Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: как и когда это возможно

Зачастую владельцы квартир не замечают работу управляющей компании, занимающейся ремонтом общедомовой территории. Грязь в подъезде или отсутствие освещения становятся предметом обсуждения с соседями, и только поднятие тарифов заставляет жильцов от разговоров на кухне переходить к радикальным мерам – смене управляющей компании в многоквартирном доме.

Управляющая компания: права и обязанности

Управляющей компанией называется организация (юридическое лицо), которое осуществляет доверительное управление имуществом других лиц. В многоквартирном доме кроме помещений, принадлежащих людям, имеются:

• подвалы и чердаки;
• крыша;
• лестница и лестничные площадки;
• лифты;
• инженерные коммуникации;
• системы учета потребления ресурсов;
• несущие конструкции;
• придомовая территория и расположенные на ней объекты.

Для управления этим имуществом жильцы заключают договор с управляющей компанией. Это требование закона. 

Как узнать название УК

Если вы только купили квартиру в доме, узнать название УК можете из платежки за «содержание общедомового имущества». В «шапке» документа указываются название и реквизиты УК. Можно узнать название и без платежки через учетную запись на сайте «Госуслуги», через «поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Договор с УК, права и обязанности компании

Права и обязанности УК закреплены договором между ней и собственниками квартир. По закону они могут вступать в договорные отношения. Для этого требуется провести общее собрание, на котором активисты представляют информацию о тех организациях, у которых есть лицензия, и они могли бы оказать соответствующие услуги. 

Рассмотрим, как пример, Москву. Лицензии на доверительное управление имуществом в 2021 году имели 955 компаний. Очевидно, что нанять УК при таком количестве желающих оказать услуги – не проблема. Сложность представляет текст договора, который жильцы планируют подписать. 

В документе должны быть перечислены:

• состав имущества, которым управляет УК;
• срок действия договора;
• размер и форма вознаграждения, которое получает УК за свою работу.

Теоретически вместо перечня работ может быть записано «содержание общедомовой территории в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами» и т.д. Но тогда жильцы не смогут предъявить конкретные претензии о ненадлежащем выполнении работ. 

Обязанности УК могут включать:

• текущий ремонт и обслуживание общедомового имущества;
• устранение аварий;
• ремонт отопления, водопровода и других инженерных коммуникаций;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• найм и оплату труда дворников, уборщиц, дежурного электрика и т.д.

Правила содержания общедомовой собственности определяются Постановлением №491 от 13.08.2006. За включение каждого из пунктов работ в договор, а также диапазон стоимости услуг, жильцы голосуют на общем собрании собственников.

Причины для замены УК

Недовольство жильцов – повод, чтобы задуматься над тем, как поменять управляющую компанию. Невыполнение договорных обязательств – основная причина для этого. Но ее нужно конкретизировать. Уточнить, что именно не выполняется:

• не вывозится мусор;
• не убираются подъезды;
• не меняются лампочки в подъезде;
• лифты на работают, и никто не спешит их чинить;
• не выполняется текущий ремонт, поэтому со стен в подъезде осыпается штукатурка;
• протекает крыша и жильцы верхнего этажа жалуются на влагу и плесень в квартирах;
• взымаются платежи за содержание общедомового имущества в большем объеме, чем оговорено при подписании договора;
• УК не реагирует на жалобы жильцов или делает это неспешно;
• УК отказывается от проведения перерасчетов за «предоставленные услуги».

Не выполнить можно только то, что включено в договор. В остальном предъявить претензии затруднительно. 

Рассмотрим ситуацию на паре примеров. 

1. Бабушка вывела во двор внуков на прогулку и жалуется подруге, что: «Трава стоит по пояс. За весь сезон не косили ни разу. В образовавшихся зарослях уже детей не видно, а ведь там могут оказаться битые стекла, опасные насекомые...»

Как человека бабушку понять можно. Но в стране нет нормативов по «допустимой высоте травы», количеству покосов за сезон или интервалу между ними. А это значит, что УК не получится привлечь к ответственности по такой проблеме. Но у женщины остается право написать заявку в аварийно-диспетчерскую службу УК, а когда / если она не выполнена – появляется основание сменить УК многоквартирного дома, т.к. компания не реагирует на жалобу жильца. 

Одной жалобы недостаточно, чтобы поменять управляющую компанию, но если их много, это повод рассмотреть ситуацию на общем собрании и принять решение о смене УК в многоквартирном доме.

2. Допустим, жильцу не нравится состояние подъезда, и он считает, что требуется ремонт (побелка стен, потолка, ремонт поручней, ремонт входной двери или тамбура). В этом случае алгоритм действий будет другим. 

Текущие ремонты проводятся не реже одного раза в 3-5 лет. Конкретный норматив зависит от состояния здания, количества квартир в подъезде и т.д. Общее собрание жильцов может решить, что ремонт нужен. Тогда организатор (совет дома) составляет перечень работ и заказывает смету у независимой экспертной организации или обращается в УК с просьбой составить такую смету. Затем на общем собрании ее утверждают с внесением корректив или без. Решение жильцов фиксируется в протоколе собрания, который передается в УК. Отказ от проведения ремонта – тоже повод для того, чтобы задуматься о смене управляющей компании.

Как поменять управляющую компанию

Любой договор может быть расторгнут сторонами:

• по обоюдному согласию;
• по желанию одной из сторон.

Статья 162 ЖК РФ (п. 8.2) гласит, что собственники могут провести общее собрание и отказаться от услуг УК не ранее, чем через год после заключения договора, за исключением ситуации, когда УК не выполняет обязательства, вписанные в договор. При наличии доказанных фактов невыполнения алгоритм смены УК будет следующим:

1. 1

   Провести общее собрание. Вначале нужно выбрать председателя и секретаря, а также утвердить состав счетной комиссии для подсчета голосов. Затем утвердить порядок проведения собрания и внести в повестку вопросы о расторжении договора со старой компанией и выбор новой. Также понадобится утвердить текст договора для его подписания с новой УК. Он должен содержать все те же пункты, что и предыдущий, включая перечень работ и размер оплаты. Для положительного решения нужно, чтобы «за» проголосовало не менее 50% собственников + 1 голос (ст. 46 ЖК РФ).
2. 2

   Направить решение «старой» УК. Оригинал протокола и все приложения к нему передаются не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания. Получатель обязан отправить полученные документы дальше на регистрацию в орган ГЖН.
3. 3

   Подписать договор с новой УК. Решение о ее выборе тоже принимается общим собранием. Положительным будет результат, за который проголосовало больше 50% собственников. Это собрание можно проводить отдельно или объединить с предыдущим. В любом случае «старую» УК тоже нужно уведомить о решении собрания и передать ей протокол в течение 5 дней с момента проведения сборов. При этом «новая» УК должна подать заявление в орган ГЖН о внесении изменений в реестр. Делают это в течение 5 дней.
4. 4

   Передать документы. Старая УК должна передать техническую документацию новой, а также ключи и оборудование, задействованное в работе по управлению общедомовым имуществом.

Законность замены управляющей компании

Одного недовольства жильцов и проведения общего собрания для выражения недоверия УК недостаточно. Претензии должны быть доказательными. Это значит, что требуется запастись:

1. 1

   Заявлениями, которые посылали управляющей компании и на которые там не отреагировали (Заявление составляется в двух экземплярах. На вашем секретарь ставит входящий номер и дату. Это подтверждает факт того, что заявление подавалось и его приняли к рассмотрению. Сегодня доказательством может быть выписка из аварийно-диспетчерской службы о принятии заявки, если вы звонили).
2. 2

   Результатами анализов независимых экспертиз. Например, о плохом состоянии крыши, из-за которой у жителей верхнего этажа мокнут стены и потолок.
3. 3

   Другие документально подтвержденные факты. Например, по заявлению жильца проводилась проверка сотрудниками УК и оформлен протокол состояния объекта, на который пожаловались (состояние инженерных систем, подъездов, площадки на этаже).
4. 4

   В некоторых ситуациях УК не несет ответственности за происходящее. Например, владелец квартиры жалуется на грязный подъезд. За уборку отвечает нанятая для этого уборщица. Реагируя на жалобу, непосредственный руководитель может сделать замечание, вынести выговор, лишить премии, т.е. наказать нерадивого сотрудника в соответствии с законом и возможностями. Но подъезд может так остаться грязным. Вменить это в вину УК не получится, т.к. там приняли меры и на жалобу отреагировали.

Поэтому в обществе бытует мнение, что легче дождаться окончания срока действия договора, провести общее собрание и заключить его с другой компанией, чем собирать доказательную базу и пытаться расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как выбрать управляющую компанию

Список доступных управляющий компаний находится на сайте органа жилищного надзора – ГИС ЖКХ. Жильцы могут выбрать любую из них, пользуясь рейтингом компаний или отзывами. К примеру, вам кажется, что компания, управляющая многоквартирным домом, расположенным по соседству с вашим, справляется с обязанностями лучше, а жильцы платят меньше. 

Обсуждение кандидатов и утверждение новой УК происходит на общем собрании жильцов дома, как указано выше. Для этого тот, кто проводит собрание, должен:

1. 1

   Подготовить повестку дня и все документы, которые для нее понадобятся.
2. 2

   Оповестить жильцов не мене, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Форма оповещения должна быть фиксируемой – разосланы письменные уведомления или вы отправили смс-ку лично каждому жильцу. Рассылка сообщений фиксируется в реестре уведомлений.
3. 3

   Провести собрание в назначенный день. В начале заседания выбрать председателя и секретаря, а также счетную комиссию. Затем проголосовать за повестку. Сообщить все, что хотели, следуя плану собрания.
4. 4

   Провести голосование. Подсчитать голоса. Вписать итоги голосования в протокол собрания.

Не забывайте, что только собственники решают, какие работы должны проводиться и как. И это решение должно фиксироваться в договоре с УК. Нельзя привлечь компанию к ответственности за неисполнение того, чего нет в документе, если только это не регламентируется законом, к примеру санитарно-эпидемиологическими нормами.