Хороший риелтор: критерии выбора

Выбор риелтора – одно из самых важных решений, которое принимает покупатель квартиры. После того, как в дилемме «искать самому или обратиться к специалистам» человек выбрал опцию «обратиться», его интересует где найти хорошего риелтора и какие оценочные критерии использовать. 

Какие услуги оказывает риелтор

Люди, не столкнувшиеся с куплей/продажей жилья, обычно не знают какие услуги предлагают риелтерские агентства кроме того, что «оказывают помощь в подборе квартиры». 

Профессия риелтора появилась в России в 1990-х вместе с рынком недвижимости. В США, где зарегистрирован торговый знак REALTOR, в обязанности агента включают:

• поиск квартиры по обозначенным клиентом критериям, т.е. можно заранее подготовить список пожеланий и указать, насколько критично для вас соответствие квартиры каждому из них;
• предоставление информации об инфраструктуре выбранного района и его особенностях;
• составление договора купли-продажи и ведение сделки – этот пункт включает общение с продавцом, страховой компанией и юристом, если это необходимо.

Кроме купли-продажи каждое агентство занимается сдачей в аренду квартир. Заключая договор с риелтором или агентством, клиент сам определяет, какие услуги ему необходимы.

Юридические и финансовые услуги: окажет ли их агент по недвижимости

В перечне обязанностей грамотного риелтора часто отмечают такие вопросы, как:

• контроль юридической чистоты сделки;
• проверка документов, представленных продавцом квартиры.

Риэлтерское агентство может предоставлять эти услуги, но нужно учитывать, что при проверке документов юрист пользуется теми базами данных, которые есть в открытом доступе. Он может выяснить:

• нет ли обременения на квартире в виде ипотеки;
• не является ли владелец банкротом, к которому есть финансовые претензии со стороны третьих лиц.

Но даже лучший риелтор не может обезопасить клиента, купившего квартиру на вторичном рынке, от претензий со стороны родственников продавца (жены, повзрослевших детей, чьи интересы не были учтены при продаже). Поэтому покупателю не стоит пренебрегать возможностью поговорить с соседями, посмотреть страницы продавца в соцсетях, чтобы выявить возможные проблемы заранее. 

Также агентство может взять на себя услуги по передаче денег за квартиру от покупателя к продавцу. Некоторым людям кажется удобнее банковская ячейка или перечисление оплаты онлайн. Ячейка представляет собой сейф. Клиент заключает с банком договор аренды с услугой ответственного хранения. Деньги в ячейку помещают в присутствии продавца, покупателя, сотрудника банка. Сотрудник составляет опись вложения. В дальнейшем стороны могут воспользоваться ячейкой в порядке и на условиях договора аренды. Как правило, второй раз ее открывают после того, как документы переоформят на покупателя. Ключ хранится у сотрудника банка. 

Стоимость услуг риелтерского агентства

В среднем агентство оценивает свою работу в 2-3% от стоимости недвижимости. При цене квартиры 6 млн руб. гонорар агентства составит 120-180 тыс. руб. Цены могут меняться в зависимости от регионов. Встречаются 7%, 10% и больше. В таких городах, как Сочи или Москва возьмут дороже, чем Липецке или Воронеже. 

Кроме того, на стоимость влияет перечень услуг, которые вошли в договор и сложность сделки. Например, покупатель хочет продать свою трехкомнатную квартиру и взамен купить две двухкомнатные с доплатой. По статистике сделок, при которых покупатель планирует новую покупку, – больше 70% в общей массе. Поэтому главная услуга, в которой нуждаются клиенты – выгодный обмен.

Факторы, влияющие на цену услуги

Стоимость услуги определяется:

• рыночной ценой квартиры;
• ликвидностью – старую квартиру с ремонтом 20-ти летней давности продать сложнее, независимо от уровня квалификации агента по покупке недвижимости;
• списком работ, которые включены в договор с риелтором.

Как найти риелтора для продажи квартиры

Можно обратиться в любое агентство, которое оказывает услуги в вашем городе. Или в несколько агентств, сравнить впечатления от общения с менеджерами, посмотреть цены и выбрать того, кто кажется вам самым лучшим риелтором. 

Прежде, чем нанять риелтора для покупки/продажи квартиры, обращают внимание на:

1. 1

   Плохие отзывы в соцсетях. Разумеется, комментарии недовольных клиентов на своей странице можно почистить и написать положительные отзывы. Однако существуют сайты, специализирующиеся на размещении отзывов о товарах или услугах. Такие отзывы пишут обычные люди по внутренним побуждениям – желание поделиться радостью от удачной сделки и порекомендовать продавца или же поделиться негативным опытом от общения.
2. 2

   Активность. Как много объявлений публикует агентство, какая информация размещена на его официальном сайте и как часто обновляется.
3. 3

   Цена продажи. Убедитесь, что цены, указанные в объявлениях агентства совпадают с желаемым для вас ценовым диапазоном. Если средняя цена квартиры – 2-3 млн руб., агентство в объявлениях тоже указывает 2-3 млн, а вам нужно продать за 3,5-4 млн, то с большой долей вероятности клиента начнут убеждать снизить цену.
4. 4

   Место продажи. Анализируйте информацию только по тем агентствам, которые работают в районе, где планируется купить или продать квартиру.

Прежде, чем найти агента по недвижимости для покупки квартиры, разумно проверить всю доступную информацию и не пренебрегать сомнениями.

Можно ли найти квартиру без риелтора

Да, часть продавцов и покупателей предпочитает самостоятельно вести дела. Вопрос заключается в наличии времени. Считается, что от момента принятия решения о купле-продаже до момента, когда к покупателю переходит право собственности на недвижимость, проходит 3 месяца. Заботы о семье и работа трудно сочетаются с обзвоном подходящих предложений, переговорами, поездками на место, чтобы осмотреть предложенную квартиру. Поэтому и нужен хороший риелтор.

Для некоторых людей большой проблемой становится мягкость характера. Они не могут настоять на цене или им трудно убедить продавца сбросить цену. В таком случае на помощь приходит агент по покупке квартиры. Необходимость убеждать и настаивать он берет на себя. 

Плюсы лучшего агента по недвижимости:

• умение торговаться;
• умение убеждать;
• знания в области жилищного законодательства.

Можно ли работать с риелтором одиночкой

Риелторы, нотариусы, практикующие юристы не обязательно являются сотрудниками агентств. Лучшие агенты по недвижимости могут работать отдельно, что свидетельствует о достаточном уровне их профессионализма. Особенно, если этот специалист работает в таком режиме в течение 3 и более лет.

Какие претензии предъявляют к «плохим» специалистам

Негативные отзывы могут касаться результата работы, а также манеры вести дела. Самые распространенные негативные комментарии:

• агент оказывал давление, чтобы клиент изменил свои первоначальные требования;
• риелтор при покупке квартиры подписал договор с первым под руку попавшимся продавцом и «не заметил» других более выгодных предложений;
• агент слишком долго продавал;
• агент не отвечал на звонки или медленно реагировал на слова клиента.

Как найти порядочного риелтора

Корни недоверия к риелторам уходят в эпоху 90-х, когда на рынке недвижимости орудовало много мошенников. Поэтому сегодня часть россиян предпочитает иметь дело с тем агентством, которое порекомендовал кто-то знакомый. 

Чтобы найти риелтора, в котором не разочаруетесь, уточняйте, чем именно понравился риелтор знакомым. Возможно, ваши критерии «хорошего» риелтора и критерии знакомых не совпадают. Задача, которую агент решил для них, могла быть проще вашей и т.д.

Найдите время, чтобы сесть и четко сформулировать свои приоритеты:

• какой стиль общения ищите;
• предпочитаете писать сообщения в чат или разговаривать по телефону;
• какой должна быть квартира (район, этажность, площадь, куда выходят окна, инфраструктура в районе дома);
• нужны ли вам дополнительные предложения, которые не совпадают с вашими желаниями, или вы расцените это, как назойливость;
• обозначьте «красные флажки» (чего вы не хотите) и предупредите о них риелтора.

Используйте технологии, чтобы найти надежного риелтора, который соответствует вашим ожиданиям. В 2020 году 97% покупателей недвижимости пользовались средствами интернета для поиска квартиры. Кроме того, пандемия заставила агентства предлагать клиентам онлайн услуги. Среди них:

• виртуальный осмотр недвижимости;
• электронный обмен документами и подписание с использованием цифровой подписи.

Конфликт интересов: подводные камни покупки

Важным качеством, которым должен обладать агент по недвижимости, является клиентоориентированность. Цель его работы – достижение наилучшего результата для клиента. 

Но как сотрудник агентства, он может быть больше заинтересован в проведении выгодной сделки. Так, в ситуации, когда у агентства уже есть один клиент с трудно продающейся квартирой в том районе, где второй клиент планирует купить квартиру, недобросовестному агенту трудно избежать соблазна закрыть сразу два контракта. Нормальный риелтор не будет дожимать. Столкнувшись с давлением со стороны сотрудника агентства, лучше отказаться от сотрудничества и найти более адекватных риелторов.

Нужен ли риелтор при покупке новостройки

Квартиры в новостройках продают девелоперские агентства. Это подразделение застройщика, созданное для продажи квартир в домах, построенных головной строительной компанией. 

Девелоперы редко настаивают на конкретной квартире. Всегда готовы предложить такую, которая подходит под описанные покупателем параметры. Чтобы упростить взаимодействие с девелоперским агентством нужно:

1. 1

   Заранее определиться с бюджетом покупки.
2. 2

   Выбрать район или конкретную новостройку.
3. 3

   Определиться с количеством комнат и площадью.
4. 4

   Осмотреть предложенные варианты. Оценить вид из окна, освещенность и прочие важные для покупателя параметры.
5. 5

   Ознакомиться с типовым договором. При необходимости обсудить его с юристом, чтобы уточнить все непонятные места.
6. 6

   Заключить договор с агентством.

Доверенный риелтор по покупке недвижимости не только помогает искать подходящие варианты, но и избавляет клиента от стрессов. Если вы чувствуете недоверие, не бойтесь высказывать опасения, ведь покупка дома – одна из самых значительных покупок в жизни. Отказывайтесь от ненужных услуг. Берите часть действий на себя, если задача близка и понятна. Не пренебрегайте помощью профильных специалистов. Так, юрист, специализирующийся на уголовном праве, сможет прочесть договор, но вряд ли заметит те нюансы, которые отметит тот, кто специализируется на недвижимости. И помните, что «надежным», «грамотным» и «честным» иногда оказываются три разных человека. Поэтому будьте реалистичны.