Справка по форме 12 на квартиру ничего не обещает и никак не защищает покупателя. Однако если в ней есть информация о каких-либо людях, это дает основания предположить, что когда нибудь они могут предъявить свои претензии. Не всегда предположение оказывается верным, однако с помощью такой справки добросовестный приобретатель получает дополнительное предупреждение.
Справка Ф12 на квартиру: что в ней указывается
Форма 12 при покупке квартиры содержит очень важную информацию. Из нее можно узнать:
- количество людей, когда-либо становившийся на регистрационный учет по данному адресу;
- сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент получения формы 12;
- есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние и недееспособные;
- даты, в которые предыдущие собственники жилья были сняты с регистрации.
Для проверки зарегистрированных жильцов существует и другой документ – справка по форме 9. Однако она описывает только текущее положение дел. Архивная справка 1 2для продажи квартиры отражает историю регистрации в квартире.
Особое внимание следует обратить на наличие в документе лиц, которые снялись с регистрации в связи с:
- отбыванием наказания;
- прохождением военной службы;
- определением в детский дом или иное похожее учреждение;
- продолжительным лечением;
- пребыванием в доме престарелых;
- отсутствием по неизвестной причине (без вести пропавшие);
- временным прекращением регистрации по решению суда.
Главная опасность наличия таких жильцов в прошлом – то, что они часто сохраняют за собой право восстановить регистрацию по предыдущему адресу. Говорить о том, что подобные люди относятся к категории несговорчивых, вряд ли стоит. Как правило, улаживание конфликта почти всегда перетекает в судебные тяжбы. Это касается тех случаев, когда его разрешение происходит цивилизованным способом.
В каких случаях нужно оформлять справку Ф12
Справка Ф12 может понадобиться во многих ситуациях. Ее делают при самых разных сделках с недвижимым имуществом. В основном они касаются перехода права собственности на него.
Справка по форме 12 пригодится при:
- наследовании недвижимости – для того, чтобы исключить претензии третьих лиц на наследство или теоретически допустить такую возможность;
- купле-продаже квартиры;
- разделе приобретенного в браке недвижимого имущества при разводе;
- покупке квартиры в ипотеку – на проверке всех документов, касающихся недвижимости, настаивает в первую очередь банк, чтобы взять под залог юридически чистый и ликвидный объект.
Взять форму 12 на квартиру стоит для того, чтобы сделка прошла гладко и не имела никаких неприятных последствий.
Где взять форму 12
Получить форму 12 на квартиру раньше можно было только в паспортном столе. С открытием МФЦ такая услуга появилась и в отделениях центра. На сегодняшний день самый удобный способ ее заказать – портал Госуслуг.
Справка выдается только на основании запроса, поданного в письменном виде. В нем нужно указать:
- имя и фамилию запрашивающего;
- данные его паспорта;
- текущее место регистрации;
- предыдущий адрес, если прописка менялась;
- информацию о недвижимости с его подробной характеристикой;
- количество людей, которые будут жить в квартире;
- поставить подпись.
Как и любое другое заявление, запрос необходимо составлять разборчиво, избегать помарок. На Госуслугах сделать это еще проще. На портале запрос представлен электронной анкетой, в которой отмечены обязательные для заполнения поля.
Справка Ф12 подготавливается в течении трех дней. Срока давности, как такового, она не имеет, поскольку отражает архивные данные. Несоответствие справки реальному положению дел может случиться только в том случае, если, например, после ее заполнения в квартире прописался кто-то новый. Это не имеет особого значения, ведь форма 12 заказывается в основном для того, чтобы проследить историю недвижимости.
Имена и фамилии снявшихся с регистрации жильцов в документе не указываются. Там содержатся только даты и количество проживающих. Обнаружив в справке такие отметки, покупателю стоит поинтересоваться у продавца, о каких людях идет речь. Если же в соответствующей графе указано только слово «нет», можно не волноваться. Лиц, могущих претендовать на восстановление регистрации или на недвижимость, по отношению к этой квартире нет.
Какие еще документы проверить при покупке квартиры
Справка формы 12 при продаже квартиру – лишь один из документов, нужных для проверки ее юридической чистоты. На основании только Ф12 нельзя утверждать, что сделка с недвижимостью пройдет гладко, и впоследствии не возникнет никаких проблем. Справка всего лишь отражает один из аспектов квартиры, а именно истории регистрации в ней людей.
Чтобы наверняка убедиться в отсутствии претензий со стороны третьих лиц, а также понять, что продавец – добросовестный человек, нужно проверить выписку из ЕГРН и ряд других документов.
Документы продавца
Паспорт – первое, что нужно попросить у человека, продающего квартиру. Он нужен для того, чтобы сверить данные, содержащиеся во всех остальных бумагах. Продавать недвижимость может только ее собственник, поэтому любые отклонения в данных – крайне подозрительный признак.
Иногда продажей занимается не владелец, а его доверенное лицо. Основанием для такого рода действий служит нотариально заверенная доверенность. На ней должна стоять отметка нотариуса, но, если ее нет, – вероятнее всего доверенность поддельная. Также следует обращать внимание на срок действия этого документа. По его истечении доверенное лицо не имеет права совершать сделки с недвижимостью от имени ее сособственника.
Правоустанавливающие бумаги
Правоустанавливающие документы показывают, на каком основании продавец владеет квартирой. Более того, они подтверждают, что недвижимость именно его, а не, скажем, снятая в аренду.
Правоустанавливающие документы – это договоры или другие бумаги со схожей законной силой, обосновывающие переход права собственности на недвижимое имущество. Ими могут быть соглашения о приобретении жилья: купли-продажи или долевого участия. Право собственности на недвижимость переходит к другому владельцу на основании дарения или договора ренты. Еще одна разновидность правоустанавливающих бумаг – свидетельство о наследовании квартиры. Официальную смену владельца жилплощади может подтвердить и решение суда.
Согласие супруга и совладельцев
Если продается квартира, купленная в браке, для сделки требуется согласие второго супруга. Дело в том, что такое имущество считается общим, без четкого разделения на доли или определенные помещения. Продавать его супруги могут только сообща. Один из них не может выставить на продажу фактически чужое имущество без согласия другого владельца. Документ, подтверждающий, что второй супруг не против продажи, заверяется у нотариуса.
Если квартира считается долевой собственностью, один из владельцев продать ее целиком не может. Более того, от совладельцев требуется не просто согласие на сделку, а непосредственное в ней участие в качестве продавцов.
Совсем другие действия требуются от совладельцев, когда продается отдельная доля. От них нужен письменный отказ от преимущественного права покупки. Ее может заменить отсутствие ответа в течение месяца на письменное уведомление с описью от продавца. Если купить долю в квартире без наличия этих документов, сделка легко может быть аннулирована, когда дольщик заявит о том, что не знал о продаже и хочет купить долю.
Документы о погашении ипотеки
С согласия банка можно продать и ту квартиру, кредит за которую еще не погашен. Однако не каждый покупатель согласится взять на себя обязательства перед кредитной организацией, а также дополнительные расходы в виде процентов.
Если продавец некогда приобретал жилье в ипотеку, нужно проверить документы о ее закрытии. Основные – это кредитный договор и выданная банком справка о погашении. На ней должна стоять синяя печать финансового учреждения, а также подпись сотрудника. Важно также сверить номер кредитного договора с тем, который указан в справке. Может случится так, что справка относится к совершенно другой квартире, купленной в кредит, а договор – к продаваемой, за которой еще числится долг.
Дополнительно о погашении ипотеки может свидетельствовать выписка из ЕГРН, в которой упоминается о снятии обременения.
Справки из диспансеров
Многим продавцам просьба предоставить справки их ПНД или НД может показаться обидной. Покупателю стоит как можно деликатнее объяснить, что это всего лишь дополнительная мера безопасности, пустая формальность.
Неоднократно в судебной практике сделки купли-продажи аннулировались по причине временной или полной недееспособности продавца. Иногда с его стороны поступали заявления, что в момент подписания договора он не отдавал себе отчет в том, что делает.
Так ли это на самом деле, трудно выяснить даже в процессе судебного заседания. Снизить риск такого развития событий помогут свежие справки из диспансеров, в которых говорится, что продавец полностью дееспособен.
Технический паспорт
Технический паспорт описывает основные параметры квартиры. Для покупателя он важен в первую очередь затем, чтобы проверить, не было ли в квартире неузаконенной перепланировки. Это довольно легко выяснить, сверив реальные параметры жилья с указанными на схемах техпаспорта.
Если перепланировка была, но продавец ее не узаконил, этим вопросом придется заниматься новому владельцу. Он обязательно заплатит штраф за самовольное переустройство жилья, а затем понесет дополнительные расходы по легализации изменений. Хорошо, если такие изменения окажутся допустимыми. В противном случае ему придется все вернуть в первоначальный вид. Разумеется, за свой счет.
Форма 9
Справка по форме 9 немного похожа на Ф12, но не описывает историю регистрационного учета в данной квартире, а перечисляет людей, которые прописаны в ней сейчас.
Особое внимание следует обратить на несовершеннолетних, а также тех, кто зарегистрирован в квартире, но по ряду причин не может сняться с регистрации в ближайшее время. К таким людям относятся проходящие военную службу и отбывающие наказание. По их возвращении могут возникнуть сложности и конфликты. Снимать их с регистрации придется в судебном порядке.