Верховный суд РФ дал разъяснение по вопросу, кто вправе владеть подвалами в многоквартирных домах. Поводом стало дело о спорной собственности на подвальное помещение, использующееся в технических целях.
Если подвал оборудован инженерными системами, обеспечивающими работу нескольких квартир, он признаётся частью общего имущества дома. Такой объект не может быть оформлен в чью-либо частную собственность, даже если права на него зарегистрированы в Росреестре. Об этом говорится в определении Верховного суда, опубликованном РАПСИ.
Как развивалось дело
В одном из жилых домов Москвы, где находятся как квартиры, так и нежилые помещения, в 2020 году компания приобрела часть площади. Подвальное помещение в этом доме уже числилось в собственности города. Покупатель посчитал это нарушением, заявив, что технический подвал должен быть в совместном владении всех собственников дома — и жилых, и коммерческих помещений. С этим требованием компания обратилась в суд.
Первый суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на отсутствие коллективного обращения от собственников. Однако апелляционная инстанция не согласилась с этим подходом: она указала, что любой из владельцев может инициировать защиту общего имущества. После экспертизы выяснилось, что помещение действительно требует постоянного доступа для обслуживания, а значит — относится к общедомовой собственности. Апелляция признала подвал общим имуществом.
Тем не менее кассационный суд отменил это решение, заявив, что компания пропустила установленный законом трёхлетний срок подачи иска: она купила помещение позже, чем, по её мнению, были нарушены права.
Вопрос дошёл до Верховного суда.
Итоговое решение
Верховный суд напомнил: все владельцы помещений в доме — как жилых, так и нежилых — имеют доли в общем имуществе. Это включает не только лестничные клетки или чердаки, но и любые помещения, задействованные в обеспечении функционирования здания.
ВС подчеркнул, что перечень таких объектов не ограничен закрытым списком и должен определяться с учётом их назначения и технических характеристик. В итоге суд пришёл к выводу, что подвал, о котором шла речь, относится к общему имуществу и не может находиться в частной собственности. Иск компании о признании права города на подвал недействительным был удовлетворён.
Также в июне 2025 года ВС дал отдельное разъяснение: представлять интересы жильцов в судебных спорах может не только коллектив, но и отдельный собственник. Поводом стал спор между жителями многоэтажного дома и инвестором, который использовал общее имущество без согласия.