Советы - как проверить квартиру перед покупкой

Приобретение собственного жилья – самая важная из покупок, совершаемых людьми и самая затратная в финансовом плане. Небрежности, умышленные недочеты в работе с документами приводят к тому, что новый собственник вынужден доказывать свои права в суде, теряя деньги, нервы, время. Чтобы избежать этого, нужно знать, как проверить чистоту квартиры при покупке. 

Является ли продавец собственником

Мошенники часто работают по поддельным документам. Например, находят паспорт и вклеивают вместо фото владельца, собственную. Поэтому первое, с чего начинает потенциальный покупатель, – проверка паспорта. 

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ для этого предусмотрен специальный раздел проверки номера и серии по базе утерянных или недействительных документов. Сфотографируйте паспорт продавца или запишите его серию и номер. Если эти данные есть в базе, то вы можете:

• прервать контакт;
• попросить подтвердить личность владельца и заодно поинтересоваться, почему он не предупредил о недействительности документа.

Причина, по которой паспорт внесен в базу, не всегда криминальная. У него мог истечь срок действия.

Второе, что должен сделать тот, кто проверяет квартиру при покупке, – убедиться, что по владельцу нет открытых судебных разбирательств. Например, человек взял кредит в банке и не вернул деньги по какой-то причине. Начал процедуру банкротства. Банк будет требовать погашения долга через суд. Обнаружится сделка купли-продажи недвижимости. Высока вероятность, что такой договор расторгнут, деньги уйдут в счет погашения долга, а неудачливый покупатель останется без квартиры, без денег, но с перспективой, что продавец когда-то погасит долг перед ним. Для проверки судебных разбирательств по продавцу используют:

• интернет-ресурс «Правосудие»;
• картотеку арбитражных дел, если владелец предприниматель;
• федеральный реестр сведений о банкротстве.

Дееспособность собственника

Неочевидной проблемой проверки недвижимости перед покупкой может оказаться дееспособность собственника. То, что перед вами вменяемый, но пожилой человек, не избавляет от перспективы столкнуться с тем, что недовольные родственники, подадут в суд на признание сделки недействительной, а владельца таким, который не может нести ответственность за свои поступки. Кроме того, признание собственника недееспособным – одна из самых популярных мошеннических схем. Поэтому честный продавец может подготовится к продаже, взяв справку о своем состоянии здоровья заранее, или ее может запросить покупатель, когда проверяет чистоту квартиры самостоятельно.

Другие способы оценки состояния здоровья:

• путем опроса соседей – у них можно поинтересоваться квартирой, жильцами и другими вопросами, которые вас интересуют;
• приглашением врача в день подписания договора по соглашению между продавцом и покупателем;
• наличие таких документов, как водительское удостоверение.
• Подробнее о дееспособности, признании гражданина дееспособным или нет можно почитать в ст. 29, 30 ГК РФ.

Доверенность на продажу квартиры

Если переговоры ведет не собственник, а его представитель, то при покупке квартиры рекомендуют проверить доверенность, но мы воздержимся от такой рекомендации, т.к. это еще одна мошенническая схема. Доверенность можно аннулировать хоть в тот же день, что и заключить договор о купле-продаже. Покупатель физически не успеет узнать об этом, а сделку суд признает недействительной. В результате покупатель останется без денег с перспективой выбивать их возврат из мошенников через суд. 

Если вы доверяете продавцу, то перед покупкой квартиры в доверенности нужно проверить:

• дату – документ без нее недействителен;
• права и обязанности лица – если в документе говорится, что представитель продавца «ведет переговоры», то это не значит, что он имеет право «заключить договор». В его обязанности входит только то, что прямо перечислено в документе;
• подписи – доверенность на сделку с недвижимостью заверяет нотариус. Кроме того, если владелец находится на лечении в больнице, то ее до нотариуса должен подписать главврач лечебного учреждения. Такие же правила действуют, если собственник отбывает срок, – заверяет руководитель учреждения.

Обязательно проверяйте актуальность доверенности в день заключения сделки. Зная, как проверить квартиру на чистоту, не забывайте о проверке личности того, на кого выписана доверенность.

Принадлежит ли право собственности продавцу

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Главный документ, который подтверждает, что продавец имеет право распоряжаться объектом продажи, – свидетельство о праве собственности. Он имеется у всех, кто получал его до июля 2016 года, а после этой даты россиянам выдают выписку ЕГРН. Интересно, что государственный реестр является открытой структурой и запросить выписку (ее копию) для ознакомления может покупатель, если не доверяет документу, который предъявил продавец (например, выписка выглядит потертой или загрязненной). 

Что проверять в выписке:

1. 1

   Объект – убедитесь, что то, что вы покупаете, находится по адресу, указанному в выписке. Так, ул. Парковая-1 и ул. Парковая-2 для того, кто приехал в столицу, могут казаться одной улицей.
2. 2

   Субъект – нужно убедиться, что в документе вписан тот же человек, который продает квартиру и чей паспорт показали.
3. 3

   Вид права – нужна надпись «собственность». Если же в этой строке написано «долевая собственность», то нужно требовать письменное согласие остальных собственников на продажу.

Назначение – нужна надпись «жилое». Апартаменты или помещение, которое покупаете, может быть не жилым, т.е. в нем нельзя зарегистрировать людей и коммунальные платежи за его содержание начисляются иначе. Но покупатель должен иметь четкое представление о том, что покупает. 

Основание – документ, который здесь вписан, дает представление о том, как собственник получил эту собственность. Например, по завещанию родственника или по договору купли-продажи. Если предыдущая сделка состоялась 1-2-3 месяца назад, то высока вероятность, что квартиру уводят у законного владельца мошенники через ряд перепродаж. Рекомендуется отказаться от сделки или свернуть операцию «Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой» и нанять юриста для проверки.

Обременение – здесь желательно, чтобы обременений в виде ипотеки, судебного ареста не было. 

Также учитывайте дату выдачи документа. Если его выдали год назад, то сведения в реестре могли измениться. Требуйте у продавца выписку со свежей датой или запросите ее самостоятельно.

Документ-основание для получения прав на квартиру

В списке документов, по которым проверяют юридическую чистоту квартиры перед покупкой, есть «документ-основание», по которому эта недвижимость досталась в собственность владельцу. У покупателя может возникнуть вопрос, а зачем копать так далеко. Достаточно того, что он убедился в том, что видит собственника, который дееспособен и продает ту, квартиру, которая указана в выписке ЕГРН. 

Юристу документ-основание дает возможность понять, может ли кто-то предъявить права на квартиру. Например, квартира получена по завещанию. Через 3 года после оформления права собственности, другие родственники предыдущего владельца теряют право на претензии из-за истечения срока давности. Но если предыдущий собственник продал квартиру с нарушением прав несовершеннолетних, то такое дело срока исковой давности не имеет. Повзрослевший ребенок в любой момент может подать в суд, чтобы получить свою долю, которой его незаконно лишили продавцы. Разные документы-основания несут в себе разные риски. Поэтому юристы внимательно изучают их прежде, чем дать заключение о юридической чистоте квартиры.

Выписка из домовой книги

Домовая книга — это документ, помогающий собственнику вести учет жильцов. В частном доме она находится у владельца. Если же речь идет о квартире в многоквартирном доме, то домовая книга хранилась у организации, занимавшейся обслуживанием дома. 

Начиная с апреля 2018 года, приказом МВД отменен ранее действовавший административный регламент, а вместе с ним и домовые книги, т.к. теперь учет ведется в электронной форме, а не в бумажной. Но в ряде МФЦ их продолжают выдавать, а в других дают справку №9 (о составе семьи). Москвичи получают ЕЖД – единый жилой документ. 

Из этого документа покупатель может узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире, понять, какие у них права и кто сможет претендовать на долю в проданной недвижимости. 

Также обратите внимание, что есть 2 вида выписки: 

• текущая – о тех, кто зарегистрирован в квартире;
• архивная – о тех, кто был в ней прописан.

Актуальные сведения может получить только собственник квартиры, подав заявление через МФЦ. А вот архивные сведения сегодня могут не дать даже самому владельцу. Сотрудники архивов мотивируют это тем, что «раскрывать персональные данные третьих лиц не имеют права». Поэтому, хотя все статьи о том, какие документы при покупке квартиры нужно проверять, указывают выписку из домовой книги как обязательный документ, узнать из нее вы сможете не так много.

Пожизненное право на проживание в квартире

Категории лиц с пожизненными правами не ограничиваются несовершеннолетними детьми. Это также:

• люди, получившие это право по договору с собственником (например, брачный контракт);
• пожилые люди, продавшие жилье по договору пожизненного содержания;
• те члены семьи владельца, которые отказались от своих прав при приватизации квартир в 90-х, когда вступил в силу закон о приватизации.

Если вы проверили документы при покупке и выявили, что в квартире зарегистрированы люди с правом пожизненного проживания, то лучше отказаться от покупки. Но некоторые предпочитают договариваться. 

Права несовершеннолетних детей

Несовершеннолетними считаются дети до 18 лет. Если в квартире зарегистрированы дети, у которых есть доля собственности, то требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Продавец обязан предоставить детям равноценное жилье. Только в этом случае он имеет право выставить недвижимость на продажу.

Права супругов

Сегодня тот факт, что двое людей состоят в браке, – не основание для равных прав на недвижимость. Бывает по-всякому. 

Что проверять при покупке:

1. 1

   Оба супруга вписаны в выписке ЕГРН как собственники. Значит для покупки жилья у этой пары нужны подписи мужа и жены на договоре купли-продажи. Если квартиру продает один из них, а второй физически отсутствует (за рубежом, на отдыхе), то нужно его письменное согласие на сделку.
2. 2

   В выписке записан один из супругов, а по паспорту он состоит в браке. Требуйте письменное согласие второго (на всякий случай). На договоре подпись второго супруга не обязательна.
3. 3

   Если в квартире живут двое, а в выписке ЕГРН указан только один собственник, и по паспорту он не состоит в браке, то учитывайте, что гражданские супруги, прожив в браке достаточно долго, могут требовать через суд свою долю от нажитого имущества, в т.ч. долю в квартире, если предъявят доказательства того, что совместно вели хозяйство и приобретали квартиру на общие деньги. Т.е. по закону вам не нужно согласие второго супруга, но проблемы в будущем возможны.
4. 4

   Если супруги в разводе. Требуйте письменное согласие второго супруга. Не обращайте внимание на рассказы «Да она к этому никакого отношения не имеет!». Подать в суд на незаконность сделки супруга сможет в любой момент. Обратите внимание, что сроком, от которого будут отсчитывать «исковую давность», будет не дата, стоящая на договоре купли-продажи, а дата, когда она узнала о факте такой сделки.

Иногда проверить чистоту квартиры сложно. Возможно, что продавец никогда не был женат (по его словам). Если покупатель сомневается в этом и дата приобретения квартиры в собственность может относиться ко времени брака, то существует «заявление о гражданском состоянии». Это документ, который продавец составляет в присутствии нотариуса. В нем он письменно подтверждает, что прав на квартиру больше ни у кого нет, она не является совместной собственностью. Заявление заверяет нотариус, предупреждая, что продавец несет уголовную ответственность за неправдивую информацию.

Долги продавца по ЖКХ

Желательно приобретать квартиру без долгов по коммунальным платежам. Если они есть, покупатель имеет право требовать скидку от продажной стоимости.

Учет в ЖЭУ ведут по финансово-лицевым счетам. Они заведены на каждую квартиру. Продавец должен заказать выписку по этому счету и предъявить ее покупателю. Не забывайте проверять дату выписки. Кроме того, некоторые платежи могут не входит в этот документ, например, долг по платежам за капремонт, оплата за городской телефон и т.д.

Перепланировка и кадастровый паспорт

Среди документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, указывают кадастровый паспорт. В нем отмечено, как выглядела квартира после сдачи дома в эксплуатацию, и зарегистрированы все последующие изменения. Среди них – перепланировка стен, установка автономного отопления и другие нюансы. 

Большинство таких изменений делали собственники квартир в 1990-2000-х годах. До фактического изменения требовалось получить разрешение, но некоторые поленились, а кто-то знал, что его перепланировка незаконна. Например, соединение комнаты с лоджией. Если это обнаружит Жилинспекция, владелец недвижимости заплатит штраф и его заставят вернуть все в исходное состояние. Кроме того, в Росреестре не зарегистрируют договор купли-продажи, на котором «висит» незаконная перепланировка. Поэтому рекомендуется сверять фактическое состояние квартиры с тем, что указано в документах.

Подводя итог, отметим, что простых ситуаций в продаже недвижимости почти не бывает. Особенно, если речь идет о купле-продаже жилья на вторичном рынке. Поэтому важно знать не только о том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, но и о том, как это сделать и на что обращать внимание. Вы можете начать с самостоятельной проверки. Если ситуация вызывает вопросы, а квартира нравится, не бойтесь проконсультироваться с юристом по недвижимости. «Любой» юрист не подходит. Здесь важно знать нюансы рынка и уметь отличать естественную растерянность людей, которые что-то делают впервые, от опытных мошенников.