Изображение от Freepik: https://clck.ru/3A6WpB
Приобретая недвижимость в строящемся доме, инвестор понимает, что покупает обещание застройщика построить дом, но не гарантию, что обещание будет выполнено. По данным Стройконтроля, на сегодня в одной только Москве более 150 обанкротившихся застройщиков. Сейчас идет работа над созданием федерального реестра долгостроев, где будет размещена информация о заброшенных стройках по России. Чтобы не потерять большие суммы денег, нужно уметь грамотно выбирать застройщика, составлять договоры и вкладываться в надежные проекты.
Виталий Русаков. Риэлтор в сфере отечественной и зарубежной недвижимости. На рынке более 10 лет.
Риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков занимается сделками в России и за рубежом с 2008 года. Он рассказал о тонкостях дела, юридических аспектах сделки, подводных камнях и шагах на пути к приобретению квартиры в строящемся доме. В статье вы также найдете дополнения и уточнения от эксперта-юриста Оксаны Васильевой - доцента Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
Разберемся в основных понятиях
Сегодня застройщики указывают на сайтах, что их дома строятся по ФЗ-214. Виталий, расскажите, что это за федеральный закон и зачем он нужен?
Федеральный закон ФЗ № 214 «О долевом строительстве» - это законодательный акт, направленный в первую очередь на защиту прав дольщиков (по замыслу законодателей), принимающих участие своими деньгами в возведении жилых объектов – многоквартирных домов (жилых комплексов) и таунхаусов. На объекты индивидуальной жилищной застройки закон пока не распространяется. Основная задача этого закона состоит в том, чтобы компании - застройщики (девелоперы) строго выполняли свои обязательства перед клиентами – дольщиками. Не допускали нарушения сроков сдачи домов в эксплуатацию, прав граждан, доверяющих им свои деньги для строительства дома.
Таунхаус - частный дом на несколько квартир. У каждой квартиры в таком доме есть отдельный вход с улицы и собственный двор.
1 июля 2014 года появился такой инструмент для сделок как эскроу счета, и с этого года строительные компании начали вводить его в систему оплаты. Что это такое и какие гарантии инвесторам они дают?
Эскроу-счет по смыслу, применяемому в ФЗ № 214 — это специальный банковский счет, где компания-застройщик резервирует все деньги клиентов — дольщиков, необходимые для возведения объекта жилой застройки. Эскроу-счет разблокируется по мере сдачи квартир собственникам.
В закон о долевом строительстве были внесены поправки. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны вести сделки по эскроу-счетам.
Как меняется стоимость недвижимости после перехода компании на эскроу счета? Как это сказывается на цене квартиры?
С момента введения новых положений ФЗ №214 касательно обязательств компаний-застройщиков резервировать деньги клиентов на эскроу-счетах, стоимость квартир в среднем по РФ (по данным портала Домофонд) выросла на 4% (данные по 71 городу РФ). Однако многие эксперты сходятся во мнении, что введение норматива в виде эскроу-счетов не окажет значительного влияния на цены в новостройках. Наоборот – предполагается, что такая система может снизить себестоимость строительства, так как усиливается конкуренция среди крупных компаний-застройщиков, оставшихся на рынке.
Что такое ДДУ и зачем нужно заключать этот договор?
ДДУ – это форма договора долевого участия, заключаемого между компанией – застройщиком и клиентом – инвестором (дольщиком). Согласно положениям этого договора, дольщик передает деньги компании-застройщику на постройку дома и получение в нем соответствующей квартиры в оговоренные сроки и соответствующего качества. Застройщик в свою очередь обязуется и гарантирует предоставление объекта недвижимости по условиям договора в собственность клиента-дольщика.
Главная специфика ДДУ — это то, что дольщик становится фактически собственником доли в строительстве (право на часть объекта) уже с самого начала момента постройки дома. С одной стороны — это некоторое преимущество, с другой стороны — имеются риски, что компания застройщик до окончания строительства может обанкротиться и \или не выполнить свои обязательства.
Главная специфика ДДУ — это то, что дольщик становится фактически собственником доли в строительстве (право на часть объекта) уже с самого начала момента постройки дома. С одной стороны — это некоторое преимущество, с другой стороны — имеются риски, что компания застройщик до окончания строительства может обанкротиться и \или не выполнить свои обязательства.
Оформление покупки
Какие шаги нужно пройти, чтобы грамотно оформить покупку строящейся квартиры? Расскажите, какой путь нужно пройти с момента выбора квартиры до получения ключей.
Здесь можно определить несколько шагов или этапов.
Шаг первый. Заключение договора с застройщиком. После того, как клиент - инвестор выбрал нужный ему район, тщательно изучил (с помощью интернета, личных мнений и «инсайдерской» информации) все данные по компании - застройщику, сроках сдачи объекта и прочие нюансы конкретного ЖК, наступает момент выбора формы подписания договора . Тут может быть 3 варианта:
1. Заключение со строительной компанией ДДУ. Иногда застройщик может предложить вместо ДДУ заключить договор о предварительной продаже объекта недвижимости (еще фактически не построенного). Формально – это нарушение закона, так как продавец не может получить деньги за товар, который он не передал в руки покупателю. Таких вариантов следует избегать и лучше найти нового застройщика.
2. Заключение договора цессии или переуступки прав требования. Иногда вместо официальной компании – застройщика, реализацией строящихся или построенных квартир занимается не сам строитель, его компании подрядчики. Тут есть риск, что в случае появления разногласий по качеству дома, можно стать участником многочисленных судебных разбирательств. Договор в случае заключения в обязательном порядке требуется зарегистрировать.
3. Договор, заключающийся непосредственно с жилищно-строительным кооперативом. Данная процедура проходит без регистрации, но все равно считается легальной.
Второй шаг. Когда готовый дом выходит в эксплуатацию, приходит время для подписания акта приема-передачи помещения. Здесь следует иметь в виду, что между этими двумя событиями может пройти 3 месяца (по нормативам ФЗ № 214). До этого момента застройщик должен полностью подготовить все документы на помещения в БТИ, -согласование планировки и инженерных коммуникаций, документы кадастрового учета и пр. Как только у застройщика все будет готово, происходит подписание акта.
При этом непосредственно перед подписанием клиенту-дольщику следует проверить не только соответствие квартиры всем заявленным в договоре требованиям (качество, отделка, наличие коммуникаций), но и внешние сооружения – лестницы, балконы, козырек крыльца и пр.
Шаг третий. Когда акт приема-передачи квартиры подписан, и застройщик передал ключи от новой квартиры, коммунальные службы начнут присылать квитанции за услуги. По закону, оплачивать их следует только при наличии соответствующей УК (управляющая компания), которая представляет интересы собственников квартир в МКД [Многоквартирных домах]. До этого момента все расходы по оплате коммунальных затрат и услуг несет непосредственно компания-застройщик. Иногда они идут на хитрость и предлагают при подписании акта – приема сдачи квартиры собственнику оплатить коммунальные услуги. Этого не нужно делать.
Шаг четвертый. Заселяться в купленный дом, перевозить технику и делать ремонт, а особенно перепланировку, рекомендуется исключительно по получении свидетельства о собственности на объект недвижимости. Без него квартиру имеют право проверить БТИ или представители жилищной инспекции. В случае обнаружения ими несоответствия с первоначальным планом помещений, они в праве потребовать от собственника исправить изменения и даже обяжут заплатить существенный штраф.
Шаг пятый. На заключительном этапе у клиента-дольщика имеется на руках свидетельство о собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, заверенная гербовой, синей ,«мокрой печатью» органов Росреестра). После этого можно начинать процесс прописки или регистрации по месту жительства в подразделениях УФМС по городу, области или району.
Шаг первый. Заключение договора с застройщиком. После того, как клиент - инвестор выбрал нужный ему район, тщательно изучил (с помощью интернета, личных мнений и «инсайдерской» информации) все данные по компании - застройщику, сроках сдачи объекта и прочие нюансы конкретного ЖК, наступает момент выбора формы подписания договора . Тут может быть 3 варианта:
1. Заключение со строительной компанией ДДУ. Иногда застройщик может предложить вместо ДДУ заключить договор о предварительной продаже объекта недвижимости (еще фактически не построенного). Формально – это нарушение закона, так как продавец не может получить деньги за товар, который он не передал в руки покупателю. Таких вариантов следует избегать и лучше найти нового застройщика.
2. Заключение договора цессии или переуступки прав требования. Иногда вместо официальной компании – застройщика, реализацией строящихся или построенных квартир занимается не сам строитель, его компании подрядчики. Тут есть риск, что в случае появления разногласий по качеству дома, можно стать участником многочисленных судебных разбирательств. Договор в случае заключения в обязательном порядке требуется зарегистрировать.
3. Договор, заключающийся непосредственно с жилищно-строительным кооперативом. Данная процедура проходит без регистрации, но все равно считается легальной.
Второй шаг. Когда готовый дом выходит в эксплуатацию, приходит время для подписания акта приема-передачи помещения. Здесь следует иметь в виду, что между этими двумя событиями может пройти 3 месяца (по нормативам ФЗ № 214). До этого момента застройщик должен полностью подготовить все документы на помещения в БТИ, -согласование планировки и инженерных коммуникаций, документы кадастрового учета и пр. Как только у застройщика все будет готово, происходит подписание акта.
При этом непосредственно перед подписанием клиенту-дольщику следует проверить не только соответствие квартиры всем заявленным в договоре требованиям (качество, отделка, наличие коммуникаций), но и внешние сооружения – лестницы, балконы, козырек крыльца и пр.
Шаг третий. Когда акт приема-передачи квартиры подписан, и застройщик передал ключи от новой квартиры, коммунальные службы начнут присылать квитанции за услуги. По закону, оплачивать их следует только при наличии соответствующей УК (управляющая компания), которая представляет интересы собственников квартир в МКД [Многоквартирных домах]. До этого момента все расходы по оплате коммунальных затрат и услуг несет непосредственно компания-застройщик. Иногда они идут на хитрость и предлагают при подписании акта – приема сдачи квартиры собственнику оплатить коммунальные услуги. Этого не нужно делать.
Шаг четвертый. Заселяться в купленный дом, перевозить технику и делать ремонт, а особенно перепланировку, рекомендуется исключительно по получении свидетельства о собственности на объект недвижимости. Без него квартиру имеют право проверить БТИ или представители жилищной инспекции. В случае обнаружения ими несоответствия с первоначальным планом помещений, они в праве потребовать от собственника исправить изменения и даже обяжут заплатить существенный штраф.
Шаг пятый. На заключительном этапе у клиента-дольщика имеется на руках свидетельство о собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, заверенная гербовой, синей ,«мокрой печатью» органов Росреестра). После этого можно начинать процесс прописки или регистрации по месту жительства в подразделениях УФМС по городу, области или району.
Для того, чтобы оформить договор ДДУ, необходимо проверить лицензию у застройщика, разрешение на строительство дома, которое выдает местная администрация и план строительства. Это базовые документы, которые необходимы для строительства дома. Также стоит зайти на сайт застройщика и проанализировать его успехи в прошлом. Вовремя ли он сдавал раньше дома, отзывы предыдущих дольщиков. Проверить на сайте ФССП, ведется ли в отношении него исполнительное производство.
Если застройщик вовремя не сдаст квартиру, то дольщик вправе требовать начисления пени. Во избежание этого, застройщики навязывают своим клиентам подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи жилья. Не стоит его подписывать, так как право на взыскание компенсации за задержку пропадает. Заключенный ДДУ стоит проверить в Росреестре во избежание мошенничества.
Если застройщик вовремя не сдаст квартиру, то дольщик вправе требовать начисления пени. Во избежание этого, застройщики навязывают своим клиентам подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи жилья. Не стоит его подписывать, так как право на взыскание компенсации за задержку пропадает. Заключенный ДДУ стоит проверить в Росреестре во избежание мошенничества.
Какие документы нужно подготовить, чтобы оформить договор, а какие проверить у компании продавца для успешного заключения сделки по покупке квартиры в долевку?
Для того, чтобы оформить договор ДДУ с компанией-застройщиком клиенту-дольщику необходимо иметь такие документы, как:
• гражданский паспорт гражданина РФ, на которого будет оформлено право собственности, тот, кто будет подписывать ДДУ;
• заявление участника соглашения;
• если жилье приобретается по ипотеке, то обязательно заверенная нотариально копия договора с банком, страховой полис на ипотечный займ.
Со стороны компании застройщика всем без исключения клиентам-дольщикам должны быть предоставлены такие документы как проектная декларация, кадастровый план, договор ДДУ, план объекта, постановление администрации муниципалитета о землеотводе, свидетельство о праве собственности застройщика на участок земли, а также разрешение на строительство здания.
• гражданский паспорт гражданина РФ, на которого будет оформлено право собственности, тот, кто будет подписывать ДДУ;
• заявление участника соглашения;
• если жилье приобретается по ипотеке, то обязательно заверенная нотариально копия договора с банком, страховой полис на ипотечный займ.
Со стороны компании застройщика всем без исключения клиентам-дольщикам должны быть предоставлены такие документы как проектная декларация, кадастровый план, договор ДДУ, план объекта, постановление администрации муниципалитета о землеотводе, свидетельство о праве собственности застройщика на участок земли, а также разрешение на строительство здания.
Стоит ли обращаться за помощью в организации? Кого лучше выбрать в этом случае: частного риэлтора, риэлтерское агентство или юриста?
Как показывает российская практика, немалая часть сдаваемых объектов в новостройках или ЖК редко обходится без выяснения отношений с застройщиками, требованиями устранения недостатков, задержками ввода в эксплуатацию и пр. Все тонкости юридических и практических аспектов, связанных с этим вопросами, знает не каждый гражданин РФ. В общем случае рекомендуется обращаться к риэлтерским компаниям или частным риэлторам.
Во-первых, у них имеется обширная база данных почти по всем объектам, компаниям застройщикам. Они знают этот рынок и его участников «изнутри».
Во-вторых, специалисты риэлторы очень щепетильно относятся к своей репутации на рынке, как добросовестных агентов. Меньше всего, стоит от них ждать какого - то недобросовестного отношения, хотя и бывают исключения.
В-третьих, у риэлтерских компаний, агентств и частных риэлторов имеется неплохая юридическая служба и\ или персональная подготовка. Они компетентны в новациях законодательства, касающегося отношений между застройщиками и их клиентами. Могут уберечь клиента, его деньги, от непродуманных и рискованных сделок.
Во-первых, у них имеется обширная база данных почти по всем объектам, компаниям застройщикам. Они знают этот рынок и его участников «изнутри».
Во-вторых, специалисты риэлторы очень щепетильно относятся к своей репутации на рынке, как добросовестных агентов. Меньше всего, стоит от них ждать какого - то недобросовестного отношения, хотя и бывают исключения.
В-третьих, у риэлтерских компаний, агентств и частных риэлторов имеется неплохая юридическая служба и\ или персональная подготовка. Они компетентны в новациях законодательства, касающегося отношений между застройщиками и их клиентами. Могут уберечь клиента, его деньги, от непродуманных и рискованных сделок.
Подводные камни
Как снизить вероятность попадания в ряды обманутых дольщиков? По каким признакам можно заранее вычислить недобросовестную компанию?
Основной путь избежать (хотя и без 100% гарантии) неприятностей с застройщиком это — тщательно подойти к выбору компании. Узнать о ее репутации на рынке, какие объекты ею сдавались, какие были при этом проблемы у клиентов. Для этого сейчас есть масса возможностей от определения ее рейтинга в списке компаний — застройщиков региона, города до исследования информации в сети, пабликах и чатах о том, кто и как имел дело с тем или иным проектом.
Как вариант можно использовать такую практику, как узнать дает ли тот или иной банк ипотеку для конкретного ЖК. Если у банка есть сомнения, то, скорее всего, они знают что-то большее о таком застройщике, его проекте и не имеют желания брать на себя риск.
Как вариант можно использовать такую практику, как узнать дает ли тот или иной банк ипотеку для конкретного ЖК. Если у банка есть сомнения, то, скорее всего, они знают что-то большее о таком застройщике, его проекте и не имеют желания брать на себя риск.
Для того, чтобы не попасть в ряды обманутых дольщиков, необходимо тщательно проверить застройщика (лицензия, разрешение на строительство, план строящегося дома, отзывы предыдущих клиентов, опыт сдачи домов и т. д.), составленный им ДДУ. В договоре должны содержаться данные о дате сдачи дома, реквизитах, страховании ответственности застройщика, особенностях планировки и пятилетняя гарантия на квартиру и трехлетняя – на инженерное оборудование.
Если компания обанкротилась, не достроив дом, что делать дольщикам? Смогут ли их в этом случае защитить эскроу счета? Что делать если застройщик закончил квартиру, но она оказалась ниже по качеству, чем заявлялось?
Если все же, несмотря на все принятые меры предосторожности, состоялся факт банкротства (неплатежеспособности) компании-застройщика, то у клиента дольщика имеется 3 варианта действий:
1. Расторжение ДДУ и возврат денежных средств с эскроу – счета. Это самый оптимистичный сценарий.
2. Включение требований о передаче объекта долевого строительства в реестр требований участников строительства при формировании списка кредиторов второй очереди после решения арбитражного суда о назначении конкурсного управляющего по факту банкротства истца.
3. Признание права собственности на объект долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию.
Как правило, все эти действия, также как и урегулирование споров о качестве застройки, решаются через арбитражные суды по месту нахождения объекта собственности. Дело это непростое и придется заложить в бюджет расходы на консультации юристов и специалистов по разрешению подобных споров.
1. Расторжение ДДУ и возврат денежных средств с эскроу – счета. Это самый оптимистичный сценарий.
2. Включение требований о передаче объекта долевого строительства в реестр требований участников строительства при формировании списка кредиторов второй очереди после решения арбитражного суда о назначении конкурсного управляющего по факту банкротства истца.
3. Признание права собственности на объект долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию.
Как правило, все эти действия, также как и урегулирование споров о качестве застройки, решаются через арбитражные суды по месту нахождения объекта собственности. Дело это непростое и придется заложить в бюджет расходы на консультации юристов и специалистов по разрешению подобных споров.
Нужна ли и выгодна ли долевка
Какие достоинства и недостатки вы видите в покупке строящейся квартиры?
Основное достоинство состоит в том, что при заключении ДДУ на начальном этапе строительства можно получить квартиру по меньшей стоимости (как максимум - на 30-40% ниже рынка), чем, аналогичный объект, продаваемый на открытом рынке.
Основной недостаток – это отсутствие полной гарантии того, что компания – застройщик полностью выполнит свои обязательства перед клиентами - дольщиками.
Кроме этого есть масса форс - мажорных обстоятельств – как, например, обрушение курса рубля, экономические и техногенные катаклизмы, которые никто заранее предсказать не может. Этот риск почти в равной разделяют и компании - застройщики и их клиенты.
Основной недостаток – это отсутствие полной гарантии того, что компания – застройщик полностью выполнит свои обязательства перед клиентами - дольщиками.
Кроме этого есть масса форс - мажорных обстоятельств – как, например, обрушение курса рубля, экономические и техногенные катаклизмы, которые никто заранее предсказать не может. Этот риск почти в равной разделяют и компании - застройщики и их клиенты.
Опираясь на ваш опыт работы, скажите, зависит ли стоимость квартиры от времени года? Это распространенный миф или в гипотезе есть доля правды?
Рынок недвижимости относится к числу самых инертных, менее всего подвержен сезонным колебаниям. Во всяком случае, в умеренных широтах европейской части территории РФ. Иногда на нем отмечаются некоторые ценовые колебаниям в течение года.
Обычно спад активности на рынке наблюдается в период летних отпусков (июнь – август). Многие покупатели откладывают решение о покупке до возвращения из отпуска. Некоторые ожидают, что за лето цены немного снизятся к осени. Обычно такое сезонное колебание редко выходит за пределы диапазона 1%-2%.
В первую очередь на рынок недвижимости, особенно первичной застройки, влияет ставка процента (кредита) ЦБ РФ и уровень инфляции. От этих ключевых параметров зависят и покупательная способность потенциальных клиентов и уровень издержек, затрат строительных компаний, их подрядчиков.
Обычно спад активности на рынке наблюдается в период летних отпусков (июнь – август). Многие покупатели откладывают решение о покупке до возвращения из отпуска. Некоторые ожидают, что за лето цены немного снизятся к осени. Обычно такое сезонное колебание редко выходит за пределы диапазона 1%-2%.
В первую очередь на рынок недвижимости, особенно первичной застройки, влияет ставка процента (кредита) ЦБ РФ и уровень инфляции. От этих ключевых параметров зависят и покупательная способность потенциальных клиентов и уровень издержек, затрат строительных компаний, их подрядчиков.
И напоследок - в каких случаях лучше отказаться от идеи покупки строящейся квартиры в пользу покупки уже готовой?
Таких ситуаций встречается не так много и обычно такое решение принимается в случае:
1. Если имеются все объективные основания полагать, что компания – застройщик испытывает серьезные финансовые трудности.
2. Если имеются предпосылки к тому, что из – за инфляции, роста курсовой стоимости национальной валюты будут расти в цене строительные материалы, услуги строительных - компаний подрядчиков. Застройщик потом все эти издержки, так или иначе, включит в цену строящейся квартиры. Особенно неприятен вариант, когда квартира в новостройке куплена с «черновой» отделкой. Денег на то, чтобы сделать евроремонт уже не хватает. Например, из – за “подскочивших” в несколько раз цен на импортные отделочные и стройматериалы.
3. В том, случае если в генеральном плане жилищной застройки района, конкретного места в городе, вдруг неожиданно предусмотрено возведение промышленных объектов, планируются варианты точечной, уплотненной застройки и пр. Приобретение такой недвижимости может усложнить проблемы. Лучше тогда выбрать на вторичном рынке более подходящий вариант, без будущих малоприятных «сюрпризов».
1. Если имеются все объективные основания полагать, что компания – застройщик испытывает серьезные финансовые трудности.
2. Если имеются предпосылки к тому, что из – за инфляции, роста курсовой стоимости национальной валюты будут расти в цене строительные материалы, услуги строительных - компаний подрядчиков. Застройщик потом все эти издержки, так или иначе, включит в цену строящейся квартиры. Особенно неприятен вариант, когда квартира в новостройке куплена с «черновой» отделкой. Денег на то, чтобы сделать евроремонт уже не хватает. Например, из – за “подскочивших” в несколько раз цен на импортные отделочные и стройматериалы.
3. В том, случае если в генеральном плане жилищной застройки района, конкретного места в городе, вдруг неожиданно предусмотрено возведение промышленных объектов, планируются варианты точечной, уплотненной застройки и пр. Приобретение такой недвижимости может усложнить проблемы. Лучше тогда выбрать на вторичном рынке более подходящий вариант, без будущих малоприятных «сюрпризов».
На этом моменте интервью подходит к концу. Таким образом мы поняли, что такое долевое строительство, какие законодательные акты регулируют отрасль и какие этапы нужно пройти, чтобы безопасно получить заветную квартиру, не попадаясь на мошенников.
Чек-лист “Как не стать обманутым дольщиком”
- 1Внимательно изучите историю компании: найдите информацию о ее репутации на рынке, какие объекты уже сданы, есть ли жалобы от клиентов.
- 2Узнайте, дают ли популярные банки ипотеку для конкретного ЖК. Банк не будет сотрудничать с подозрительной компанией, так как заключая договор с сомнительным застройщиком они рискуют своей репутацией и средствами.
- 3Проверьте документы: лицензию, разрешение на строительство, план строящегося дома, отзывы, договор долевого участия.
- 4Проверьте, в договоре ДДУ должны содержаться данные о дате сдачи дома, реквизитах, страховании ответственности застройщика, особенностях планировки, гарантия на квартиру и на инженерное оборудование.
- 5Если застройщик все-таки обанкротился, расторгните ДДУ и вам вернутся денежные средства с эскроу-счета. Если застройщик будет препятствовать расторжению, обратитесь в арбитражный суд.