В 2025 году интерес к недвижимости в Геленджике заметно вырос — двигатель спроса — расширение семейной ипотеки и возобновление авиасообщения. Летний сезон показал прибавку спроса в районе 20–30%, а средние цены за год взлетели почти на 19%. По мнению аналитиков, эта положительная динамика сохранится в ближайшей перспективе.
Город трансформируется
Геленджик активно превращается из классического курорта в современный город с развитой инфраструктурой: обновляется набережная, разрабатывается новый парк, строят яхтенную марину, реализуется концепция «Винного города», планируется пятизвёздочный отель. Эти проекты повышают привлекательность территории и уже отражаются на рынке — инвесторы и покупатели смотрят сюда иначе.
Ограничения в застройке сохраняют дефицит предложения
С 2019 года в городе действует запрет на строительство многоквартирных домов: факторы — дефицит земель для масштабной застройки и желание властей снизить нагрузку на дороги, коммуникации и соцобъекты. По словам Светланы Бут (офис «Самолет Плюс»), в крае действует правило «500 метров от берега», а в Геленджике ограничения фактически распространили на весь город. Ожидание отмены запрета с принятием генплана 2022 года не подтвердилось.
Вместо многоквартирных домов получают разрешения на апарт-проекты, реконструкции и нежилые объекты; к августу 2025 года в городе нет массового строительства многоквартирных домов — кроме одного элитного апартаментного комплекса, ввод которого намечен на 2026 год.
Ведёт «вторичка»
Из-за ограничений первичный рынок почти исчез — доля вторичной недвижимости достигает 90–95% по разным оценкам. В предложении доминируют квартиры (около 68%), частные дома — около 32%, апартаменты — менее 1%. Новостроек в продаже практически нет: чаще встречаются уже сданные дома, которые с весны попали под действие семейной ипотеки.
Фонд представлен в основном пят- и девятиэтажками и малоэтажной застройкой с автономным отоплением — строениями, возведёнными до нынешних ограничений. Локальные новые проекты сосредоточены в районах Толстый мыс, Голубая бухта и в зонах комфорт-класса.
Кто покупает и по каким ценам
Основной покупатель — не местный: по оценкам агентств, доля иногородних варьируется от 65% до 90%. Жители Москвы чаще выбирают бизнес- и элитный сегменты, регионы — более доступные варианты; многие инвесторы приобретают по нескольку квартир — для жизни и для аренды.
Рост цен составляет 10–15% в год. Сейчас средняя цена за м2: комфорт — ≈297 тыс. руб., бизнес — ≈401 тыс., элитные объекты — ≈460 тыс. У моря на вторичке цены доходят до 500–600 тыс. руб./м2. Средний бюджет для однушки — 8–12 млн руб., для двух- и трёшек — от 12 до 17 млн руб.
Семейная ипотека и аэропорт как триггеры спроса
С апреля 2025 семейная ипотека стала доступна для готового жилья, что быстро оживило рынок: в июле спрос вырос по сравнению с июнем — ориентировочно на 8% в целом, а на двухкомнатные квартиры — на 15%. По данным агентств, летом спрос увеличился на 25–30% по сравнению с прошлым годом, и около 40% вторичных сделок оформлялись по семейной ипотеке. Наибольший интерес — к однокомнатным квартирам до 9 млн руб. в домах моложе 20 лет; этот сегмент подорожал примерно на 20%.
Около 80% покупателей по семейной ипотеке — иногородние инвесторы, которые активно ориентируются на краткосрочную аренду. Возобновление работы аэропорта подняло туристический поток и спрос на аренду на 30–35%, делая Геленджик всё более заметным конкурентом Сочи в глазах инвесторов.
Коротко о перспективе
Ограниченный земельный ресурс и действующие запреты сохраняют дефицит качественного нового жилья, а инфраструктурные проекты и доступная семейная ипотека подпитывают спрос. Это означает продолжение давления на цены и высокий интерес инвесторов в ближайшие годы.