Когда потенциальный заемщик планирует взять кредит, иногда он сталкивается с непонятными терминами, такими, как «плавающая ставка по ипотеке». Что это и как часто встречается в России?
Что значат плавающие ставки по кредитам
Из названия ясно, что ипотека с переменной процентной ставкой представляет собой кредит, в котором размер процентов колеблется. Например, в этом году 7%, а в следующем 6,5% или 7,5%. Колебание зависит от условий, согласованных между клиентом и банком. Формула ипотеки с плавающей ставкой состоит из:
- постоянного процента;
- колеблющегося параметра – это коэффициент уровня инфляции, коэффициент учетной ставки Центробанка и т.д.
Для кредитов в валюте может учитываться индекс LIBOR. Это ставка, установленная Лондонской валютной биржей для межбанковского финансирования – кредитования банками друг друга. Для кредита в рублях может браться аналогичный индекс. Его формирует Московская биржа – MosIBOR.
Типы плавающих ставок
Существует 2 типа плавающих ставок по ипотеке:
- гибридные;
- процентные.
В ипотеке с гибридной плавающей процентной ставкой процент фиксируется на определенное количество лет (3, 5 или 7), а затем происходит пересмотр условий. В документах встречается «7/1», где первое число означает количество лет, на которых действует фиксированная ставка, а второе – как часто она будет пересматриваться после этого периода.
Обычно ипотека с регулируемой ставкой – это кредит на 30 или около того лет. Его берет предприятие, когда строит новые магазины и промышленные корпуса. Большинство россиян не сталкивается с этим. Типичная ипотека берется на 5, 10 или 15 лет.
Процентная плавающая ставка – это о форме оплаты. Ипотека состоит из:
- процентов за использование кредита;
- тела кредита (основной суммы, которую заемщик взял в долг).
Банк рассчитывает общую сумму, после которой кредит будет считаться погашенным в ипотеке с процентной плавающей ставкой, затем выставляет к оплате сначала проценты (допустим, вы полностью их погашаете за 2 года), а затем вы выплачиваете основную часть.
Что это дает клиенту? Сначала платежи маленькие, а потом увеличиваются, так как тело кредита всегда больше процентов. Чем это отличается от кредита с фиксированной ставкой? Тем, что в обычной ипотеке заемщик ежемесячно погашает часть процентов и часть тела кредита. В результате его платежи выглядят более равномерными по сумме. Разобравшись с тем, что такое плавающая ставка по ипотеке, становится понятно, что в данном случае сумма к оплате «плавает» не из-за процента, а из-за типа разбивки платежей.
С ипотекой с плавающей ставкой в России также могут столкнуться люди, которые берут кредит без первоначального взноса или у них низкий уровень доходов. За год или больше их доход может существенно измениться, поэтому банк оставляет возможность для пересмотра ситуации. Это одинаково выгодно обеим сторонам.
Плюсы и минусы плавающих ставок
Плавающая ипотечная ставка не хуже и не лучше фиксированной. Это просто разновидность расчетов, которая встречается, когда берут кредит на покупку жилой и коммерческой недвижимости.
Плюсы плавающей ставки:
- более низкая начальная ставка по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной;
- может снижаться, что хорошо для заемщика;
- несмотря на нестабильность, в договоре должны указываться максимальная и минимальная граница диапазона.
Минусы плавающей ставки:
- после начального периода она будет расти;
- ее сложно подсчитать самостоятельно.
На что обращать внимание, если берешь кредит с регулируемой ставкой
В договоре должны быть четко описаны три момента:
- формула, по которой корректируется плавающая ставка, – Центробанк «не одобряет» скрытые платежи в ипотечных кредитах. Если формула не прозрачна, то с большой долей вероятности существует нормативный документ Центробанка, который нарушила финансовая организация.
- максимальная процентная ставка для данного договора;
- пределы, в которых плавающая ставка может измениться за год.
По данным статистики на ипотечные кредиты с плавающей ставкой приходится до 10%. В эти проценты входит ипотека на жилую и коммерческую недвижимость. Поэтому большинству обычных россиян информация о том, что такое плавающая ставка по ипотеке, не понадобится.
Как узнать, подходит ли вам плавающая ставка
Если вдруг в банке есть кредиты с фиксированной и плавающей ставками, то возникает вопрос, какую выбрать.
Банки рекомендуют выбирать плавающую, если заемщик планирует зарабатывать больше. Человек с более высокой зарплатой получает более выгодные условия кредитования:
- большую сумму кредита;
- меньшую процентную ставку.
Если заемщик ожидает повышение зарплаты, ему выгодно пересмотреть условия через пару лет. Также плавающие ставки выгодны тем, у кого есть возможность досрочного погашения кредита, но прямо сейчас человек не уверен и не против пересмотреть условия через год.
Фиксированную ставку нужно выбирать, если у заемщика стабильный уровень дохода, который не станет резко меняться. Вы будете точно знать, сколько придется платить через месяц или через год.
Если покупаете недвижимость за рубежом, то там есть возможность продать дом еще до того, как выплачен кредит. Допустим, человек приехал на учебу, но хотел бы жить в собственном жилье. Он берет квартиру в кредит, а через 5 лет, получив диплом, продает. В этом случае ему рекомендуют выбирать плавающую процентную ставку (она ниже). Фиксированную советуют тем, кто планирует жить в этом жилье постоянно.
Может ли банк повысить ставку по ипотеке самостоятельно
В одностороннем порядке – нет. Для повышения требуется согласие заемщика. В начале 2022 года банки начали повышать ставки по ипотеке из-за изменения ключевой ставки ЦБ РФ, которая входила в их расчетную формулу. Для того, чтобы изменить условия, банку требовалось уведомить клиента и, при получении согласия, подписать дополнительное соглашение. Если заемщик не согласен, то банк мог потребовать досрочного погашения кредита или расторжения договора.
Понравилась статья?