Многофункциональные здания и апартаменты: законопроекты об изменениях в правовом статусе

По информации московских риелторов, ежегодно на рынке недвижимости столицы продается около 6 тысяч апартаментов. Это 22% от общего объема первичного рынка жилья. Каким статусом обладают апартаменты сегодня и что предлагают изменить в законе об апартаментах, разберем более детально.

Что такое апартаменты 

Термином «апартаменты» в законах обозначены помещения, в том числе квартиры, созданные в нежилом здании. В России такие помещения относятся к нежилому фонду. Это значит, что:

• квартиру с нежилым статусом нельзя приобрести по льготной семейной ипотеке или за счет материнского капитала;
• в ней нельзя прописаться;
• коммунальные платежи считаются по другой схеме, чем в обычной квартире. 

В других странах апартаментами могут считаться жилые и нежилые помещения. Все зависит от того, каким статусом и возможностями наделяет помещение действующий закон. 

Можно ли жить в апартаментах постоянно? Краткий ответ – да. Но в них нельзя зарегистрироваться, т.к. по статусу это нежилое помещение.

Что такое многофункциональное строение 

Многофункциональные дома стали естественным продолжением эпохи небоскребов. Массово их строят в России с начала 2000-х. Многоэтажные здания с несущим каркасом из стали представляют собой комплексы, предназначенные для жизни и работы людей. Часть этажей в них отводится под жилые помещения, а часть под офисы, рестораны, смотровые площадки, конференц-залы. Жилые помещения в них называются апартаментами, но «де юре» являются нежилыми. 

К примеру, деловой центр Evolution Tower представляет собой строение, где большую часть занимают офисы. На одном из этажей находится Дворец бракосочетаний. На 51 и 52 этажах – обзорные смотровые площадки. На крыше оборудована вертолетная площадка. Все помещения здесь имеют статус нежилых.

70-ти этажная башня «Евразия» представляет собой комплекс, в котором присутствуют торговая, коммерческая и жилая зоны. До 45 этажа разместились офисы, а с 46-го и выше – апартаменты. 

Юридически квартиры в таких зданиях не равны в правах с обычными квартирами в многоэтажке. Покупатель вынужден платить более высокий налог на недвижимость и больше заплатит за коммунальные услуги. Оформить регистрацию в них невозможно из-за нежилого статуса. Поэтому у покупателя апартаментов возникают трудности с доступом к социальной инфраструктуре: обслуживанию в поликлинике или прикреплении детей к детскому учебному заведению. Законопроект об апартаментах, предложенный в Государственной Думе в 2021 году призван решить эту ситуацию. 

Правовой статус апартаментов

Дискуссии о том, чтобы уравнять жилые помещения между собой с юридической точки зрения, ведутся давно. В апреле 2021 в Государственной Думе зарегистрирован законопроект № 1162929-7, который должен обеспечить равенство правового статуса жилых помещений. Для небоскребов и зданий в которых часть помещений является жилой, а вторая часть нежилая, предлагают ввести такое понятие, как «многофункциональное здание». Право определять строительные нормативы к таким зданиям будет возложено на регионы.

Граждане смогут переводить приобретенные апартаменты из нежилого фонда в жилой и наоборот, в соответствии с предусмотренной законом процедурой. Самой процедуры пока нет, но если законопроект в 2022 году будет принят, то к нему разработают сопутствующие нормативные документы. 

В ноябре 2021 года законопроект об апартаментах был рассмотрен в первом чтении и рекомендован к принятию. В настоящее время принятие документа перенесено на следующее пленарное заседание. 

Какие изменения предлагает закон по апартаментам

Жилые помещения в многофункциональном здании (МФЗ) приравняют к обычным городским квартирам. В них можно будет регистрироваться жильца м. Правила по оплате коммунальных услуг будут применяться те же, что и к квартирам. Не будет проблем с прикреплением жильцов к поликлинике.

Соответствующие изменения прилагается внести в Жилищный кодекс и другие законопроекты, касающиеся жилой недвижимости. Управляться МФЗ будет собранием собственников, которые заключают договор с управляющей компанией.

Как отразится изменение статуса апартаментов на рынке недвижимости

Риелторы считают, что застройщики перейдут к наращиванию объемов строительства многофункциональных зданий. Если – или когда – законопроект по апартаментам будет принят, нужно ожидать увеличение стоимости на такую недвижимость. В среднем на 10-15% за счет увеличения количества желающих приобретать недвижимость в зданиях, где одновременно сосредоточены деловые центры, жилье и места для развлечений. Дополнительно спрос подтолкнет возможность получить налоговый вычет для владельца апартаментов. Сейчас такая возможность у владельцев нежилой недвижимости отсутствует и применяется только к покупателям жилых помещений.

 Будут ли распространяться на апартаменты по закону ипотечные программы 

Пока законопроект находится в стадии разработки, трудно судить о том, какие возможности будут доступны покупателям. Сегодня льготная ипотека распространяется только на 2 типа жилья. Это земельные участки под индивидуальное жилое строительство (ИСЖ) и квартиры. На другие типы недвижимости можно взять кредит, но не по льготной программе. Это относится к апарт-отелям, гостиничным комплексам, бизнес-центрам. Скорее всего в льготную ипотеку данный вид недвижимости включен не будет. 

Также нужно учитывать, что на то, какие положения будут включены в последнюю редакцию документа влияет множество факторов. Неизменным останется только желание парламентариев уравнять юридический статус жилых помещений на рынке недвижимости. Важно, чтобы закон не создавал сложностей для собственников жилья, а помогал их решать. Одновременно с появлением у апартаментов жилого статуса появится требование к строителям предусматривать наличие инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания людей.