Как переоформить квартиру на жену: правила и ограничения в распоряжении имуществом

Собственность, которой владеют члены семьи, может быть личной, совместной или долевой. Чтобы распорядиться первой, достаточно иметь желание и оформить соответствующие документы, подтверждающие волеизъявление собственника. Например, оформить договор дарения на внука. В отношении совместной собственности придется еще и заручиться согласием сособственников. По этой причине правила для того, как переписать квартиру на жену / мужа окажутся разными, в зависимости от вида собственности. 

Что делать с личной собственностью

ЛИЧНЫМ считается имущество, приобретенное каждым из партнеров до вступления в брак. Или же они куплено в браке, но потом передано в собственность одного из супругов. Такое имущество может быть:

• куплено по договору купли-продажи – речь идет о приобретении готового жилья на первичном или вторичном рынке;
• получено в дар по договору дарения;
• отдано безвозмездно или возмездно по договору переуступки прав (ДДУ) – подразумевается передача квартиры в строящемся доме; жилье еще не существует физически, поэтому передается не квартира, а право оформления ее в собственность после того, как дом будет сдан в эксплуатацию;
• получено по договору аренды с последующим выкупом – несмотря на то, что супруги редко сдают имущество друг другу в аренду, такая возможность существует;
• унаследовано по завещанию или в силу закона: если умерший родственник не оставил завещания, но у вас есть право претендовать на его имущество, и вы смогли доказать такое право;
• получено по условиям брачного договора; обратите внимание, что брачный договор можно составить в любой момент, а не только при заключении брака.

Права владельца

Владелец квартиры или другой недвижимости имеет «право собственности», точнее три права:

• пользования;
• владения;
• распоряжения имуществом.

Тот, кто планирует переписать квартиру на жену, использует право владения. Оно подразумевает, что вы можете распорядиться квартирой, как угодно:

• продать жене, в том числе за символическую плату;
• подарить;
• завещать.

Просто «переписать недвижимость» нельзя. Переход права собственности осуществляется на основании правоустанавливающего документа. Чаще всего таким документом выступает договор. Он фиксирует момент утраты права собственности одним человеком и его переход к другому. 

Договор дарения между супругами

Под термином «переписать квартиру» люди часто подразумевают передачу жилья по условиям дарственного договора.

Составить его можно в любой момент, однако переход права собственности может происходить:

• сразу после заключения сделки;
• быть отложенным во времени.

Второй путь подразумевает, что должно произойти некое событие. Например, к моменту выписки супруги из роддома или после выплаты ипотеки банку. Если дарят ребенку, то могут указать «в день наступления совершеннолетия». Невозможное условие, при котором нотариус откажет в регистрации договора – получение квартиры после смерти владельца. Для этой ситуации предусмотрено завещание. 

Также нужно учитывать, что дарственная (дарение жене от мужа или другому человеку) не подразумевает ответные услуги одариваемого, в том числе передачу денег. Дарение безвозмездно. Если речь идет о деньгах, составляется договор купли-продажи. 

Процесс дарения включает три простых действия:

1. 1

   Получить согласие всех заинтересованных сторон, если квартира находится в совместной собственности.
2. 2

   Зарегистрировать договор дарения нотариально.
3. 3

   Зарегистрировать договор в Росреестре.

Обычно нотариусы сами передают документы на регистрацию. Поэтому третий пункт не существует отдельно от второго. Кроме того, люди дарят квартиры, которые находятся в полной собственности дарителя.  Соответственно для собственника весь процесс сводится к тому, что он приходит к нотариусу и сообщает суть проблемы. Нотариус готовит текст договора, который остается только подписать.  Так и закрепилось название «переписать квартиру». 

Чтобы переоформить квартиру у нотариуса через дарение, собственнику нужны следующие документы:

1. 1

   Паспорта дарителя и одариваемого. Так как в отношении недвижимости у получателя подарка возникнут обязательства (налоги, коммунальные платежи), то государство требует получить его согласие на принятие подарка, и предоставление паспорта станет его подтверждением.
2. 2

   Правоустанавливающий документ на квартиру, т.е. тот, в силу которого вы стали владельцем этой квартиры.
3. 3

   Выписка ЕГРН. Она подтверждает, что заявитель все еще владеет квартирой и какой формой собственности является это владение – личной, совместной или долевой. Для совместной нужны нужно письменное согласие от других собственников. Если же собственность долевая, то от владельцев долей согласие не нужно. Оно потребуется, если долю решили продать, но не при дарении.

Можно ли отказаться от дарения

Одариваемые не всегда рады подаркам. Особенно, если подарок отягощен дополнительными обязательствами. Например, родители купили квартиру в ипотеку, а после того, как их ребенок вступил в брак, решили подарить молодым жилье с обязательством продолжать выплачивать ипотеку. 

Одариваемый должен согласиться принять подарок. Если он не согласен и отказывается, а договор дарения уже зарегистрирован в Росреестре, ему нужно написать письменный отказ у нотариуса. Он тоже подлежит регистрации. Если договор еще не зарегистрирован, можно устно сообщить родственнику отказ, и больше никаких действий от одариваемого не требуется.

Договор безвозмездной уступки

Соглашение, по которому вы дарите квартиру в новостройке, которая находится на стадии строительства, называется договором безвозмездной уступки прав по ДДУ.  Уступать право можно как родственнику, так и совершенно постороннему человеку.

Правила оформления договора безвозмездной уступки:

1. 1

   Его можно составить на любом этапе. Например, когда застройщик получил от долевика всю сумму денег или когда получена только часть. Во втором случае в условиях договора пишут, что уступка права происходит с одновременным переводом долга перед застройщиком на нового владельца.
2. 2

   Нужно уведомить застройщика. Перед этим прочитать условия собственного договора долевого участия, чтобы понять: достаточно только «уведомить», или же в условиях сказано, что нужно получить согласие застройщика. Чтобы оформить согласие, придется обратиться к застройщику с письменным заявлением и получить такой же официальный ответ.
3. 3

   Получить согласие мужа / жены. Это обязательно, если ДДУ оформлен на супругов, а не на одного человека.
4. 4

   Зарегистрировать договор в Росреестре. Стороны могут подать документы на регистрацию через МФЦ самостоятельно или же их подает застройщик. Это можно уточнить при получении от него письменного согласия на уступку прав.

Уступка возмездная и безвозмездная: финансовые последствия

Договор уступки может быть безвозмездным или возмездным, т.е. в нем указывается цена уступки. Иногда это рыночная стоимость квартиры, иногда та, что указана в ДДУ или же кадастровая стоимость, если дом сдан в эксплуатацию и оформлен кадастровый паспорт. 

Возмездную уступку выбирают по двум причинам:

1. 1

   Оплата налогов. Если новый собственник решит продать квартиру раньше, чем пройдет 3 года с момента ее получения, у него возникает обязательство уплаты налога на доход. Чтобы не платить налог, нужно продавать квартиру после 3-х лет владения. С учетом ст. 21.10 НК РФ сумма налога составит 13% от кадастровой стоимости квартиры, если же одариваемый не является налоговым резидентом РФ, то размер налога возрастает до 30%. Это достаточно ощутимая сумма, чтобы задуматься над тем, какой из вариантов уступки прав лучше выбрать – возмездный или безвозмездный.
2. 2

   Получение налогового вычета. При оформлении договора купли-продажи покупатель имеет право оформить налоговый вычет, т.е. компенсировать себе часть уплаченных денег. При безвозмездной уступке у него такой возможности не будет, так как он не тратил средства на покупку жилья, поэтому и компенсировать ему нечего. Максимальная сумма, которую можно получить, составляет 260 тыс. руб. и рассчитывается как 13% от 2 млн рублей.

Брачный договор

Понятие брачного договора не совсем понятно людям старшего поколения. Им кажется, что его заключают до регистрации брака чтобы определить, кто чем владеет, и закрепить имущественные права супругов в случае развода. На самом деле его можно заключить в любое время. Среди причин, по которым муж и жена решают составить брачный договор, часто встречаются такие:

Ипотека. Выплата ипотеки занимает много лет. Жизненные обстоятельства могут измениться, поэтому перед тем, как оформить покупку квартиры в ипотеку, люди определяют: кто и в каких долях участвует в оплате ипотечного договора, кто будет гасить долг, если они расстаются, какие права возникают у каждого из супругов после того, как они закончат выплату ипотеки. 

Иногда составить брачный договор рекомендует банк. Кредиторы часто сталкиваются с тем, что после расставания супругов, тому, на кого оформлена ипотека, трудно гасить ее самостоятельно, а новая семья второго супруга отказывается помогать, так как у них появляются другие проблемы. Чтобы избежать суматохи, банки рекомендуют молодоженам сразу определиться с правами и обязанностями. 

Желание позаботиться о менее состоятельном супруге (или о себе). Все имущество, полученное после заключения брака, считается совместно нажитым. Но в фильмах также часто показывают супруга-бизнесмена, который не желает делиться доходами со своего бизнеса с супругой и детьми, если они расстаются, поэтому мужчина настаивает на составлении брачного договора, в котором сразу оговаривает долю, принадлежащую жене и детям. Такая ситуация тоже не редкость.

По условиям брачного договора пара может определить вид собственности для каждого предмета из своего окружения – квартиры, дачи и даже дивана, если очень хочется. Собственность бывает:

• раздельной;
• совместной;
• долевой.

Пара может вписать в договор, что приобретенная в браке квартира признается личной собственностью одного из супругов, а не совместной, как это было бы без договора. Переход от совместной к раздельной собственности может сопровождаться дополнительными условиями. Например, жилье становится собственностью жены, если в браке родится сын. 

Условия могут быть любыми, но запрещено ограничивать правоспособность супруга, к которому квартира переходит в собственность. Т.е. нельзя ограничивать его право владения, пользования и распоряжения имуществом. Например, запрещать ему продавать квартиру или жить в ней после развода.

Можно ли забрать «переписанное» имущество обратно

Тема «подарил, но потом передумал» свойственна пожилыми людям. Их настроение изменчиво, возможности социального взаимодействия ограничены, поэтому потерю социальной значимости они компенсируют, «делая нервы» родственникам. Сегодня дарят квартиру внучке, а завтра грозятся отобрать. 

В случае с подаренной квартирой, забирать обратно ее придется через суд. Для этого нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается одно из возможных оснований:

• новый владелец квартиры покушался на жизнь дарителя или члена его семьи;
• новый владелец не бережет подарок и доводит его до состояния непригодного для жилья.

Причина, указанная в исковом заявлении, должна быть доказана. Если доказательств нет, суд встанет на сторону одариваемого. Эти же правила действуют для безвозмездной уступки прав. В тексте брачного договора могут быть предусмотрены и другие условия перехода (утраты) права собственности супругами.

Что делать с совместным имуществом

Все, что приобретено супругами в браке, считается совместно нажитым имуществом, если иное не оговорено в брачном договоре. Такая квартира может быть куплена на совместные средства или заработана. Чтобы распорядиться совместной собственностью, требуется письменное согласие второго супруга. Это правило распространяется на все действия с квартирой: ее продажу, дарение. 

Если супруги развелись, но квартира куплена совместно, то для того, чтобы ею распорядиться, нужно получать письменное согласие второго супруга даже в том случае, если он давно живет по другому адресу. Развод не лишает супругов права владеть и распоряжаться совместно нажитой собственностью. Если супруг / супруга не дает согласия или за ним не обращались или же его не заверили нотариально, сделка может быть оспорена в суде. 

Обычный срок исковой давности – 3 года. Но к совместной собственности применяется другой срок. Супруг имеет право оспорить сделку на протяжении 1 года. Этот период отсчитывается с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Для ситуации, когда он / она были уведомлены, но не захотели дать согласие, срок начинает отсчитываться с даты получения уведомления. В том случае, когда письменного уведомления (с пометкой о вручении) не было, сторона, чьи права нарушены, может начать отсчет от любого момента, который назовет. Поэтому тем, кто покупает квартиру, юристы рекомендуют обязательно получать письменное согласие на продажу от второго супруга, невзирая ни на какие оговорки (далеко живет, сказал, что не в претензии и т.д.)

Также нужно учитывать, что совместно нажитому имуществу не относится личная собственность, которую приобрели до брака, или та, которая получена в браке в качестве подарка или унаследована. Чтобы распорядиться такой недвижимостью, согласие второго супруга не требуется. Вы можете дарить, завещать, продавать ее без каких-либо ограничений.