Содержание статьи:
Журнал Кайли взял интервью у директора агенства недвижимости Гелиос и узнал, какие нюансы ждут человека при выборе квартиры в новостройке и какие схемы используют застройщики, чтобы получить деньги покупателей.
Добрый день. Перед тем, как перейти непосредственно к теме интервью, расскажите немного о себе. Как вас зовут? Где работаете? Сколько лет в профессии?
Ваше юридическое образование помогает вам и в жизни и в работе?
Предположим, что человек захотел купить квартиру на первичном рынке. На что ему стоит обратить внимание при выборе новостройки?
Изучите документы застройщика. В интернете есть хорошие сайты, например Домклик. Застройщик, который есть на домклике, это на 99.9% застройщик надежный, потому что Сбербанк не дает аккредитацию всем подряд. Он тщательно проверяет документацию, прежде чем начать работать с этим застройщиком. Это вот то, что доступно даже простому обывателю. Риэлторам доступны другие сайты, на которых размещают информацию об аккредитации застройщика и как они строят по земельным участкам. Например однажды в Ярославле застройщик арендовал землю на 1 год, а дом на нем планировал построить за 2 года. Это должно сразу настораживать.
Смотрите отзывы. Если у застройщика это не первый дом, в интернете можно найти личное мнение жильцов в предыдущих стройках. Люди общаются, создают группы в соцсетях, где пишут о слышимости, по воде, по отоплению — о таких моментах, которые не видны при приемке.
Очень удобно, что сейчас в интернете можно все посмотреть.
Помимо застройщика, на какие еще факторы стоит обратить внимание? На инфраструктуру, на район в целом?
Вы еще упомянули эскроу-счета. То есть они изначально были созданы, чтобы у дольщика была какая-то надежность, что его деньги лежат в банке, пока строительство не закончится. А как застройщики научились обходить этот момент?
Незнающие люди попадаются на эту уловку?
Давайте вернемся к новостройкам. Мы выбрали дом, теперь выбираем квартиру. На что стоит обратить внимание?
Люди среднего возраста, молодежь, бабушки или дедушки. От этого зависит метраж квартиры, направление сторон света (север, юг) и другие нюансы. Проверьте также:
Срок сдачи дома
Для своих клиентов я всегда выбираю оптимальный вариант. Если люди, допустим, снимают квартиру, то подойдет новостройка с ближайшей сдачей через месяц-два, чтобы не пришлось долго одновременно выплачивать ипотеку и платить аренду. Если люди могут подождать, то есть они живут в своей квартире и могут платить ипотеку, то выбираем вариант подешевле, но срок сдачи дома будет год-два.
Материал
Я знаю, что в Вологде еще строят из кирпича, а дальше на юг строят монолитки, тут особо выбирать не приходится. Кирпичных домов мало, но кирпич - это конечно, классика, круче, наверное, ничего не придумано. Но монолитки - это дома нового поколения. Ничего плохого про них сказать нельзя, потому что не отследить срок годности этих домов, так как нет таких, которые простояли 25-30 лет.
Слышимость
Слышимость в новостройках страдает даже в кирпичных домах. Покупателям сложно отследить, как сделана звукоизоляция, поэтому это все остается на совести строителей.
Отделку
Проверяем по договору долевого участия. В ДДУ от застройщиков прописано все, что будет в квартире, когда вы ее получите. Оценивайте свои силы: хотите делать ремонт, или хочется взять чемодан и зайти в уже готовую квартиру?
Представим ситуацию: мать с двумя маленькими детьми хочет купить квартиру в новостройке. Какая им подойдет?
Дальше посмотрела бы, наверное, близость детских садов и школ по месторасположению и доступности, а, именно, как ребенок будет добираться и какие дороги будет переходить.
Матери с двумя детками порекомендовала бы квартиру с отделкой, чтобы не пришлось нанимать бригады и тратить нервы, контролируя качество ремонта. То есть взять чемодан и сразу заехать. Причем, для семей с детьми есть специальные госпрограммы: семейная ипотека со ставкой около 5%, господдержка, и многие застройщики предлагают ипотеку под 0.01 % с дотацией. Застройщик доплачивает банку, и человек берет ипотеку под 0.01%. Это даже не ипотека, а рассрочка получается.
Такая ипотека распространяется обычно на конкретные квартиры?
Мы выбрали новостройку, выбрали квартиру и какие этапы сделки теперь нас ждут при покупке квартиры в новостройке в ипотеку?
Приемка квартиры. Самое интересное начинается после того, как дом сдадут в эксплуатацию. Мало того, что квартиру надо принять и подписать акт приема-передачи, надо еще сделать оценку квартиры и застраховать ее. Так как это ипотека, то страховка не делается на этапе заключения договора, а делается уже после.
Получение права собственности. Затем все документы относим в банк и получаем право собственности. То есть до момента сдачи дома права собственности на квартиру нет.
Получается, заключительный этап - это получение права собственности, и после уже идет выдача ключей и человек уже может проживать в квартире?
И как бы вы посоветовали все-таки покупать квартиру, самому или с риэлтором?
Стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать, когда ставки упадут?
Не рекомендую покупать на этапе фундамента, потому что 1,5-2 года — это довольно большой срок и неизвестно, что случится в государстве за это время. Лучше брать, когда до сдачи дома остается максимум год. И обязательно читать ДДУ, потому что в рекламе застройщик не всегда указывает реальный срок сдачи. То есть в рекламе обещают построить дом до декабря 2022 года, а в ДДУ стоит - конец 2023 года. Застройщик говорит: “Да ну перестань, все классно, успеем построить до 2022 года.” Сказать он может все что угодно, но так как в ДДУ стоит конец 2023 года, то в случае форс-мажора дом будет строится до конца 2023 года. Тот срок, который закреплен в ДДУ, будет основным.
То есть опираемся на договор долевого участия, чтобы там все четко и ясно было прописано и совпадало со словами застройщика?
Получается вот такая пошаговая инструкция покупки квартиры на первичном рынке.
- 1Выбираем новостройку, учитывая:
- 1.1Местоположение
- 1.2Район
- 1.3Инфраструктуру
- 2Проверяем застройщика. Чтобы удостоверится в его надежности, смотрим:
- 2.1Документацию
- 2.2Аккредитацию
- 2.3Отзывы
- 3Выбирая квартиру в новостройке, обращаем внимание на:
- 3.1Срок сдачи дома
- 3.2Материал
- 3.3Отделку
- 4Новостройку выбрали, квартиру выбрали и теперь хотим ее купить. Какие этапы нас ждут?
- 4.1Подписание договора долевого участия
- 4.2Подписание кредитного договора
- 4.3Электронная регистрация права собственности
- 4.4Приёмка квартиры:
- 4.4.1Подписание акта приема-передачи
- 4.4.2Оценка квартиры
- 4.4.3Страхование квартиры
- 4.4.4Получение права собственности
- 4.4.5Получение ключей
И самое главное - читаем Договор Долевого Участия (ДДУ), в нем прописано все, что будет в вашей будущей квартире. Риелтор помогает и сопровождает покупателя на каждом этапе покупки, начиная с подбора новостройки и заканчивая подписанием документа на право собственности. “Плюс я(риелтор) разбираюсь во всем изнутри и знаю, где застройщик хитрит или что-то умалчивает, также знаю, где что спросить, посмотреть, какую документацию проверить. Для клиентов я сэкономлю короткую сумму, нервы и время.” - комментирует свою работу директор агенства недвижимости Сямичева Оксана.
Понравилась статья?