При покупке жилья финансовые траты сторон выходят за рамки суммы, которую покупатель передает продавцу в качестве цены квартиры. Чтобы избежать неожиданных ситуаций, важно заранее определиться кто, за что и сколько платит при оформлении договора купли-продажи квартиры.
Свобода – базовый принцип сделки
Первое, что нужно знать по расходам на покупку квартиры, это то, что закон может устанавливать ответственность сторон в отношении расходов, однако приоритет отдается свободе выбора. Стороны вправе распределить их так, как посчитают нужным.
Рассмотрим ситуацию на примере оплаты одного из элементов сделки по договору покупки квартиры в новостройке. Сторонами сделки выступают застройщик и дольщик. Если по каким-то причинам стройка превратиться в долгострой, у дольщика могут возникнуть трудности с возвратом внесенной суммы.
Чтобы решить проблему, государство обязало застройщиков открывать эскроу-счета, т. е. подобие депозита, на который поступают деньги дольщика. Снимет их застройщик только после того, как строительство завершится, дом будет сдан в эксплуатацию, а дольщики начнут оформление права собственности. При возникновении форс-мажора, дольщику вернут деньги с эскроу-счета без задержек.
Государство возлагает ответственность за открытие эскроу-счетов на застройщика, но ничего не говорит о том, кто оплачивает расходы по ДДУ на открытие счета и его сопровождение. Соответственно, иногда расходы берет на себя застройщик, а в других договорах оплату возлагают на дольщика.
Цена вопроса: Комиссия за открытие счета составляет 0,7-1% от суммы сделки. При цене квартиры 8 млн рублей она составит от 56 до 80 тыс. рублей. Возможно, это маленькая сумма на фоне общей цены нового жилья, но чем больше позиций в списке, тем больше денег нужно отложить на сопутствующие расходы.
Стоимость обслуживания эскроу-счета заранее рассчитать нельзя. Она берется в процентах от суммы, которая уже лежит на нем. Обычно его обслуживание берет на себя застройщик, но это тоже не обязанность, а решение сторон сделки, зафиксированное в договоре с дольщиком.
Расходы на покупку и продажу недвижимости
Разобравшись с основным принципом, перейдем к анализу расходов.
Их делят на:
- обязательные, избежать которых не получится;
- необязательные, т.е. те, которые возникают под давлением обстоятельств или в связи с желанием одной из сторон.
Обязательные расходы
Обязательный расход только один — оплата государственной пошлины. Покупка недвижимости требует регистрации сделки в государственном реестре. Это закрепляет официально за новыми владельцами их собственность. Любая организация (налоговая, суд, новый потенциальный покупатель) может узнать из реестра, кто владелец жилья и его статус (находится в личном пользовании или же несколько человек владеют долями в квартире; выкуплена полностью или числится под обременением в банке пока владелец выплачивает ипотеку). Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности обычно ложится на покупателя, ЕСЛИ только в договоре купли-продажи не указано иное.
Ст. 333.33 НК РФ определяет размер госпошлины для физических лиц – 2000 рублей. Если квартира покупается не человеком, а организацией, сумма составляет 22000 рублей. Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке тоже подлежит регистрации, как и договор купли-продажи. Сумма пошлины при этом будет ниже. Для физического лица – 350 руб., а для организации – 6000 руб. Оплатить пошлину можно в любой момент – как до подачи документов на регистрацию, так и после того, как они поданы. Реквизиты для ее оплаты можно получить в МФЦ, на портале ФНС или на Госуслугах.
Необязательные расходы, которые становятся обязательными при возникновении условий
Среди необязательных расходов есть те, которые возникают при проявлении определенных условий. К таким относится стоимость регистрации договора купли продажи у нотариуса.
Нотариальная регистрация сделки
Государство зафиксировало четкий перечень ситуаций, когда визит к нотариусу неизбежен:
- 1Недееспособный собственник. В первую очередь это несовершеннолетний ребенок. Он не понимает последствий сделки, а взрослым легко манипулировать им. Поэтому если владелец квартиры – это лицо под опекой, сделка заверяется у нотариуса. К таким проблемным собственникам также относятся пожилые люди, если над ними официально установлена опека.
- 2Долевая собственность. Если квартира разделена между несколькими собственниками, то визит к нотариусу почти гарантирован. При этом не важно, кому продается доля – владельцу другой доли в квартире если же постороннему лицу. Исключением считается сделка, при которой все доли одновременно продаются в рамках одного договора. Т.е. если квартирой владеет семья (муж и жена) и они продают ее покупателю (любому). К договору купли-продажи нужно приложить согласие второго супруга на продажу, но регистрировать договор через нотариуса можно по желанию.
- 3При продаже невыделенной доли. Если квартира давно находится в собственности супругов и в момент ее приватизации доли не были выделены. Чтобы продать свою долю, муж или жена должны сначала разделить их, а затем продавать. Чтобы сократить количество непонятных действий, люди обращаются к нотариусу для оформления всех документов комплектом.
В остальных ситуациях регистрировать сделку у нотариуса не нужно. Но многие не исключают эти расходы из списка обязательных. Нотариально заверенная сделка дает человеку уверенность в том, что нотариус проверил подлинность документов. В случае спора, оспорить такую сделку намного сложнее, чем обычный договор купли-продажи.
Цена визита к нотариусу устанавливается региональной нотариальной палатой, поэтому отличается от региона к региону. Стоимость «услуги правового характера» (т.е. составления договора и проверки документов) колеблется от 3000 до 9000 рублей.
Кроме того, требуется заплатить пошлину за нотариальную регистрацию. Это величина, зависящая от стоимости сделки купли-продажи квартиры (0,5%) и принципа свободы действий продавца и покупателя. Но у нее есть минимальный и максимальный предел. Пошлина не может составлять менее 300 рублей и не должна оказаться больше 20 000 рублей. О том, что стороны могли включить пункт о нотариальной регистрации в условия договора и там определить размер пошлины, продавец и покупатель обычно не знают. Поэтому чаще всего сумму к оплате устанавливает нотариус на свое усмотрение.
Оплата обременений
Еще один обязательный вид расходов возникает, если продаваемая квартира находится в ипотеке или под другими обременениями (в залоге, под арестом и т.д.). Снятие с имущества обременений – обязанность продавца. Если для приобретения квартиры он оформлял ипотеку, то прежде всего обязан рассчитаться с банком и снять обременение.
Даже если продавцу удастся подписать с покупателем договор купли-продажи на обремененную квартиру, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по этому объекту. Покупатели также стремятся защитить себя от проблем, поэтому в договоре купли-продажи недвижимости в описании предмета сделки прямо указывают, что квартира не находится под обременением.
Налог на недвижимость
Продавая квартиру, продавец получил доход, а значит – должен уплатить НДФЛ в размере 13%. Если же покупатель не является налоговым резидентом РФ, стоимость налога возрастает до 30% от суммы договора. Оплата осуществляется в финансовый год, следующий за годом покупки. Если квартиру купили в 2024 году, то платить налог нужно в 2025-м.
Налог не платится, если квартира находится в собственности больше трех лет. Также случается, что налог платить нужно, но в бюджет перечислять ничего не понадобится. Такая ситуация возникает, если цена продажи квартиры равна кадастровой или же меньше, но не ниже 70% от кадастровой.
Например, человек занимается недвижимостью: выкупает неликвидные квартиры у владельцев, делает в них минимальный ремонт и перепродает по более высокой цене. Вполне возможно, что убитую хрущевку при обилии предложений на рынке продавец не смог продать на других условиях. Однако если в договоре купли продажи будет указана цена ниже 70% от кадастровой, то при проверке со стороны налоговой продажу могут признать мошенничеством и предъявить к сторонам претензии.
Необязательные расходы: прочее
Все остальные расходы относятся к необязательным. В одних случаях они будут, а в других нет. К таким относятся:
Услуги риэлтора при продаже / покупке квартиры. К риэлтору могут обращаться как продавец, так и покупатель. Продавцы стремятся продать квартиру подороже и часто не полагаются на то, что потенциальный покупатель позвонит сам. А покупатели могут договариваться с агентом в целях экономии времени.
Оплата услуг риелторов проводится заказчиком в соответствии с условиями его договора и не может быть возложена на третью сторону, не участвовавшую в соглашении. Но в маленьких городах риелторов мало. Поэтому может так случиться, что агентство берет в работу одну сторону (продавца) и у него уже есть покупатель на квартиру. Агент может взять оплату услуг с продавца и покупателя одновременно или же предложить им разделить расходы пополам.
Продавцу также понадобится подготовить документы к продаже. Среди них:
- выписка ЕГРН, как подтверждение права собственности;
- кадастровый паспорт;
- нотариально заверенное согласие владельцев других долей в квартире на продажу;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
- справка из паспортного стола, подтверждающая, что все проживающие в квартире снялись с учета.
Предоставление документов – его обязанность. Если при их получении продавец несет расходы, то они индивидуальны и рассчитать их заранее нельзя.
Например, в одной квартире на момент продажи нет задолженности по коммунальным платежам, а в другой есть. Если у продавца нет нужной суммы денег, он может попробовать договориться с покупателем о том, что тот возьмет оплату этих расходов на себя, а в обмен продавец сделает ему скидку от продажной цены квартиры. Все договоренности такого характера желательно вписать в договор купли-продажи, чтобы потом они не становились причиной разногласий.
Обратите внимание, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка ЕГРН действительна 30 дней с момента оформления. Если покупатель для оплаты квартиры оформляет ипотеку, ему нужно уложиться в срок. Документы, утратившие «свежесть» придется получать заново. Оплата из получения также будет предметом индивидуальной договоренности сторон сделки.