С 1 сентября Центробанк снижает макропруденциальные надбавки для ипотеки на строящееся жильё, а с 1 октября вводит количественные лимиты по выдаче кредитов на ИЖС. Разберёмся, какие новшества уже действуют и к чему они приведут заемщиков и банки.
Что уже изменилось летом
- 1С 1 июля в ипотечном стандарте запрещено взимать комиссию за понижение ставки — банки больше не могут брать плату за уменьшение процента по кредиту.
- 2Правительство корректировало компенсации банкам по льготным программам (семейная, дальневосточная, арктическая). С 7 февраля по 6 августа размер возмещения был выше (3 п.п. по новостройкам и 3,5 п.п. по ИЖС). С 7 августа по 1 ноября 2025 года эти ставки уменьшены до 2,5 п.п. и 3 п.п. соответственно. Минфин анонсирует дальнейшее снижение компенсаций с 1 ноября.
- 3В ответ на условия рынка некоторые банки подняли минимальный первоначальный взнос по льготным программам с ~20% до 30,1% (включая Сбер, ВТБ, Альфа). По оценке «Дом.РФ», это может сократить объем выдач по льготам примерно на 10–15% в месяц — людям потребуется больше собственных средств или больше времени на накопление.
Что изменит снижение надбавок с 1 сентября
ЦБ снизил надбавки, которые вынуждают банки формировать дополнительные резервы под более рискованные ипотечные кредиты, для покупателей новостроек с первоначальным взносом 20–30% и долговой нагрузкой (ПДН) 50–70%. Теоретически это делает такие кредиты чуть доступнее — банкам меньше «обходится» риск. Впрочем, на этот сегмент приходится примерно 16% выдач по новому жилью, поэтому влияние на общий рынок будет ограниченным. Регулятор при этом оставляет за собой инструмент макропруденциальных лимитов (МПЛ) для сдерживания наиболее рискованных выдач.
Новые количественные лимиты с 1 октября
С 1 октября ЦБ вводит прямые МПЛ для кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для нецелевых потребительских займов под залог недвижимости. МПЛ — это процентный «потолок» для доли рискованных кредитов в портфеле банка: если лимит исчерпан, банк вынужден отказывать даже тем заемщикам, которые формально соответствуют внутренним правилам кредитования. Регулятор объясняет шаг высокой долей выдач с большой долговой нагрузкой в этих сегментах: во 2-м квартале 2025 года по данным ЦБ доля ИЖС с ПДН >80% была около 30% (дополнительно 28% — с ПДН 50–80%), а у потребкредитов под залог недвижимости доля с ПДН >80% достигала 46% (и ещё 28% с ПДН 50–80%).
Позиция регулятора и эффект на риск-профиль
Высокие надбавки, действовавшие с весны 2024 года, уже помогли банкам снизить долю самых рискованных ипотек: кредиты с ПДН выше 80% сократились с 42% во 2К2023 до 6% во 2К2025; выдачи с первоначальным взносом менее 20% упали с 52% до 5%. Банки также сформировали макропруденциальный буфер — порядка 1,8% от портфеля на 1 июля 2025 года. ЦБ называет эти меры успешными и продолжает балансировать между снижением надбавок и установлением количественных лимитов, чтобы не допустить роста рискованной выдачи.
Что это значит для заемщиков и банков
- Для части покупателей новостроек с первоначальным взносом 20–30% кредиты станут чуть доступнее — для банков снизятся требования по резервированию.
- Одновременно банки будут более аккуратно распределять «квоты» по рискованным кредитам; если лимиты исчерпаны, даже профильный кандидат может получить отказ.
- Повышение минимального первоначального взноса по льготам усложняет доступ к субсидированным программам — заемщикам потребуется больше собственных средств.
- В долгосрочной перспективе сочетание снижения надбавок и введения МПЛ должно удержать качество ипотечного портфеля и не допустить резкого роста просрочек, но на краткосрочном участке доступность отдельных категорий кредитов может снизиться.
Если хотите, подготовлю краткий чек-лист для заемщика: в какие банки обращаться, как оценить свой ПДН и на что смотреть при выборе программы под ИЖС.