Кто такой брокер по недвижимости?

Брокер недвижимости – это законный и полноправный участник рынка. В общих чертах под определением данной профессии подразумевается специалист, помогающий заключать разного рода сделки, связанные с недвижимым имуществом, а также оказывающий консультационные услуги. Иными словами, брокер выступает официальным посредником между продавцом и покупателем и по отдельности может представлять интересы как одного, так и другого.

Однако функции и задачи такого специалиста на самом деле гораздо шире, чем простое посредничество. Для эффективной деятельности ему необходимо хорошо изучить рынок, ориентироваться в ценообразующих процессах и понимать, какой результат хочет получить клиент. 

Что делает брокер по недвижимости?

Помощь в сделках – это не единственное, чем занимается брокер по недвижимости. Прежде всего, в его обязанности входит тщательная подготовительная работа по изучению актуальных на текущий момент тенденций. Такие обязанности нигде не регламентированы, но без них специалисту будет трудно как следует осуществлять свою основную деятельность.

Первая задача брокера на рынке недвижимости – это изучение имеющихся баз данных. После этого следует определение их актуальности – отсеивание вариантов, сделки по которым уже состоялись. Таким образом, убирая из перечня проданные, сданные в аренду, купленные или снятые с рынка объекты, брокер в итоге получает самую свежую базу данных, с которой можно эффективно работать.

Вторая его задача, которой нередко занимаются и другие специалисты в сфере недвижимости – создание рекламы. Собственные объявления брокера о продаже или покупке квартир, построенные с учетом анализа рынка, намного эффективнее, нежели обычная база данных, и лучше отражают специфику того или иного товара.

Третья задача – клиентоориентированность. Перед началом сотрудничества брокер интересуется, какой именно результат клиент хочет получить после заключения сделки: желаемую сумму от продажи, характеристики жилья при покупке, соотношение цены и качества квартиры при ее аренде и прочее.

Четвертая и очень важная задача – исключение юридических рисков, могущих подстерегать клиентов при заключении договора. Брокер аренды недвижимости, ее продажи или покупки обязательно делает соответствующий запрос в государственные органы, чтобы выявить возможные обременения на интересующем клиента объекте или случаи нарушения имущественных прав относительно него. Таким образом, еще на этапе подготовки сделка становится более защищенной и законной.

Пятая задача – это помощь в составлении всех необходимых документов и их дальнейшее сопровождение до окончательного заключения договора. Нередко бывают случаи, когда правильно составить бумаги без специалиста становится затруднительным, особенно, если таких бумаг много. Участие в этом процессе брокера гарантирует отсутствие ошибок и временных проволочек.

Основные функции брокера

Ряд функций или последовательность действий брокера определяется причиной, по которой к ним обращаются клиенты. Этими клиентами могут быть как физические, так и юридические лица, а основная цель обращения к такого рода профессионалу – экономия времени и гарантии безопасности сделки.

Договор с брокером по недвижимости можно заключить для продажи жилья, сдачи его внаем или покупки. Нередко брокеры выбирают для себя одно узкое направление, в котором хорошо ориентируются. Это связно с тем, что специфика операций, например, по продаже или аренде недвижимости, может сильно отличаться. Обычно в брокерских компаниях идет четкое разделение по видам сделок: одни специалисты занимаются коммерческой недвижимостью, другие – жилой. То же самое касается и рынков аренды и купли-продажи.

Для брокеров любой направленности список основных функций остается общим:

1. 1

   Консультации. Первая и главнейшая обязанность брокера – это предоставление подробнейшей консультации клиентам по малейшим, интересующих их, нюансам. При этом освещаются юридические, финансовые стороны будущей сделки, а также порядок ее оформления.
2. 2

   Приоритет клиента. Нередко брокеры одновременно являются и дилерами – то есть, осуществляет сделки с привлечением собственных средств: покупают недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи. По закону, если специалист считается брокером, сделки в интересах и от имени клиентов для него должны быть приоритетными.
3. 3

   Юридическая и экономическая осведомленность. Профессия брокера по недвижимости означает, что он должен быть в курсе актуальных тенденций на рынке недвижимости: стоимости объектов, их ликвидности, прогнозов относительно повышения или снижения цены. Юридический аспект осведомленности касается как порядка заключения разных видов договоров, так и путей решения спорных ситуаций, в том числе, в суде.
4. 4

   Открытость. Функция открытости или прозрачности означает, что брокер должен предъявить клиенту все документы о своей деятельности, а также предоставить подробную информацию на протяжении процесса ведения сделки.
5. 5

   Защита интересов клиента. Под этим понятием подразумеваются: уважительное отношение к коммерческой тайне; сбережение копий всех бумаг, относящихся к сделке; помощь в предоставлении займа, если такой потребуется; осуществление поручения клиента относительно сделки; создание брокерского счета для учета полученных от заказчика средств.

Ипотечные брокеры

Отдельную категории таких специалистов составляют ипотечные брокеры. К ним также обращаются для того, чтобы сэкономить время и получить консультационную помощь, однако уже в вопросах ипотеки.

Простыми словами, брокер – это доверенное лицо, которое выступает представителем заемщика в банке в процессе оформления жилищного займа. Как правило, такие узкоспециализированные брокеры хорошо ориентируются в условиях кредитных программ, предоставляемых разными финансовыми компаниями, а также могут сразу оценить шансы соискателя на одобрение заявки.

Чаще всего ипотечные брокеры предоставляют первую консультацию бесплатно. На этом этапе сотрудничества очень важно сообщить всю подробную информацию о своих доходах и имеющихся кредитах, ничего не скрывая и не умалчивая. Основываясь на полученных данных, брокер сможет проанализировать конкретную ситуацию, подобрать оптимальные условия кредитования и примерно определить, какая сумма кредита может быть одобрена.

Если доходов соискателя окажется недостаточно для получения ипотеки, брокер сможет подыскать варианты, как улучшить его шансы: привлечь созаемщика, сделать другое ценное имущество залоговым, узнать, не относится ли заемщик к льготной категории населения. Консультация специалиста в этом вопросе очень важна, поскольку заемщик может не знать обо всех способах, повышающих его шансы на одобрение. Брокер поможет выбрать наиболее подходящий в каждом случае вариант и предложит его менеджеру банка.

Помимо консультации, брокер помогает и в сборе документов, а также в составлении заявлений. Перед подачей он внимательно проверит, все ли бумаги собраны, и укажет на недостающие. В будущем это также поможет сберечь время при первичном обращении в банк.

Оформление страховки также входит в обязанности ипотечного брокера. Нередко такие специалисты сотрудничают с рядом страховых компаний. В любом случае клиенту будут предложены самые разные варианты страхования, а также то, как они влияют на условия кредита. Например, при страховании жизни и здоровья заемщика во многих банках предусмотрена сниженная процентная ставка. Кроме этого, брокер поможет подобрать страховую компанию с более выгодными условиями.

Если у покупателя пока нет на примете конкретного варианта жилья, брокер занимается и его поиском тоже. Учитывая пожелания клиента, он познакомит его с имеющейся базой вторичной и первичной недвижимости. Найденное с помощью брокера жилье с меньшей долей вероятности будет отвергнуто банком, как неподходящее. 

Как известно, оплата экспертной оценки стоимости недвижимости – обязанность заемщика. Брокеры сотрудничают и с компаниями, занимающимися такого рода деятельностью. Если объект оценки был предложен именно брокером, покупатель может надеяться на скидку в оценке.

Если заявку на получение ипотечного кредита одобрили сразу несколько банков, брокер посоветует наиболее выгодный вариант из доступных. Кроме этого, он берет на себя обязанности по ведению документации, проверяет предоставленный банком договор и обеспечивает юридически правильное оформление сделки. 

Несмотря на удобство подачи заявки в сотрудничестве с ипотечным брокером, это вовсе не гарантирует, что заявка непременно будет одобрена. В конце концов окончательное решение принимает банк, руководствуясь собственным внутренним алгоритмом. Однако и в этом случае участие брокера имеет преимущества – он выяснит, по какой причине произошел отказ, и подскажет, как действовать дальше, чтобы избежать его повторно.

Чем брокер отличается от риелтора?

Нередко брокера путают с риелтором или агентом по недвижимости. Эти профессии во многом схожи: относятся к одному сегменту рынка и оказывают населению консультационные и практические услуги. Однако различий между ними также хватает.

Прежде всего, профессия риелторов не регламентируется в необходимой степени. Разумеется, для более эффективной деятельности желательно вступить в Ассоциацию риелторов, которая регулирует их работу, но это не обязательно. Для того, чтобы официально работать брокером, необходима соответствующая лицензия и наличие статуса индивидуального предпринимателя.

Агент по недвижимости располагает такими же знаниями и умениями, как и брокер, однако зачастую они более поверхностные и узкоспециализированные. Главное же отличие между агентами, риелторами и брокерами состоит в том, что последние могут выполнять работу первых, но не наоборот. 

Брокер имеет право открыть свою компанию и взять на работу самых разных специалистов. Обратные ситуации почти никогда не встречаются – риелторы трудятся или сами на себя, или на агентства.

Как оплачиваются брокерские услуги?

При обращении к брокеру составляется договор, в котором помимо прочего прописывается порядок его будущего вознаграждения. Как правило, оплата формируется из отдельных услуг, которые потребуются от специалиста: подготовки документов, обращения в отдельные инстанции, встречи со второй стороной сделки. Кроме этого, зачастую в договоре прописывается и стоимость услуг, и размер комиссии от сделки. В любом случае порядок оплаты работы брокера оговаривается, и конечные условия могут быть изменены по соглашению сторон.

В общих чертах стоимость услуг брокера зависит от:

1. 1

   Квалификации и опыта специалиста. Начинающие брокеры берут за свою работу сравнительно немного. Это не значит, что они будут плохо справляться с поставленными задачами, но опыт других специалистов, насчитывающий не один год, не может оплачиваться по минимальным расценкам.
2. 2

   Типа компании. Услуги крупных корпораций, особенно тех, которые обладают множественными филиалами, стоят, как правило, дороже. В небольших фирмах расценки будут ниже, но это не значит, что проделанная работа окажется хуже. В этом случае повышенная цена говорит не о большем опыте, а об известном имени компании.
3. 3

   Вида сделки. Зависимо от того, с какой разновидностью сделки придется иметь дело, будет меняться и размер комиссии. Обмен, купли-продажа или аренда жилья оцениваются по-разному.
4. 4

   Сложности ситуации. Если брокер будет иметь дело с простым договором, то клиенту она обойдется дешевле. В том же случае, когда предстоит альтернативная сделка, или в ней предвидятся сложности со спорным правом собственности, комиссия брокера окажется выше.
5. 5

   Цена объекта. В большинстве случаев сделок купли-продажи комиссия составляется их цены продаваемого объекта. Разумеется, для элитной и дорогой недвижимости она будет больше.

Оплата услуг брокера может быть как фиксированной, независимо от стоимости объекта, так комиссионной. На практике чаще всего встречается ее смешанный вариант.

Плюсы и минусы сотрудничества с брокером

Преимущества и недостатки сотрудничества с такого рода посредником лучше всего иллюстрируют нюансы работы именно ипотечного брокера. К основным плюсам относятся:

1. 1

   Экономия времени и средств. Под руководством специалиста клиент застрахован от ошибок в оформлении документов, а многие этапы проведения сделки брокер может осуществить по собственным каналам, что значительно ускорит этот процесс. К тому же большинство брокеров постоянно сотрудничают с банками, и для их клиентов доступны более выгодные варианты кредитов.
2. 2

   Получение кредита в сложных обстоятельствах. Кроме высокой заработной платы, заемщик может обладать и другими характеристиками, могущими поднять его личный рейтинг в глазах банка. Никто лучше брокера не сможет подчеркнуть положительные стороны заемщика, представив их в качестве дополнительных гарантий его платежеспособности. Таким покупателям, как фрилансеры или имеющие пассивный доход, желательно обратиться к брокеру, который подскажет, как документально доказать свою финансовую состоятельность.
3. 3

   Упрощенный оборот документов. Поскольку брокер самостоятельно занимается сбором документов, от клиента требуются преимущественно их копии, отправленные почтой. Это позволит избежать ситуаций, когда, например, из-за нечетких копий представитель банка откажет в приеме пакета бумаг.
4. 4

   Подбор ипотечной программы. Как уже упоминалось, брокер может подобрать программу ипотечного кредитования для каждого отдельного клиента с учетом его ситуации. Индивидуальный подход осуществляется на каждом этапе: от выбора подходящей недвижимости до желаемого графика внесения платежей.
5. 5

   Расчет расходов. Благодаря брокеру, клиент будет знать наперед, какой окажется итоговая сумма выплаты кредита, а также, доступна ли ему возможность уменьшить расходы с помощью льготных программ поддержки.

Разумеется, минусы при работе с брокером также имеют место. Основные из них:

1. 1

   Дополнительные расходы. Работа брокера, как и любой другой вид профессиональной деятельности, оплачивается. Насколько большими окажутся расходы, зависит от целого ряда показателей, но даже минимальные будут чувствоваться при дефиците личного бюджета.
2. 2

   Ограниченное количество выгодных предложений. Иногда брокеры заключают с банками договор, после чего их клиенты могут оформлять ипотеку по льготным условиям. Однако далеко не каждый специалист располагает такими договорами, а крупные брокерские компании этого почти никогда не практикуют.
3. 3

   Выбор между частным брокером и агентством. Брокер-одиночка гарантирует более индивидуальный подход к каждому клиенту, но не всегда может обеспечить льготные условия кредитования. Агентства нередко получают от банков скидку в связи с большим количеством заемщиков, но их услуги, как правило, стоят дороже.

Как выбрать хорошего брокера по недвижимости?

В России профессия брокера пока находится в стадии развития. Это значит, что многие моменты, касающиеся их деятельности, еще полностью не урегулированы законодательством. По этой причине нередки случаи мошеннических действий со стороны как недобросовестных брокеров, так и лиц, фактически ими не являющихся.

Для того, чтобы избежать неприятностей, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, часто – еще при первой встрече. Больше всего должны насторожить:

1. 1

   Обещание гарантированного результата. В случае с ипотекой, окончательное решение всегда остается за кредитором, и как-то повлиять на него брокеры не могут. Добросовестные специалисты могут только пообещать, что рано или поздно добьются результата, подавая заявки в разные банки. Если и это окажется безрезультатным, оплата с клиенты взиматься не будет.
2. 2

   Полная предоплата. Почти всегда клиент должен внести небольшую сумму, которая пойдет на погашение первых затрат. Полный расчет должен осуществляться только тогда, когда будет подписан кредитный договор.
3. 3

   Отказ от заключения договора. Сотрудничество, когда одна сторона доверяет другой свои личные конфиденциальные данные, обязательно должно быть оформлено в виде договора с указанием ответственности сторон, характера оказываемых услуг, порядка оплаты и вариантов его расторжения.
4. 4

   Отсутствие сайта или лицензии. Отсутствие сайта – признак, свидетельствующий как минимум о низком профессионализме брокера. Если к данному обстоятельству добавить его нежелание или невозможность продемонстрировать лицензию, то это прямой сигнал поискать другого специалиста. Брокера лучше выбирать из числа тех компаний, которые на слуху и имеют хорошую репутацию.