Проектная документация на многоквартирный дом – это собрание важнейших данных, без которых не начинается ни одно строительство. На начальном этапе она содержит все мельчайшие технические нюансы, описывающие характер будущего строения, его особенности, а также самые подробные характеристики.
Проектная документация, тем не менее, необходима не только для успешного и законного проведения строительных работ, но и для подтверждения, что готовый дом полностью соответствует плану и обещаниям застройщика. Иными словами, если в будущем со стороны жильцов возникнут претензии по поводу нарушений со стороны строительной компании, главным доказательством этого факта будет именно проектная документация. Кроме этого, обслуживание многоквартирного дома осуществляется с оглядкой именно на такого рода бумаги.
Какие данные включает проектная документация?
Проектная документация многоквартирного дома содержит обширный список данных, касающихся всех аспектов такого сложного в эксплуатации и обслуживании вида жилых зданий. В число обязательных бумаг входят как подлежащие длительному хранению с последующей передачей в архив, так и заменяемые, актуальность которых устаревает в связи с проведением некоторых обязательных плановых работ. Общий пакет документов, касающийся общего имущества жильцов, содержит:
- технический паспорт жилого многоквартирного дома;
- данные об установленных учетных приборах: дата их установки, техническое описание, актуальные контрольные показатели, техническая проверка, ремонт, поверка или замена;
- акты о принятии результатов проделанных работ, их подробное описание и сметы;
- документы об осмотре многоквартирного дома: проверка всех коммуникаций, оборудования, учетных приборов, вспомогательных помещений и конструкции здания;
- подробная инструкция по эксплуатации многоквартирного жилого здания, если оно было введено в эксплуатацию с 2007 года; для более старых домов эти данные в проектной документации не обязательны;
- протоколы заседаний сообщества собственников жилья с указанием принятых решений;
- зарегистрированный в Росреестре кадастровый план участка земли, на котором построен дом;
- выписка из Росреестра о владельцах, особенно если имела место регистрация общей собственности;
- документы о сервитуте, если он присутствует, с описанием характера обременения;
- полные списки владельцев жилья, а также граждан, арендующих или снимающих его;
- соглашения о порядке использования общей собственности;
- проектная документация на дом или ее копия.
Обратите внимание! Для проектной документации жилого комплекса указанные данные являются самыми важными и обязательными. Их наличие в списке бумаг, касающихся многоквартирного дома, напрямую регулируется действующим законодательством.
Параллельно с этим, действительны требования некоторых нормативных документов, регламентирующих, какая еще информация должна быть неотъемлемой частью списка проектных документов. По этой классификации такой список дополнительно включает:
- план земельного участка, содержащий многоквартирные дома, а также построенные на нем прочие сооружения, выполненный в масштабе 1:1000 – 1:2000;
- чертежи каждого строения и также сметные отчеты по их выполнению;
- акты, подписанные компаниями-застройщиками, о приемке многоквартирных домов;
- акт осмотра дома с заключением о его техническом состоянии;
- схемы инженерных коммуникаций, расположенных внутри здания: канализации, отопления, водопровода, электроснабжения и т.д.;
- паспорта котельных и лифтового управления;
- отдельные паспорта непосредственно на жилое строение, каждую квартиру и участок земли, на котором находится объект;
- чертежи заземляющих контуров.
В число бумаг, входящих в проектную документацию и подлежащих замене по мере необходимости, входят и данные, теряющие актуальность по мере истечения срока их действия. После проведения работ или новых расчетов, обновленная информация снова вносится в документацию. К ней относятся:
- стадия и требования к текущему или капитальному ремонту, а также связанные с ним сметы и описание проводимых работ;
- заключения о проведении технической инвентаризации и осмотра;
- зарегистрированные заявки жильцов, внесенные в специальный журнал: жалобы, просьбы и предложения, которые связаны с качеством предоставления услуг и состоянием общей собственности в доме;
- предписания государственной жилищной инспекции;
- протоколы измерения коммуникаций: электросетей, вентиляции и т.д.;
- инвентаризационные акты на некоторые составляющие общего имущества жильцов, например, пожарные щиты, почтовые ящики, осветительные приборы и прочее.
Запомните! Поскольку в упомянутых бумагах речь в основном идет об общем имуществе владельцев квартир, отдельно взять проектную декларацию на многоквартирный дом каждый из них не может. Несмотря на то, что жильцы фактически владеют ею, оригинал декларации находится у управляющей компании.
Кто отвечает за хранение проектной документации?
Когда возникает насущная необходимость, жильцы сталкиваются с проблемой, не как получить проект многоквартирного жилого дома, а в какой организации это сделать. На самом деле процедура распоряжения такими данными очень проста: пока длятся строительные и отделочные работы, весь пакет документов находится у застройщика, а после сдачи объекта в эксплуатацию передается нанятой или назначенной управляющей компании.
Бывает и так, что обязанности управляющей компании возлагаются на плечи жильцов, – такой вид управления называется непосредственным. В этом случае передача проектных документов происходит в руки ответственных собственников с сохранением обязательной процедуры.
Сложности возникают только тогда, когда нарушен порядок передачи: отсутствует часть данных, или же проект вовсе не был передан управляющей компании. В этом случае уже возникает вопрос, обязана ли строительная компания, занимавшаяся возведением данного объекта, хранить документацию у себя? Закон, регулирующий его, также имеет противоречия.
Основными нормативными актами, вносящими ясность в эту ситуацию, являются статья 162 Жилищного кодекса РФ и свод Строительных норм и правил от 1987 года. Согласно последнему, в частности его первой редакции, застройщики обязывались хранить декларации у себя. Но в том же 1987 году в правила были внесены изменения, актуальные и на сегодняшний день.
Так, строительная компания считается ответственной за хранение проекта, если не может документально подтвердить факт передачи всех без исключения технических данных третьему лицу. Этим лицом может выступать инвестор, управляющая компания или совет собственников, если он берет на себя задачу по управлению и обслуживанию многоквартирного дома. Как правило, если спорные вопросы доводятся до судебного разбирательства, суд придерживается именно такой точки зрения.
Не забудьте! Ответственные лица обязаны хранить у себя переданные застройщиком данные на протяжении двадцати лет. После этого они передаются в архив проектной документации многоквартирный домов – раздел муниципального или государственного архива.
Какой порядок передачи проекта многоквартирного здания?
Проектная документация, неразрывно связанная с многоквартирным домом, являющаяся его юридической составляющей и частью общей собственности жильцов, передается не только от застройщика управляющей компании, но и от одного юридического лица другому. По этим подразумевается, что, если жильцы принимают решение сменить управляющую компанию или намереваются самостоятельно регулировать все вопросы, то проект должен быть передан новому управителю.
Процедура передачи прав также имеет узаконенный порядок. Прежде всего созывается собрание собственников, на котором большинством голосов постанавливается расторгнуть договор управления с ранее занимавшейся этим организацией. После этого в управляющую компанию и жилищную инспекцию направляются уведомления о принятом решении. Этим занимается специально уполномоченное лицо, а крайний срок отправки такого уведомления составляет пять дней.
Новая управляющая компания, выбранная взамен предыдущей, не должна запрашивать проектную документацию на многоквартирный дом – она передается автоматически путем предварительного извещения. По закону проект может быть передан не ранее, чем через неделю после дня отправки сообщения. Вместе с этим компания, которая снимает с себя обязанности управляющей, обязана передать документацию назначенному третьему лицу не позднее трех дней с момента прекращения действия договора.
При передаче документов составляется акт, в котором фиксируются место и дата его написания, подробно перечисляются переходящие из рук в руки бумаги с указанием оригиналов и копий, указывается количество листов отдельно по каждому документу. Кроме самих документов, передаче подлежат и ключи от общих помещений, коды домофонов и замков, электронный чипы.
Иногда случается, что у передающей и принимающей сторон возникают разногласия относительно наличия или отсутствия некоторых, считающихся обязательными, документов. Такие обстоятельства обязательно должны быть отражены в акте приема-передачи, но окончательным урегулированием этого вопроса занимается жилищная инспекция.
По правилам над восстановлением недостающих бумаг должна работать передающая управляющая компания. Ей отводится срок в три месяца, на протяжении которого она обязана собрать их и направить ответственной организации путем составления нового, дополнительного акта.
Если в указанные сроки, документы не были восстановлены, это повод обратиться в суд. Необходимость иметь на руках все технически бумаги, касающиеся дома, имеют и практическое основание – без них очень тяжело осуществлять управление должным образом. Кроме этого, скрупулезность и строгие требования к срокам устраняют риск передачи проекта другой управляющей компании.
За нарушение порядка передачи проекта, проволочки или отказ предоставить необходимые бумаги, предусмотрена ответственность. Она выражается в виде штрафа: от 2 тыс. рублей для физических лиц до 30-200 тыс. для занимающих официальную должность и юридических.
Что делать, если документы на многоквартирный дом утеряны?
Если передающая компания должна восстанавливать недостающие документы, то задача по их выявлению уже считается обязанностью принимающей стороны. Если факт отсутствия какой-то составляющей проекта будет выявлен после подписания акта приема-передачи, то ответственной за это нарушение станет нынешняя управляющая компания. Иными словами, за полноту списка всегда ответственно то физическое или юридическое лицо, которое в данный момент занимается управлением, и совсем неважно, когда и по чьей вине был утерян тот или иной документ.
Обычному жильцу, если у него возникла необходимость получить доступ к проектной документации, следует в первую очередь обратиться в управляющую компанию. Поскольку список бумаг очень обширен, необходимо помнить, что некоторые из них, считающиеся активом застройщика, управляющая компания сохранять у себя не обязана. К таким сведениям относятся различные сметы, акты приемки и выполненных работ. Строительные компании хранят такую информацию на протяжении двадцати лет, но не все ее аспекты нужны для управления домом.
Для управляющей компании подобные документы относятся к категории актуальных «до истечения надобности». Вместе с этим все заменяемые и обновляемые бумаги должны быть в наличии.
Чаще всего недостаток документов встречается в случае со старыми зданиями, но и сравнительно новые дома также могут не избежать этой участи. Если случится так, что управляющая компания ничем не сможет помочь, можно обратиться к застройщику или сделать запрос в архив. В самом худшем случае придется писать в суд, который обяжет ответственных лиц заняться восстановлениям потерянных данных.