Ипотечный пузырь

В текущем году все чаще можно услышать мнение, что ипотечный пузырь в России есть, он растет, и это не очень хорошо как для обычных граждан, так и для экономики в целом. Есть ли реальная опасность созревания пузыря, что он из себя представляет и как можно избежать его разрушения – стоит разобраться подробнее.

Что такое пузырь на рынке недвижимости

Ипотечный пузырь – это ситуация на рынке недвижимости, когда возникает опасное сочетание нескольких факторов: 

• растет процент невыплаченных кредитов;
• цена объектов недвижимости заметно снижается.

Параллельно с этим наблюдается большое число одобрения жилищных займов ненадежным плательщикам, обесцениваются ценные бумаги, имеющие отношение к ипотеке. Также возникновение пузыря обычно сопровождается увеличением объемов кредитования.

Пузырь ипотечного кредитования не появляется одномоментно, а имеет несколько последовательных стадий развития:

• рост стоимости недвижимости;
• снижение процентной ставки по ипотеке, в результате чего она становится доступной даже тем гражданам, которые ранее никоим образом не могли на нее претендовать;
• увеличение просрочек и задолженностей по кредитам;
• уменьшение цены недвижимого имущества как следствие ипотечного кризиса.

Эксперты считают, что говорить об ипотечном пузыре можно тогда, когда число просрочек по жилищным займам в общей сложности превышает 2%. 

Еще один признак назревания опасной ситуации – рост спекуляций на рынке. Когда инвестиции становятся доступными большому кругу граждан, они первым делом стремятся вложить свободные средства в недвижимость. Однако надежды на то, что рынок через какое-то время останется в прежнем состоянии, обычно приводят к прямо противоположному эффекту.

Что будет, когда лопнет ипотечный пузырь

Если жилищный пузырь в конечном итоге созреет и лопнет, ничего хорошего это не принесет. Это явление считается свершившимся фактом, если большой процент заемщиков теряет возможность погашать кредит и не может это сделать даже с помощью продажи залогового жилья. 

Банки, в свою очередь, также столкнутся с убытками, ведь вряд ли смогут продать изъятую за долги недвижимость по цене, покрывающей расходы. Вскоре это приведет к значительному ужесточению требований к заемщикам, а также заметному повышению процентных ставок. Цены же на жилье некоторое время будут оставаться на прежнем низком уровне.

От разрушения ипотечного пузыря пострадает вся экономика страны, но больше всего ее строительная отрасль. Из-за того, что квартиры будут стоить недорого, многие строящиеся объекты заморозят, что внесет в ситуацию еще больше хаоса.

Единственный плюс пузыря – это то, что в конечном итоге цены на недвижимость стабилизируются и установятся на объективном уровне.

Меры по предотвращению разрушения ценового пузыря

Если признаки ипотечного пузыря уже есть, существуют возможности предотвратить его разрастание до критической точки. Стабилизировать кризис можно с помощью:

• поднятия минимального размера первоначального взноса с текущих 10% до 20-30%, а то и больше;
• формулировки более строгих критериев к заемщикам, вносящим минимальный первый взнос;
• уменьшения количества одобренных заявок и выдачи ипотеки на льготных условиях;
• упразднения так называемой нулевой процентной ставки в некоторых программах кооперации с застройщиками.

Иными словами, остановить развитие кризиса помогут меры, направленные на возврат условий кредитования в докризисный период. Если число заемщиков с низкими доходами и спорной платежеспособностью перестанет увеличиваться, катастрофических последствий можно будет избежать.

Стоит ли всерьез опасаться ипотечного пузыря в России

Сегодня многие граждане всерьез опасаются того, что будет, когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Москвы, ведь столичный рынок неумолимо потянет за собой и регионы. На самом деле эксперты утверждают, что говорить об ипотечном пузыре пока рано, хотя некоторые его признаки все же присутствуют. 

Тревожные моменты представлены несколькими явлениями:

1. 1

   Первое – выдача кредитов заемщикам, ПДН (показатель долговой нагрузки) которых превышает допустимые 40-50% и временами достигает 80%. Их платежеспособность находится под большим вопросом и рискует вылиться в массовые просрочки.
2. 2

   Второе – увеличение объемов выдачи льготных, субсидированных ипотек под минимально возможные проценты. Как итог – покупательская активность значительно возросла, а цены на недвижимость, наоборот, приобрели тенденцию к снижению.
3. 3

   Третье – значительный ценовой разрыв между первичным и вторичным сегментами рынка недвижимости. Прогнозы, касающиеся ипотечного кризиса в России, любят акцентировать внимание на нем, хотя значительная разница между новостройками и вторичкой фактически никакого отношения к ипотечному пузырю не имеет.

Более того – отечественный рынок очень неоднородный. В Москве, Санкт-Петербурге и их областях наблюдаются одни процессы, по регионам – иногда прямо противоположные. Эта особенность рынка играет в пользу избежание пузыря, ведь его разрушение может произойти только тогда, когда он распространится на рынок страны в целом.

И последний момент, который успокаивает, – активное участие Центробанка в вопросах регулирования кризиса. Еще в конце 2022 года он установил надбавку к ключевой ставке, на которую ориентируются все банки, для займов с первоначальным взносом до 10%. С июня 2023 года такая надбавка появилась и для кредитов со взносом до 20% стоимости жилья. Ожидается, что с 2024 года она коснется и ипотеки, где первый взнос составляет до 30%.

Таким образом Центробанк плавно уменьшает число потенциальных заемщиков, оставляя среди них наиболее платежеспособных. Если эта тенденция будет сохраняться и далее, ипотечного пузыря наверняка удастся избежать.

Как планировать ипотеку в 2023 году

Несмотря на то, будет ли ипотечный кризис в России, люди все равно продолжат покупать жилье в кредит. На сегодняшний день наблюдается не только ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, но и перенасыщение последнего. Предложение о продаже квартир от собственников очень много, что в результате и привело к заметному снижению стоимости квадатного метра в них. Это касается всех без исключения частей страны: начиная со столицы и заканчивая отдаленными и непопулярными регионами.

Большинство льготных ипотек, программ с господдержкой предполагают покупку исключительно новостройки. Наряду с многочисленными акционными предложениями от застройщиков, число покупок нового жилья очень возросло. Ожидаемо после этого они увеличились в цене.

Однако если покупать новостройку по льготной ипотечной ставке, нужно знать, что переплата все равно будет большой хотя бы потому, что стоимость такой квартиры изначально завышена. Приобретать ее в инвестиционных целях рискованно, ведь есть вероятность, что продать затем придется за более низкую цену. Конечно, если к этому моменту стоимость первички и вторички каким-то образом не установится на одном уровне, или вторичка не подорожает.

Что касается именно текущего момента, то специалисты советуют присмотреться к хорошим качественным вариантам вторичного жилья. Выбор его большой, а цены доступны.

Второй совет, касающийся планирования ипотеки, – по возможности ориентироваться на программы со средней процентной ставкой и не самым маленьким первоначальным взносом. Есть большая вероятность, что в ближайшем будущем условия ипотечного кредитования будут ужесточаться, поэтому важно с самого начала хорошо просчитать свои возможности и не надеяться, что льготы будут доступны вечно. Если признаки ипотечного пузыря будут появляться и впредь, Центробанк еще сильнее «закрутит гайки», чтобы не допустить его неконтролируемого развития.