Имущественные права детей: как продать квартиру с долями, принадлежащими несовершеннолетним

По статистике, поколение Z (рожденные с 1997 по 2012 гг.) гораздо чаще владеет недвижимостью, чем миллениалы или представители поколения X, в возрасте, когда им было 25 лет. 30% против 28% и 27%, соответственно. Поэтому людей все чаще волнуют такие вопросы, как «может ли несовершеннолетний быть собственником», «можно ли на несовершеннолетнего ребенка оформить квартиру», или наоборот, продать принадлежащую ему жилплощадь. Подробнее об этом в нашем материале. 

Почему возраст имеет значение

Казалось бы: дети могут купить компьютер или велосипед, а значит, квартиру тоже. Сегодня пишут о детях-актерах, музыкантах, популярных блогерах. Они зарабатывают достаточно, чтобы приобрести недвижимость. Кроме того, квартира может быть:

• получена в наследство;
• приобретена за материнский капитал и в ней выделены доли для детей;
• подарена родителями или другими родственниками.

В случае с велосипедом и квартирой речь вроде бы идет об одинаковых имущественных правах детей, но на самом деле – нет. Конфеты или велосипед – личная собственность, не влекущая за собой других прав и обязанностей. 

В то же время покупка или продажа квартиры влечет за собой другие события:

• продавец получил доход и платит налог;
• покупатель получает право на оформление налогового вычета, т.е. возврат части понесенных затрат.

Покупка квартиры влечет за собой обязанности – оплачивать коммунальные платежи, вносить средства на содержание общей собственности дома. Владелец может извлекать доход от сдачи жилья в аренду. Третьи лица (кредиторы, государство) могут накладывать на квартиру ограничения, в том числе отчуждать ее при определенных условиях. 

Таким образом, несмотря на то, что квартира – разновидность собственности и наравне с велосипедом может рассматриваться в рамках имущественных прав несовершеннолетних, владение ею не тождественно покупке велосипеда в части возникновения обязанностей и появления прав третьих лиц. 

Стороны, взаимодействующие с владельцем квартиры, стараются избежать связанных с этой особенностью проблем, но каждый по-своему. Банки в условиях предоставления ипотечных кредитов прямо пишут, что дадут деньги только тому, кто:

• достиг возраста совершеннолетия (т.е. ему исполнилось 18 лет);
• отработал официально трудоустроенным несколько месяцев и получал заработную плату.

Также банку важно, чтобы между взятием ипотеки для оплаты жилья и ее погашением оставалось достаточно времени, чтобы собственник вернул ему деньги, а не умер от старости. Государство же ограничивает имущественные права несовершеннолетнего для того, чтобы уберечь его от необдуманных поступков и злоупотребления со стороны взрослых.

Правовые возможности детей

Государство не запрещает продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, но вводит ряд условий:

• если ребенок не достиг возраста 6 лет, то все действия вместо него совершают опекуны или родители, которые несут ответственность;
• в возрасте 6-14 лет ребенок может изъявить желание и даже поставить подпись на документе, но при согласии родителей / опекунов, подтвержденным их подписью;
• подросток, которому 14-18 лет, может подписывать документы без подписи родителей, но на сделки с недвижимостью по-прежнему накладывается ограничение – родители нужны.

Только те, кому исполнилось 18 лет получают всю полноту прав. Дополнительно на продажу квартиры с долями детей государство накладывает еще одно ограничение – получение письменного согласия на сделку в органах опеки. 

Если же вы оформляете купленную квартиру на ребенка, то согласие опеки не требуется. Ставшие совершеннолетними родители вправе поступать с собственными деньгами так, как считают нужным: покупать квартиры и оформлять их на себя или же на детей. Обязанность выделить доли детям возникает только тогда, когда недвижимость покупается с привлечением материнского капитала. В остальных случаях делать это не обязательно.

Статус ребенка и правила продажи квартиры

Покупка квартиры, в которой есть ребенок зависит от статуса несовершеннолетнего. Он может быть:

• не собственником, а только зарегистрированным в ней лицом;
• одним из собственников, т.е. владельцем доли;
• единоличным собственником, вступившим в права;
• собственником, не вступившим в права.

Что делать с регистрацией несовершеннолетнего

По закону родители обязаны зарегистрировать малыша после рождения в течение 30 дней. Некоторые родильные дома предоставляют эту опцию среди перечня других услуг, т. е. подают документы на регистрацию ребенка по месту проживания матери. Для этого достаточно паспорта женщины и свидетельства о рождении новорожденного.

Регистрация не порождает каких-либо прав для ребенка даже если квартира принадлежит его матери (или доля в ней). Тут все просто. У квартиры уже были собственники до появления нового жильца. Доля у новорожденного появился только в том случае, если ее выделит кто-то из владельцев при согласии остальных собственников, но она не возникает автоматически. 

В том случае, когда квартира продается, ребенка перерегистрируют по новому месту жительства матери. Закон запрещает выписывать его в никуда, но не запрещает владельцам долей продать их. Каждому продающему нужно позаботиться о том, чтобы уведомить владельцев остальных долей в квартире о намерении в письменном виде (заказным письмом с уведомлением). После их отказа от покупки (отсутствие ответа – тоже считается отказом), владелец доли имеет право продавать ее на общих основаниях. 

Закон обязует владельца доли уведомить тех, кто имеет первоочередное право покупки, но не обязует его создавать для них особые условия – снижать цену, продавать в рассрочку и т.д. Распоряжение своей долей не является распоряжением имуществом несовершеннолетнего в квартире, так как его там нет.

Бывает и так, что квартира стала мала для семьи и они решили продать ее с тем, чтобы купить другую, более просторную. Не всегда продать одну и купить другую получается за день. Поэтому случается, что молодая семья продает старую квартиру, оформляет в банке ипотеку на новую и только потом снимается с регистрации, чтобы прописаться по новому адресу. 

В таком случае прописанные в квартире люди не имеют имущественных прав несмотря на то, что имеет место быть продажа квартиры с прописанным в ней ребенком. Права перешли к новому владельцу, а их снятие с регистрации не произошло в силу объективных причин и с согласия обеих сторон. Но они снимутся с регистрации самостоятельно одновременно с заявлением на прописку по новому месту жительства. Особо забывчивых новый владелец будет снимать с регистрации через суд. Для этого ему понадобится написать исковое заявление и приложить к нему копию договора купли-продажи, как основание для выписки. 

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка в квартире

Продажа доли, принадлежащей ребенку ограничена рядом правил: 

Ребенку должны предоставить в собственность недвижимость, соразмерную его доле, т.е. выделить часть в другой квартире; это может быть новая квартира, которую покупают его родители или доля в другой, которая им уже принадлежит. 

Органы опеки должны дать согласие на продажу. 

Если родителей двое, то понадобится согласие и отца, и матери. Обычно ребенок прописан в квартире вместе с матерью. Для регистрации по адресу отца мужчина должен быть отцом, указанным в свидетельстве о рождении, а мать дает письменное согласие на прописку ребенка и подтверждает это лично во время визита в МФЦ или отделение МВД, если документы подавались через Госуслуги. 

Соответственно, если ребенка выписывают в связи с продажей квартиры, органам опеки требуется письменное согласие второго родителя. Кроме того, к заявлению прилагаются следующие документы:

• данные по квартире, в которой прописан ребенок (выписка ЕГРН с указанием долей, кадастровый паспорт);
• данные по квартире, которая покупается взамен.

Органам опеки нужно убедится, что покупаемая жилплощадь не хуже, чем та, в которой несовершеннолетний жил до продажи.  А также в том, что права ребенка не ущемлены, что ему выделяют долю в новом жилье и ребенок стал ее владельцем после завершения сделки.

Продажа квартиры ребенка-собственника

Ответ на вопрос «может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры» положительный. Следовательно продажа квартиры несовершеннолетним собственником тоже возможна, но происходит она по тем же правилам, что и продажа доли. На вырученные от продажи деньги родители должны приобрести другое жилье, которое будет не хуже предыдущего (равная площадь, удобства и другие параметры). 

Из ситуации есть только одно исключение – ухудшение условий в интересах ребенка. Например, несовершеннолетнему требуется дорогостоящее лечение, что подтверждается медицинской картой, заключениями врачей и счетом от клиники, которая берется провести лечение. Родители или опекуны могут обратиться с заявлением в опеку на продажу квартиры более дорогой с тем, чтобы купить ребенку меньшую, а денежную разницу внести в качестве оплаты за лечение. Но нужно учитывать, что опека не обязана согласиться с аргументами родителей. Поэтому такие ситуации решаются индивидуально и скорее относятся к исключениям, чем к норме.

В остальном список документов остается прежним. 

Органам опеки понадобятся:

• заявление от родителей; если обращается один родитель, то прилагается письменное согласие второго; если второй родитель есть в документе, но не живет с семьей, все равно понадобится его согласие;
• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении ребенка (этот документ подтверждает правомочность людей, обратившихся с заявлением; если в свидетельстве указан только один родитель, то согласие второго не нужно);
• выписка ЕГРН на «старую» квартиру для определения статуса собственника (полная собственность или ребенок – владелец доли); если он владеет только долей, то прилагается письменное согласие остальных владельцев долей на продажу;
• акт независимой оценки стоимости квартиры или кадастровый паспорт и справку о кадастровой стоимости; если уже есть договоренность о покупке, то нужен кадастровый паспорт покупаемого жилья и справка о стоимости;
• договор купли-продажи (при наличии договоренности о покупке) или же он предоставляется позже.

Оформление договора купли продажи

После того, как родители получили разрешение от органов опеки, они готовы подписать договор с продавцом. Затем сделка регистрируется в Росреестре. Для этого продавец и покупатель обращаются в МФЦ или в Росреестр (лично или через сайт). При заполнении заявки на регистрацию им понадобятся:

• паспорта удостоверяющие личности сторон (для ребенка собственника – свидетельство о рождении и паспорта опекунов или родителей);
• выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи с приложениями (т.е. всеми согласиями и справками, которые были получены);
• квитанция об оплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Если ребенок – владелец проданной квартиры, он должен стать единоличным собственником новой или части квартиры размером не менее, чем его предыдущая. 

Например, ребенок единолично владел однокомнатной квартирой. Родители могут доложить часть средств и купить трехкомнатную, где ребенку будет принадлежать доля размером в одну комнату и соответствующая часть хозяйственных помещений. Но они не могут купить другую однокомнатную квартиру и стать совладельцами такой собственности вместе с несовершеннолетними детьми. Это будет означать, что они ухудшили условия проживания, а разрешение органов опеки дается с тем условием, что этого не случится.

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника, не вступившего в права наследства

Чтобы разобраться с особенностями наследования, вернемся к моменту с возрастом ребенка и правилами вступления в наследование. 

Для вступления в наследство нужно:

1. 1

   Написать заявление о вступлении.
2. 2

   Приложить к нему документ, подтверждающий личность наследника, и документы, подтверждающие право наследования (завещание и свидетельство о смерти завещателя).

Ребенок до 6 лет не выполняет никаких действий. От его имени действуют родители или опекуны. Соответственно они пишут заявление о принятии наследства. Квартира, полученная таким образом, регистрируется на ребенка, хотя заявление написано родителями. Дети постарше могут писать заявление о принятии наследства с согласия родителей. В России – с 14 лет. 

В промежутке между появлением наследства и его принятием продать квартиру целую или с долей ребенка нельзя, так как ее официальный собственник тот, кто завещал недвижимость. А после оформления права собственности несовершеннолетнего процесс продажи идет по схеме «с ребенком-собственником». 

Речь о переходном периоде можно было бы не вести, если бы процесс вступления в наследство занимал 2-4 недели, но он может длится год. Часть документов нотариус проверяет через запросы, отправленные к архивам. Поэтому процесс может оказаться долгим и важно понимать, что разрешено, а что нельзя делать с квартирой в этом переходном периоде.