Купить квартиру напрямую от застройщика – самый удобный, экономный и безопасный способ приобретения недвижимости в новостройке. Это утверждение верно только в том случае, когда с обеих сторон, компании-застройщика и инвестора, в рамках закона соблюдены все процедуры и требования, выдвигаемые государством к такого рода сделкам. В большинстве случаев купить квартиру от застройщика можно еще на этапе закладки фундамента. Это даёт больше возможностей лично наблюдать за ходом строительства, контролировать его темпы и прогнозировать возможные задержки. Кроме этого, стоимость квартиры на начальном этапе возведения жилого здания может быть значительно ниже, нежели после введения его в эксплуатацию. И наконец, форма договора, который заключается после начала строительства, но до сдачи объекта, является наиболее безопасной для покупателя и страхует его от многих рисков.
Покупка квартиры у застройщика по шагам
Не существует единой универсальной инструкции, как именно стоит выбирать квартиру, однако есть ряд неукоснительных правил, которым должен следовать покупатель, если хочет сделать выгодное приобретение, сохранив при этом в целости свои нервы и средства.
По этим правилам можно составить примерную пошаговую инструкцию покупки квартиры у застройщика. Она состоит из следующего порядка действий:
Шаг первый: проверка застройщика
Вся нормативная и учредительная документация у добросовестного застройщика обычно доступна для просмотра на сайте компании. Впрочем, ее отсутствие еще не говорит о том, что сотрудничать с данной фирмой не стоит. При желании можно самостоятельно получить информацию на сайте Росреестра или запросить выписку из ЕГРЮЛ, указав ИНН застройщика.
В наличии обязательно должны быть следующие документы:
- свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
- открытые лицензии с указанием срока их действия;
- разрешение на строительство, выданное администрацией населенного пункта;
- проектная декларация.
На сайте Росстата существует специальный раздел, в котором указываются компании – потенциальные банкроты. Если в этом списке фигурирует определенная фирма-застройщик, существует очень большой риск, что строительство не будет завершено вовсе по причине нехватки средств.
В процессе покупки квартиры у застройщика также можно воспользоваться косвенными методами его проверки. К таким методам относится сверка реальных сроков деятельности компании с заявленными в рекламных слоганах. Например, застройщик может говорить о многолетней успешной деятельности на рынке недвижимости, а на деле, судя по уставным документам, существовать не более пары лет. Это также относится и к фирмам, которые частично копируют наименование более успешных и опытных конкурентов, рассчитывая на невнимательность покупателей.
Некоторые застройщики, реализующие квартиры на этапе строительства, организовывают периодические контрольные экскурсии на объект, куда приглашаются как уже зарегистрированные дольщики, так и потенциальные покупатели, желающие приобрести квартиру в возводимом доме.
Сегодня наибольшее количество информации черпается из интернета, и сведения о различных застройщиках – не исключение. Существует большое количество форумов и тематических информационных порталов, которые специализируются на недвижимости. В каждом городе обязательно найдется хоть один такой ресурс.
Интересоваться отзывами желательно именно на таких, серьезных и зарекомендовавших себя с независимой стороны, порталах. Дело в том, что подобные сайты очень тщательно проводят модерацию, в результате которой во множестве отсеиваются заказные отзывы. Впрочем, подобные комментарии не сложно определить и самостоятельно: они полностью игнорируют даже малейшие недостатки, имеют явную рекламную стилистику и часто пестрят нехарактерными для разговорной речи терминами.
Еще один вариант проверки застройщика – поинтересоваться его готовыми, введенными в эксплуатацию и обжитыми объектами. Можно расспросить жильцов о качестве и комфортабельности жилья, различных затруднениях, которые могли возникнуть при сдаче квартир, о том, не было ли длительных задержек при строительстве.
Шаг второй: оформление и регистрация договора
Если после тщательной проверки застройщика никаких опасений относительно его надежности не возникает, можно переходить к этапу оформления договора. Наиболее распространенными являются два варианта сделки: договор купли-продажи (ДКП) и договор долевого участия (ДДУ).
Покупка квартиры у застройщика по ДКП происходит только после введения дома в эксплуатацию, поскольку данный вид сделки возможен, только если продающая сторона уже является собственником жилья. После сдачи объекта ею выступает компания-застройщик.
Плюс этого вида договора состоит в том, что нет необходимости ждать окончания строительства, и сразу же после регистрации сделки в Росреестре и платы можно заселяться в новую квартиру. Среди минусов наиболее часто упоминается цена жилплощади, которая заметно превышает стоимость продающейся квартиры в доме, который только строится.
Многие застройщики, если не большая их часть, предпочитают реализовывать квартиры сразу после старта строительных работ. В этом случае предпочтение отдается ДДУ, подлежащему обязательной государственной регистрации и страхующего стороны от многих непредвиденных обстоятельств.
В общих чертах суть договора долевого участия следующая. Покупатель передает застройщику определенную сумму денег, равную стоимости выбранной им квартиры, которую застройщик использует для возведения здания. В результате первый становится дольщиком, то есть получает право на долю этого недвижимого имущества.
В числе прочего, в ДДУ оговариваются:
- условия оплаты;
- гарантии и страховка;
- точное техническое описание квартиры;
- финансовая компенсация покупателю за превышение сроков строительства;
- расчет компенсации за непредвиденное уменьшение или увеличение оговоренной в договоре площади квартиры;
- бесплатное исправление недоработок, возникших по вине застройщика или подрядчика.
До окончательного ввода в эксплуатацию дома и получения ключей дольщик не считается собственником квартиры, однако может продать права на нее. Это явление называется уступкой прав требования и часто встречается, когда, например, застройщик расплачивается с подрядчиком жилплощадью по ДДУ.
Несмотря на положительные моменты ДДУ, он имеет и ряд недостатков. К основным рискам, с которыми может столкнуться покупатель при оформлении договора долевого участия относятся:
- Необходимость ждать, пока не закончится строительство. Если покупать квартиру на этапе котлована, может пройти несколько лет до получения ключей; с другой стороны – в этом случае финансовая выгода будет значительно больше.
- Превышение сроков сдачи объекта. По закону застройщик имеет право продлить время работ, проинформировав дольщиков за два месяца до изменения окончательной даты. К сожалению, известны случаи, когда таким образом строительство затягивалось на несколько лет выше оговоренного времени.
- Обесценивание активов. В некоторых ситуациях, когда по вине застройщика нарушаются условия договора, он обязан вернуть средства покупателю. Так, например, случается, когда по каким-либо причинам строительство останавливается или замораживается на неопределенный срок. Средства возвращаются дольщику в старом объеме, тогда как на текущий момент средняя стоимость жилья может значительно возрасти.
- Увеличение площади квартиры. В процессе строительства дома может измениться его проектная декларация, о чем застройщик также обязан известить дольщиков. И если в случае с квартирой меньшей площади компания возмещает разницу собственнику, то в случае увеличения выплатить ее должен уже покупатель на не всегда выгодных условиях.
Другие схемы договоров, присутствующие на рынке, которые в обиходе называются «серыми», не гарантируют для покупателя чистоты сделки и не подразумевают компенсации за несовпадения между обещаниями и результатом. К подобным схемам относятся: предварительный ДДУ, предварительный ДКП, договор бронирования, договоры займа или соинвестирования. Кроме того, что эти сделки не проходят регистрацию в Росреестре, некоторые из них вообще не подразумевают права собственности на жилье, а делают покупателя кредитором застройщика или налагают на него лишнюю финансовую ответственность.
Шаг третий: прием квартиры
По окончанию строительства проводится экспертная комиссия многоквартирного дома, после чего он официально вводится в эксплуатацию. Начиная с этого момента, на протяжении трех месяцев застройщик и покупатель/дольщик должны составить акт приема-передачи собственности.
Перед его составлением покупателю необходимо внимательно осмотреть готовую квартиру, тщательно сверить все технические нюансы, исключить или подтвердить несоответствия в площади, проверить качество отделки и инженерных коммуникаций. В случае обнаружения недоработок, застройщик должен устранить их за свой счет. Если недоработки или брак будут выявлены уже после согласования акта приема-передачи, могут возникнуть затруднения с определением ответственности за их исправление.
После оформления акта покупателю необходимо зафиксировать право собственности в Росреестре. Для этого ему нужно предоставить:
- заявление;
- паспорт;
- договор с застройщиком, подтверждающий право на жилье;
- акт приема-передачи;
- план БТИ.
После предоставления этих документов и оплаты государственной пошлины в течение месяца собственник получает свидетельство о регистрации.