Как перевести нежилое помещение в жилое

Перевести нежилое помещение в жилое можно, но с соблюдением ряда условий. Главные – это безопасность будущих жильцов, а также обеспечение их всеми удобствами, характерными для недвижимости жилого фонда. Сменить статус одних объектов, например, отдельно стоящих строений легче, других, вроде нежилых помещений в многоквартирном доме, – труднее. Есть и такая недвижимость, которую жилой сделать нельзя при всем старании. 

Критерии определения жилой недвижимости

Для того, чтобы перевести коммерческую недвижимость в жилую, нужно сделать так, чтобы она соответствовала требованиям к жилому фонду. Они четко определены правительственным Постановлением №47. К основным критериям относятся:

• нахождение недвижимого объекта в жилой зоне;
• рабочее состояние несущих, а также ограждающих конструкций;
• помещение, а также путь к нему (входные группы или подъезд, лестницы, лифты) должны быть безопасными для жильцов;
• обеспечение помещения инженерными системами (водопроводом, электроэнергией, вентиляцией, канализацией, газом, если газифицировано все здание);
• инженерные системы должны быть в рабочем состоянии, а также смонтированными с учетом всех норм санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности;
• наружные стены должны иметь теплоизоляцию;
• наличие естественных источников освещения (хотя бы одно окно);
• места в помещении должно хватать для размещения основных предметов мебели.

 Если хотя бы одно из этих требований соблюдено не будет, переделать нежилое помещение в жилое и официально присвоить ему такой статус не получится. 

Зачем переводить нежилое помещение в жилое

Перевод нежилого здания в жилой дом или изменение статуса отдельного помещения нужно, прежде всего для того, чтобы там можно было комфортно жить. Пока не обеспечены условия для нормального круглогодичного проживания, никто не позволит зарегистрировать недвижимость как предназначенную для проживания.

Однако перевод коммерческого помещения в жилое дает его хозяину и другие преимущества:

1. 1

   Регистрацию. Прописаться в апартаментах или другой разновидности коммерческого помещения нельзя ни временно, ни постоянно.
2. 2

   Сниженные налоги. Сумма налога на владение нежилой недвижимостью заметно больше, нежели та, которую приходится платить за жилые квартиры и дома.
3. 3

   Льготные ипотечные ставки и субсидии. Как правило, покупка в ипотеку коммерческой недвижимости происходит под больший процент. Кроме этого, на нежилые объекты не распространяются субсидии и государственные программы поддержки.

Перевод нежилого дома в жилой перед его продажей автоматически увеличивает количество потенциальных покупателей. Желающих приобрести именно коммерческий объект намного меньше, чем тех, кто покупает жилье.

Как перевести нежилое строение в жилое

Оформить нежилой дом или отдельно стоящую постройку в жилой технически проще. Достаточно только разработать проект переустройства, в ходе которого здание станет соответствовать всем актуальным для жилого фонда требованиям. 

Изменение назначения здания из нежилого в жилое доступно практически для любых видов построек: магазинов, павильонов, даже гаражей. Единственное условие – здание должно быть капитальным. Это значит, что оно сооружено на заглубленном в землю фундаменте, построенном из крепких материалов. 

Для того, чтобы переоформить нежилой дом в жилой, нужно обратиться в местную администрацию или МФЦ. Там будет нужно написать заявление на изменение статуса недвижимости. Его форма произвольная, но лучше заранее поинтересоваться в муниципалитете, как предпочтительнее составлять этот документ и что в нем писать. По регионам могут быть свои представления о форме этого заявления.

Перевод жилья из нежилого в жилое осуществляется на основании некоторых документов:

• заявления;
• оригиналов правоподтверждающих документов на недвижимый объект: договора покупки, дарения, свидетельства о наследовании и т.д.;
• проекта перепланировки, разработанного проектным бюро или БТИ.

Процедура перевода дома из нежилого в жилой не требует дополнительных бумаг, но могут быть исключения. Окончательный перечень документов, нужных для смены статуса недвижимости, остается на усмотрение местной администрации. Иногда она может запросить различную техническую документацию из БТИ, поэтому список бумаг стоит уточнить заранее, чтобы не терять время.

Если здание соответствует всем критериям жилого, проводить в нем перепланировку, а также разрабатывать проект, не нужно. Условия перевода нежилого помещения в жилое подразумевают личную проверку объекта контролирующими органами. В ее ходе будет наверняка установлено, полностью ли здание отвечает всем нормативным требованиям.

При переводе недвижимости в жилой фонд перепланировку следует начинать только тогда, когда ее проект согласован. Разумеется, это можно будет сделать и «задним числом», но такие действия очень рискованны. Во-первых, некоторые проделанные работы могут оказаться незаконными, нарушающими целостность строения. Во-вторых, есть риск ошибок при прокладывании инженерных коммуникаций. В-третьих, расходы будут намного больше.

Нарушений при самостоятельной перепланировке здания перед сменой статуса может быть много, поэтому проект переустройства нежилого помещения в жилое – это необходимость. Важно, чтобы он был разработан организацией, имеющей лицензию на такого рода деятельность.

Как перевести нежилую недвижимость в жилую в многоквартирном доме

Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой, если та расположена в МКД, сопряжен со многими трудностями. Не всегда возможно соблюсти все требования для признания помещения пригодным для проживания. И если с обеспечением пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности остальных жильцов дома особых проблем не возникает, то некоторые другие условия соблюсти никак нельзя. Например, помещения, находящиеся выше пятого этажа, должны иметь свободный доступ к лифту. Не всегда этого удается достичь при переводе в жилой фонд ранее не предназначенного для этого помещения.

Вторая сложность узаконивания нежилого помещения в МКД в качестве жилого – необходимость получать на это разрешение всех собственников квартир. Согласие жильцов нужно не всегда, а только в тех случаях, когда речь идет об общедомовом имуществе.

К примеру, перевести цокольный этаж в жилое помещение, а затем зарегистрировать на него право собственности, можно, но только если не будут против другие владельцы квартир. Работы по переустройству этой части дома должны проводиться в строго отведенные часы, чтобы не мешать жильцам, а также не нести угрозы строению в целом.

Гораздо проще перевести нежилую комнату в жилую, если она не считается общим имуществом жильцов. В таком случае их согласие на эту процедуру не требуется. 

Часто квартирами становятся коммерческие помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов. Их можно свободно покупать и продавать, а впоследствии менять статус. Они изначально проектируются не для того, чтобы увеличить объем общедомового имущества, а с целью получения прибыли от продажи. Любой человек может их купить, а затем переоборудовать в квартиры.

Нередки также случаи, когда в обычном МКД застройщик проектирует и апартаменты. Перевод апартаментов в жилое помещение в таком случае – очень простой процесс. Дело в том, что такая недвижимость изначально создается полностью пригодной для постоянного проживания, хотя и носит статус нежилой. Для его изменения в большинстве случаев никакая перепланировка не нужна. 

Для перевода квартиры из нежилого помещения в жилое потребуются:

• заявление;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• проект перепланировки, если она требуется;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Любые работы с фасадами многоквартирных домов, даже если речь идет не об общем имуществе, также нуждаются в разрешении всех жильцов. Когда в стене здания делается дополнительные дверной или оконный проем, согласие на это должны дать все без исключения владельцы квартир. Если хотя бы один из них будет против, работы проводить нельзя. Кроме этого, такая перепланировка делается только с разрешения жилищной комиссии после предоставления проекта. 

Какие нежилые помещения сделать жилыми нельзя

Использование нежилого помещения в качестве жилого с последующим официальным переоформлением возможно не всегда. Не поможет ни кардинальная перепланировка, сделанная по профессиональному проекту, ни единодушное согласие других жильцов. Помехой могут стать:

1. 1

   Нежилая зона. Можно, например, садовый дом сделать жилым, но нельзя узаконить постройку на землях сельхозназначения. Такие участки относятся к нежилой зоне, поэтому не годятся для постоянного проживания.
2. 2

   Нежилой статус здания. Зарегистрировать жилое помещение в нежилом здании невозможно. Даже если полностью переоборудовать его и фактически сделать полноценной квартирой, сменить статус получится только после того, как все здание перейдет в жилой фонд.
3. 3

   Технические помещения МКД. Например, технический этаж перевести в жилое помещение никак нельзя, поскольку он предназначен для размещения инженерного оборудования дома. Также невозможно будет забрать в собственность часть входной группы дома, лестничной площадки и т.д.

Нельзя из нежилого сделать жилое помещение еще и по некоторым юридическим причинам. Если на недвижимости есть обременение: арест, ипотека или официальная длительная аренда, нужно дождаться его снятия, и только потом начинать процедуру смены статуса.