![Изображение от Freepik: https://clck.ru/3A9oGP](/downloads/journal/ed1fbc80433febaa43f00cfcc52df5f1.jpeg)
Приобретение собственного жилья – самая важная из покупок, совершаемых людьми и самая затратная в финансовом плане. Небрежности, умышленные недочеты в работе с документами приводят к тому, что новый собственник вынужден доказывать свои права в суде, теряя деньги, нервы, время. Чтобы избежать этого, нужно знать, как проверить чистоту квартиры при покупке.
Является ли продавец собственником
Мошенники часто работают по поддельным документам. Например, находят паспорт и вклеивают вместо фото владельца, собственную. Поэтому первое, с чего начинает потенциальный покупатель, – проверка паспорта.
На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ для этого предусмотрен специальный раздел проверки номера и серии по базе утерянных или недействительных документов. Сфотографируйте паспорт продавца или запишите его серию и номер. Если эти данные есть в базе, то вы можете:
- прервать контакт;
- попросить подтвердить личность владельца и заодно поинтересоваться, почему он не предупредил о недействительности документа.
Причина, по которой паспорт внесен в базу, не всегда криминальная. У него мог истечь срок действия.
![](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-817b949a-9e49-4eb9-95a6-4217932a16a6.png)
Второе, что должен сделать тот, кто проверяет квартиру при покупке, – убедиться, что по владельцу нет открытых судебных разбирательств. Например, человек взял кредит в банке и не вернул деньги по какой-то причине. Начал процедуру банкротства. Банк будет требовать погашения долга через суд. Обнаружится сделка купли-продажи недвижимости. Высока вероятность, что такой договор расторгнут, деньги уйдут в счет погашения долга, а неудачливый покупатель останется без квартиры, без денег, но с перспективой, что продавец когда-то погасит долг перед ним. Для проверки судебных разбирательств по продавцу используют:
- интернет-ресурс «Правосудие»;
- картотеку арбитражных дел, если владелец предприниматель;
- федеральный реестр сведений о банкротстве.
Дееспособность собственника
Неочевидной проблемой проверки недвижимости перед покупкой может оказаться дееспособность собственника. То, что перед вами вменяемый, но пожилой человек, не избавляет от перспективы столкнуться с тем, что недовольные родственники, подадут в суд на признание сделки недействительной, а владельца таким, который не может нести ответственность за свои поступки. Кроме того, признание собственника недееспособным – одна из самых популярных мошеннических схем. Поэтому честный продавец может подготовится к продаже, взяв справку о своем состоянии здоровья заранее, или ее может запросить покупатель, когда проверяет чистоту квартиры самостоятельно.
Другие способы оценки состояния здоровья:
- путем опроса соседей – у них можно поинтересоваться квартирой, жильцами и другими вопросами, которые вас интересуют;
- приглашением врача в день подписания договора по соглашению между продавцом и покупателем;
- наличие таких документов, как водительское удостоверение.
- Подробнее о дееспособности, признании гражданина дееспособным или нет можно почитать в ст. 29, 30 ГК РФ.
Доверенность на продажу квартиры
Если переговоры ведет не собственник, а его представитель, то при покупке квартиры рекомендуют проверить доверенность, но мы воздержимся от такой рекомендации, т.к. это еще одна мошенническая схема. Доверенность можно аннулировать хоть в тот же день, что и заключить договор о купле-продаже. Покупатель физически не успеет узнать об этом, а сделку суд признает недействительной. В результате покупатель останется без денег с перспективой выбивать их возврат из мошенников через суд.
Если вы доверяете продавцу, то перед покупкой квартиры в доверенности нужно проверить:
- дату – документ без нее недействителен;
- права и обязанности лица – если в документе говорится, что представитель продавца «ведет переговоры», то это не значит, что он имеет право «заключить договор». В его обязанности входит только то, что прямо перечислено в документе;
- подписи – доверенность на сделку с недвижимостью заверяет нотариус. Кроме того, если владелец находится на лечении в больнице, то ее до нотариуса должен подписать главврач лечебного учреждения. Такие же правила действуют, если собственник отбывает срок, – заверяет руководитель учреждения.
Обязательно проверяйте актуальность доверенности в день заключения сделки. Зная, как проверить квартиру на чистоту, не забывайте о проверке личности того, на кого выписана доверенность.
![Доверенность на квартиру](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-d5561f00-c5ea-4f1b-9d0e-9b8ccfe69820.jpg)
Принадлежит ли право собственности продавцу
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Главный документ, который подтверждает, что продавец имеет право распоряжаться объектом продажи, – свидетельство о праве собственности. Он имеется у всех, кто получал его до июля 2016 года, а после этой даты россиянам выдают выписку ЕГРН. Интересно, что государственный реестр является открытой структурой и запросить выписку (ее копию) для ознакомления может покупатель, если не доверяет документу, который предъявил продавец (например, выписка выглядит потертой или загрязненной).
![](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-edb69fca-32f5-424b-bcc5-fc69dcb47b4c.jpg)
Что проверять в выписке:
- 1Объект – убедитесь, что то, что вы покупаете, находится по адресу, указанному в выписке. Так, ул. Парковая-1 и ул. Парковая-2 для того, кто приехал в столицу, могут казаться одной улицей.
- 2Субъект – нужно убедиться, что в документе вписан тот же человек, который продает квартиру и чей паспорт показали.
- 3Вид права – нужна надпись «собственность». Если же в этой строке написано «долевая собственность», то нужно требовать письменное согласие остальных собственников на продажу.
Назначение – нужна надпись «жилое». Апартаменты или помещение, которое покупаете, может быть не жилым, т.е. в нем нельзя зарегистрировать людей и коммунальные платежи за его содержание начисляются иначе. Но покупатель должен иметь четкое представление о том, что покупает.
Основание – документ, который здесь вписан, дает представление о том, как собственник получил эту собственность. Например, по завещанию родственника или по договору купли-продажи. Если предыдущая сделка состоялась 1-2-3 месяца назад, то высока вероятность, что квартиру уводят у законного владельца мошенники через ряд перепродаж. Рекомендуется отказаться от сделки или свернуть операцию «Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой» и нанять юриста для проверки.
Обременение – здесь желательно, чтобы обременений в виде ипотеки, судебного ареста не было.
Также учитывайте дату выдачи документа. Если его выдали год назад, то сведения в реестре могли измениться. Требуйте у продавца выписку со свежей датой или запросите ее самостоятельно.
Документ-основание для получения прав на квартиру
В списке документов, по которым проверяют юридическую чистоту квартиры перед покупкой, есть «документ-основание», по которому эта недвижимость досталась в собственность владельцу. У покупателя может возникнуть вопрос, а зачем копать так далеко. Достаточно того, что он убедился в том, что видит собственника, который дееспособен и продает ту, квартиру, которая указана в выписке ЕГРН.
Юристу документ-основание дает возможность понять, может ли кто-то предъявить права на квартиру. Например, квартира получена по завещанию. Через 3 года после оформления права собственности, другие родственники предыдущего владельца теряют право на претензии из-за истечения срока давности. Но если предыдущий собственник продал квартиру с нарушением прав несовершеннолетних, то такое дело срока исковой давности не имеет. Повзрослевший ребенок в любой момент может подать в суд, чтобы получить свою долю, которой его незаконно лишили продавцы. Разные документы-основания несут в себе разные риски. Поэтому юристы внимательно изучают их прежде, чем дать заключение о юридической чистоте квартиры.
Выписка из домовой книги
Домовая книга — это документ, помогающий собственнику вести учет жильцов. В частном доме она находится у владельца. Если же речь идет о квартире в многоквартирном доме, то домовая книга хранилась у организации, занимавшейся обслуживанием дома.
Начиная с апреля 2018 года, приказом МВД отменен ранее действовавший административный регламент, а вместе с ним и домовые книги, т.к. теперь учет ведется в электронной форме, а не в бумажной. Но в ряде МФЦ их продолжают выдавать, а в других дают справку №9 (о составе семьи). Москвичи получают ЕЖД – единый жилой документ.
Из этого документа покупатель может узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире, понять, какие у них права и кто сможет претендовать на долю в проданной недвижимости.
Также обратите внимание, что есть 2 вида выписки:
- текущая – о тех, кто зарегистрирован в квартире;
- архивная – о тех, кто был в ней прописан.
Актуальные сведения может получить только собственник квартиры, подав заявление через МФЦ. А вот архивные сведения сегодня могут не дать даже самому владельцу. Сотрудники архивов мотивируют это тем, что «раскрывать персональные данные третьих лиц не имеют права». Поэтому, хотя все статьи о том, какие документы при покупке квартиры нужно проверять, указывают выписку из домовой книги как обязательный документ, узнать из нее вы сможете не так много.
Пожизненное право на проживание в квартире
Категории лиц с пожизненными правами не ограничиваются несовершеннолетними детьми. Это также:
- люди, получившие это право по договору с собственником (например, брачный контракт);
- пожилые люди, продавшие жилье по договору пожизненного содержания;
- те члены семьи владельца, которые отказались от своих прав при приватизации квартир в 90-х, когда вступил в силу закон о приватизации.
Если вы проверили документы при покупке и выявили, что в квартире зарегистрированы люди с правом пожизненного проживания, то лучше отказаться от покупки. Но некоторые предпочитают договариваться.
Права несовершеннолетних детей
Несовершеннолетними считаются дети до 18 лет. Если в квартире зарегистрированы дети, у которых есть доля собственности, то требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Продавец обязан предоставить детям равноценное жилье. Только в этом случае он имеет право выставить недвижимость на продажу.
Права супругов
Сегодня тот факт, что двое людей состоят в браке, – не основание для равных прав на недвижимость. Бывает по-всякому.
Что проверять при покупке:
- 1Оба супруга вписаны в выписке ЕГРН как собственники. Значит для покупки жилья у этой пары нужны подписи мужа и жены на договоре купли-продажи. Если квартиру продает один из них, а второй физически отсутствует (за рубежом, на отдыхе), то нужно его письменное согласие на сделку.
- 2В выписке записан один из супругов, а по паспорту он состоит в браке. Требуйте письменное согласие второго (на всякий случай). На договоре подпись второго супруга не обязательна.
- 3Если в квартире живут двое, а в выписке ЕГРН указан только один собственник, и по паспорту он не состоит в браке, то учитывайте, что гражданские супруги, прожив в браке достаточно долго, могут требовать через суд свою долю от нажитого имущества, в т.ч. долю в квартире, если предъявят доказательства того, что совместно вели хозяйство и приобретали квартиру на общие деньги. Т.е. по закону вам не нужно согласие второго супруга, но проблемы в будущем возможны.
- 4Если супруги в разводе. Требуйте письменное согласие второго супруга. Не обращайте внимание на рассказы «Да она к этому никакого отношения не имеет!». Подать в суд на незаконность сделки супруга сможет в любой момент. Обратите внимание, что сроком, от которого будут отсчитывать «исковую давность», будет не дата, стоящая на договоре купли-продажи, а дата, когда она узнала о факте такой сделки.
Иногда проверить чистоту квартиры сложно. Возможно, что продавец никогда не был женат (по его словам). Если покупатель сомневается в этом и дата приобретения квартиры в собственность может относиться ко времени брака, то существует «заявление о гражданском состоянии». Это документ, который продавец составляет в присутствии нотариуса. В нем он письменно подтверждает, что прав на квартиру больше ни у кого нет, она не является совместной собственностью. Заявление заверяет нотариус, предупреждая, что продавец несет уголовную ответственность за неправдивую информацию.
![](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-b390c623-2c80-4d8a-a6f0-5fbb37164f56.jpg)
Долги продавца по ЖКХ
Желательно приобретать квартиру без долгов по коммунальным платежам. Если они есть, покупатель имеет право требовать скидку от продажной стоимости.
Учет в ЖЭУ ведут по финансово-лицевым счетам. Они заведены на каждую квартиру. Продавец должен заказать выписку по этому счету и предъявить ее покупателю. Не забывайте проверять дату выписки. Кроме того, некоторые платежи могут не входит в этот документ, например, долг по платежам за капремонт, оплата за городской телефон и т.д.
![](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-6a0ec5f2-29fd-4071-8cec-7e28159025f4.jpg)
Перепланировка и кадастровый паспорт
Среди документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, указывают кадастровый паспорт. В нем отмечено, как выглядела квартира после сдачи дома в эксплуатацию, и зарегистрированы все последующие изменения. Среди них – перепланировка стен, установка автономного отопления и другие нюансы.
![Пример кадастрового паспорта](https://storage1.qayli.com/downloads/20223012-image-78c01604-b1e8-4aac-8b64-cccb6b441dbb.jpg)
Большинство таких изменений делали собственники квартир в 1990-2000-х годах. До фактического изменения требовалось получить разрешение, но некоторые поленились, а кто-то знал, что его перепланировка незаконна. Например, соединение комнаты с лоджией. Если это обнаружит Жилинспекция, владелец недвижимости заплатит штраф и его заставят вернуть все в исходное состояние. Кроме того, в Росреестре не зарегистрируют договор купли-продажи, на котором «висит» незаконная перепланировка. Поэтому рекомендуется сверять фактическое состояние квартиры с тем, что указано в документах.
Подводя итог, отметим, что простых ситуаций в продаже недвижимости почти не бывает. Особенно, если речь идет о купле-продаже жилья на вторичном рынке. Поэтому важно знать не только о том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, но и о том, как это сделать и на что обращать внимание. Вы можете начать с самостоятельной проверки. Если ситуация вызывает вопросы, а квартира нравится, не бойтесь проконсультироваться с юристом по недвижимости. «Любой» юрист не подходит. Здесь важно знать нюансы рынка и уметь отличать естественную растерянность людей, которые что-то делают впервые, от опытных мошенников.
Понравилась статья?