Как оформить договор купли продажи квартиры?

Правильное составление договора купли-продажи недвижимости – один из важнейших этапов заключения сделки. Именно он является основанием для будущей регистрации нового собственника жилья. По этой причине крайне важно, чтобы все, выдвигаемые законодательством, требования к написанию такого соглашения были тщательно соблюдены.

Что такое ДКП недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости заключается между двумя или несколькими лицами, неважно – физическими или юридическими, которые называются сторонами или участниками сделки. Под ней подразумевается передача одной стороной, продавцом, недвижимого имущества второй стороне – покупателю. Согласно ДКП, такая передача осуществляется на возмездной основе, то есть за определенную плату. Таким образом, квартира, дом или земельный участок в такого рода договоре выступают товаром.

Составление ДКП возможно только для вторичной недвижимости: как старой, так и совсем недавно построенной, имеющей статус вторичной. Характер данного вида соглашения подразумевает, что у продаваемого объекта есть собственник, тогда как, например, для приобретения строящегося жилья заключается совсем другой вид договора.

То, что прописывается в договоре купли-продажи квартиры, в будущем будет служить гарантией законного характера сделки и выполнения ее участниками своих обязательств. На его же основании договоренности могут быть расторгнуты, если на то возникнут объективные причины. 

На что обратить внимание перед подписанием ДКП?

Составление и подписание ДКП можно условно назвать финишной прямой продажи квартиры. Оформлению договора покупки обычно предшествует довольно продолжительная процедура сбора необходимой информации – как правило, этим занимается покупатель, в качестве стороны с большими рисками.

Итак, перед окончательным решением о составлении ДКП нужно непременно получить:

1. 1

   Правоподтверждающие документы. К ним относятся: выписка из ЕГРН или бумаги о праве владеть данной собственностью – данные, которые свидетельствуют о том, что продавец действительно является собственником квартиры и может свободно ею распоряжаться.
2. 2

   Правоустанавливающие документы. К подобного рода бумагам относятся: ДКП или ДДУ, нотариальное свидетельство о получении наследства, дарственная, справка о приватизации, постановление суда и т.д. – документы, показывающие, как это имущество попало к продавцу законным путем.
3. 3

   Сведения о прописанных жильцах. В покупаемой квартире могут проживать посторонние лица, выселить которых впоследствии будет проблематично. Самое худшее, что может произойти с покупателем, – по данному адресу будут зарегистрированы люди, выселить которых вообще нельзя ни одним из законных методов: несовершеннолетние или недееспособные лица или же имеющие право пожизненного проживания.
4. 4

   Свидетельство о дееспособности продавца. Этот документ очень спорный. С одной стороны, он не является обязательным для оформления договора на покупку квартиры, с другой – именно факт недееспособности чаще всего становится причиной для признания сделки незаконной. Справка из ПНД – понятие сугубо добровольное, и продавец вправе отказаться предоставлять ее. Поэтому к данному вопросу лучше подойти максимально тактично и попытаться донести до продавца мотивы своей просьбы.
5. 5

   Согласие супруга/супруги. Если продающая сторона состоит в браке, а объект сделки считается совместным имуществом, нотариально заверенное согласие мужа или жены на его продажу обязательно. Альтернативой может служить брачный договор, в котором прописан порядок распоряжения имуществом.
6. 6

   Сведения о детях. Очень важно выяснить, не покупалась ли некогда квартира с использованием материнского капитала. Если это так, то в сделку вмешаются органы опеки. Кроме этого, когда выяснится, что для несовершеннолетних не определены доли, или их права нарушены каким-либо образом, договор будет считаться недействительным.
7. 7

   Информацию о сроке владения недвижимостью продавцом. Дело в том, что, если с момента обретения им собственности прошло меньше трех лет, существует риск, что на квартиру могут предъявить права третьи лица. Также важно проследить, как часто жилье меняло владельцев – обычно за частой их сменой кроются или существенные недостатки, или проблемы с имущественными правами.

Обратите внимание! Выписку из ЕГРН можно запросить и получить самостоятельно, не обращаясь за этим к продавцу. В числе прочих сведений она покажет возможное наличие обременений или других собственников недвижимости, но расширенную выписку, содержащую данные обо всех предыдущих владельцах, может заказать только собственник. То же самое касается и справки о возможных жильцах – за ней проще обратиться в одно из отделений МФЦ. 

Оформление ДКП жилого помещения

Чтобы составить договор купли-продажи недвижимости так, как следует, стоит знать, какие параграфы в нем требуются по закону, а какие вносятся по согласованию сторон. Обязательные сведения считаются таковыми, поскольку при их неправильном внесении или отсутствии ДКП не будет считаться действительным и не пройдет регистрацию.

Согласно законодательству, договор покупки должен включать: 

1. 1

   Название. В нем должно быть абсолютно четкое обозначение, что это именно договор купли-продажи, а не какой-то другой вид сделки с жилым помещением.
2. 2

   Место и день заключения ДКП.
3. 3

   Информацию об участниках. В ДКП должны содержаться не только их полные Ф.И.О., но также данные паспортов: место прописки, дата рождения и т.д.
4. 4

   Сведения о предмете ДКП. Под ними подразумевается подробное описание объекта: вид жилья, адрес, площадь, расположение на этаже, кадастровый номер, количество комнат и т.д.
5. 5

   Цену. В ДКП непременно нужно указывать точную цену, которую покупатель возмещает продавцу за жилье. Крайне важно, чтобы она соответствовала действительности, не была умышленно завышенной или заниженной – в противном случае сделку могут признать фиктивной. Если ранее имел место факт передачи задатка, составляющего часть оплаты, он также должен быть отображен в основном договоре.
6. 6

   Порядок передачи денег. Кроме способа оплаты, соглашение должно включать и реквизиты банковских счетов сторон, если был выбран безналичный расчет.
7. 7

   Акт приема-передачи. Его можно оформить как в виде отдельного документа, приложенного к ДКП, так и сделать одним из обязательных пунктов соглашения. Акт приема-передачи подтверждает физический переход имущества из рук в руки, а также исключает претензии одной из сторон, в частности, покупателя, к физическому состоянию квартиры или ее местонахождению. Без акта, поданного отдельно или в качестве специального пункта соглашения, договор купли-продажи зарегистрирован не будет.
8. 8

   Данные о доверенном лице. Когда от имени одного из участников действует его представитель, отображать такие нюансы в договоре безусловно нужно.

Запомните! Любые виды обременений, вроде ареста или нахождения ее в залоге у кредитора, относятся к категории обязательной информации, которая включается в ДКП. 

Дополнительная информация

Единого образца оформления договора купли-продажи, который включал бы все без исключения возможные пункты, не найти. Уточняющие параграфы вносятся в него по желанию и после предварительного обсуждения сторонами. ДКП может содержать:

1. 1

   Точные сроки передачи ключей от квартиры.
2. 2

   Время, за которое находящиеся в квартире жильцы должны сняться с регистрации, если этого не произошло до ее продажи.
3. 3

   Заверения продавца, что на объект сделки не налагается обременение, и на него не претендуют другие заинтересованные лица.
4. 4

   Описание технического состояния квартиры, а также перечень бытовой техники или мебели, если жилье продается не пустым, и за его содержимое была установлена дополнительная плата, входящая в общую сумму.
5. 5

   Способы разрешения спорных ситуаций.
6. 6

   Порядок оплаты услуг риэлтора или нотариуса.
7. 7

   Обстоятельства, при которых ДКП может быть аннулирован по общей инициативе или по одностороннему решению.

Это далеко не полный список пунктов, которые могут фигурировать в договоре покупки квартиры. Стороны сделки вправе предлагать собственные дополнения или уточнения, чтобы сделать ее полностью прозрачной.

Регистрация ДКП и перехода права собственности

Список документов, необходимых для регистрации, может меняться, зависимо от особенностей сделки. Общими же для всех без исключения договоров являются:

• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН на объект договора;
• правоустанавливающие документы продавца;
• оригинал ДКП.

Если покупка совершается с применением кредитных средств, к данному перечню прилагается и ипотечный договор. То же самое касается и материнского капитала – для регистрации нужен сертификат на него, а также справка об остатке средств на счете.

Документ купли-продажи недвижимости, а после и факт перехода права собственности, регистрируется в Росреестре. Есть несколько способов подать его на регистрацию: лично посетить отделение Росреестра или направить туда документы заказным письмом, в МФЦ или в офисе нотариуса

Прежде всего, стоит напомнить, что не все ДКП должны регистрироваться в нотариальной конторе, хотя любой из них можно по желанию там заверить. Непременной регистрации подлежат соглашения купли-продажи, где фигурирует несколько участников, осуществляются операции с долями имущества, один из владельцев – несовершеннолетний, имеет место условие пожизненной ренты и т.д, то есть присутствие нотариуса необходимо в любых сложных сделках, которые нуждаются в профессиональной проверке их юридической чистоты.

Регистрация ДКП у нотариуса – это самый легкий и быстрый способ подтвердить его законность, а после без проблем получить свидетельство о праве владеть жильем. Дело в том, что нотариус по своим базам данных проверяет договор на чистоту, а затем, уже без участия сторон, передает его в Росреестр на регистрацию. Поскольку проведенная им проверка сама по себе является гарантией законности соглашения, его зарегистрируют буквально на следующий день.

Регистрация через многофункциональный центр или отделение Росреестра длится немного дольше, но обходится дешевле, ведь в этом случае нет необходимости дополнительно оплачивать услуги нотариуса. Максимальное время регистрации составляет девять дней – такое время потребуется при предоставлении документов в МФЦ. В отделении Росреестра процедура пройдет лишь ненамного быстрее – до семи рабочих дней.

Также существует возможность электронной подачи бумаг на регистрацию – такую услугу предоставляют своим клиентам некоторые банки. Однако она сопряжена с определенными сложностями, включая наличие квалифицированных электронных подписей участников договора на всех документах.

Сумма государственной пошлины за регистрацию ДКП составляет 2 тысячи рублей. Плательщиком всегда выступает покупатель.

Имейте ввиду! Росреестр может не осуществить регистрацию по причине ошибок в ДКП, поэтому важно, кто составляет договор купли-продажи и насколько хорошо в этом разбирается. В идеале лучше доверить его оформление нотариусу или юристу, поскольку доступные в интернете шаблоны годятся не для каждого соглашения.

Приостановление регистрации 

Иногда процесс узаконивания ДКП в Росреестре может быть приостановлен. Как правило, такое случается, если стороны решают внести в него некоторые изменения, но процедура государственной регистрации стартовала.

Если полностью сформированный ДКП еще не направлен в Росреестр, его содержание можно изменить. Это происходит путем написания дополнительного соглашения с уточняющими пунктами. В противном случае, когда регистрация уже идет, нужно написать заявление о ее приостановлении, а уже затем снова направить в Росреестр ДКП, приложив к нему дополнительное соглашение.

Однако переоформление договора реально только до того момента, пока не произойдет перерегистрация права собственности. С этой даты вносить какие бы то ни было изменения нельзя.

Можно ли восстановить ДКП?

ДКП – это разновидность правоустанавливающих документов. Без его наличия квартиру нельзя ни продать, ни завещать, ни дарить, ни совершать с нею иные серьезные действия. Утеря договора покупки чревата очень большими проблемами, ведь в посторонних руках он может послужить инструментом мошенничества.

Никакой законной силы копия ДКП, даже подписанная вживую, не имеет – его может заменить только дубликат. Он также выдается Росреестром после обращения собственника с заявлением об утрате оригинала. Дубликат предлагается в бумажном или электронном виде на выбор владельца дома или квартиры. В случае с бумажным носителем следует заплатить пошлину в 300 рублей, с электронным – 150 рублей.

Дубликат ДКП может выдать и нотариус, заверивший его. Подобные документы находятся у него на хранении, поэтому это самый элементарный способ восстановить договор. Разумеется, только тогда, когда он ранее заверялся в этом нотариальном офисе.

Порядок расторжения соглашения купли-продажи

Оформить договор купли-продажи на квартиру, а позже аннулировать его можно общим решением, так и по инициативе одной из сторон. Процедура аннулирования ДКП в этих двух случаях будет совершенно разной.

Причина для взаимного решения расторгнуть соглашение чаще всего одна – участники передумали доводить сделку до конца. Если договор полностью оформлен, но еще не отправлен на регистрацию, необходимо составить дополнительный документ, в котором огласить свое решение. Он и будет выступать основанием для признания первого недействительным.

Если же ДКП уже предан в Росреестр, поступать следует так же, как и в случае с приостановлением регистрации – написать соответствующее заявление. После остановки процедуры нужно подписать дополнительное соглашение. Если решение расторгнуть ДКП возникает уже после факта оплаты, в дополнительном документе оговариваются способы и сроки возврата денежных средств. 

Все намного сложнее, если уже произошла регистрация нового собственника. В такой ситуации отменить ДКП не получится никоим образом. Для сторон останется единственный выход – заключить новый договор продажи, но уже в обратном порядке.

По новому ДКП покупатель возьмет на себя функцию продавца, и наоборот. Если оба договора идентичны, проблем возникнуть не должно. Единственный нюанс касается срока владения данной жилплощадью продавца, бывшего некогда покупателем. По закону, если квартира принадлежит ему менее пяти лет, он обязан заплатить с ее продажи налог на прибыль. 

Чтобы этого не делать, следует отчитаться перед налоговой службой, предоставив старый ДКП. Он будет доказательством, что обратившийся фактически не получил никакой материальной выгоды, и, как следствие, дохода.

Необходимость расторгнуть сделку в одностороннем порядке появляется тогда, когда одна из сторон не выполнила свои обязательства. Нередко нужда в аннулировании ДКП возникает уже после регистрации нового собственника. Зачастую с подобными вопросами обращаются продавцы, не получившие деньги от покупателей.

По желанию одной из сторон – хоть до регистрации права на владение имуществом, хоть после нее – расторжение договора возможно после соответствующего решения суда. Это единственная инстанция, могущая лишить его законной силы.

В каких случаях ДКП могут признать недействительным?

Сделка по продаже квартиры рискует быть признанной не имеющей юридической силы, если она подпадает под определение ничтожной или оспоримой. Под этими терминами подразумевается, что договор заключался с нарушением законодательства, но с некоторыми нюансами.

Ничтожными называются сделки, изначально не имеющие юридической силы. В их числе выделяют соглашения, в которых:

1. 1

   Нарушены права третьих лиц. Например, если нынешний владелец получил квартиру в обход других людей, имеющих на нее имущественные права, или даже купил с нарушениями, то данная, а также все предыдущие сделки будут считаться ничтожными.
2. 2

   Присутствует факт мошенничества. Под этим понятием подразумевается подделка документов и подписей, введение в заблуждение относительно объекта продажи и т.д.
3. 3

   Есть мнимый фактор. Мнимые сделки – это соглашения, которые фактически не подразумевают полноценного исполнения сторонами своих обязательств. Например, фиктивным гарантированно будет признан договор покупки квартиры родственником без факта оплаты, тогда как в документе указана определенная сумма.
4. 4

   Один из участников недееспособен. Если окажется, что некий участник соглашения, скажем, продавец, не отдавал себе отчета в действиях, его опекун или лицо, исполняющее такие обязанности, вправе обратиться в суд за аннулированием договора.
5. 5

   Участнику сделки меньше 14 лет, и он действует без согласия своих законных представителей.

Оспоримые сделки – это такие, которые можно оспорить на законных основаниях, но до этого момента они считаются действительными. Иными словами, оспоримый договор будет оставаться законным, пока никто не пойдет в суд с иском о признании его недействительным.

Эта разновидность представлена соглашениями, где:

1. 1

   Имеет место предварительный сговор.
2. 2

   Одна из сторон действовала по принуждению или на заведомо невыгодных для себя условиях.
3. 3

   Отсутствует согласие представителей, когда возраст одной из сторон составляет от 14 до 18 лет.
4. 4

   Участник соглашения не отдавал себе отчета в совершаемых действиях, например, находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Еще одно отличие ничтожны сделок от оспоримых – это то, что последние нередко трудно доказуемы. Если в первом случае договор недействителен по определению, то во втором для его прекращения требуются веские основания.

Не стоит также забывать и о таком понятии, как срок исковой давности. Для ничтожных сделок он равняется трем годам со дня подписания ДКП. Для оспоримых выделяется гораздо меньший отрезок времени – один год со дня, когда пострадавшей стороне стало известно о нарушении ее прав. Этот срок в некоторых ситуациях можно восстановить через суд, но  нужно будет доказать факт своей неосведомленности.