Может ли иностранец купить квартиру в России?

Покупка нерезидентом недвижимости в России нередко вызывает много сомнений, а также сопровождается некоторыми распространенными заблуждениями относительно подобных операций на рынке. На самом деле те разделы законодательства, которые регулируют жилищные вопросы и связанные с ними сделки, практически не разграничивают участников по их гражданству. Иными словами, иностранцы вполне могут приобрести жилье в нашей стране, однако для таких соглашений существуют свои особенности.

Ограничения при продаже недвижимости нерезиденту

Сделки с недвижимостью с нерезидентами, вернее порядок их заключения, а также разные ограничения, законодательно закреплены в соответствующих нормативных актах. Так, порядок осуществления операций с участием граждан иных государств регулируется статьей 62, пунктом 3 Конституции РФ.

Согласно принятым нормам, большая часть ограничений касается приобретения земельных участков и в меньшей степени – квартир, домов или других видов недвижимости. Для иностранцев запрещены операции с земельными наделами на территориях, непосредственно примыкающих к государственной границе РФ. При этом ограничение касается всех без исключения участков, независимо от их хозяйственного назначения. Перечень упомянутых территорий зафиксирован в Указе Президента №26 от 9 января 2011 года. Запрет на торговлю такой недвижимостью касается не только физических лиц, но также иностранных компаний и организаций, а также лиц, не имеющих гражданства.

Отдельными пунктами 261-ФЗ от 8 ноября 2007 устанавливается ограничение на проведение торговых операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения, а также отдельными недвижимыми единицами, расположенными в непосредственной близости к портам и другим похожим объектам. 

Приобретение недвижимости в России иностранными гражданами также ограничивается законами, устанавливающими порядок продажи земли в регионах континентального шельфа, и сводом правил о собственности недр.

Важно! Начиная с весны 2022 года, для покупателей и инвесторов из стран, с которыми временно не поддерживаются дипломатические или дружественные условия, устанавливаются особые условия приобретения недвижимости. Разрешение на такого рода сделки может быть ими получено только после решения отдельной правительственной комиссии и углубленной проверки. Однако речь о полном запрете операций с недвижимостью для таких граждан не идет.

Документы для покупки квартиры иностранцем

ДКП с иностранным гражданином составляется и оформляется, согласно действующему законодательству. Особые требования выдвигаются только к документам, которые необходимы для успешной вступления договора в силу. Для оформления сделки потребуются:

• Паспорт страны гражданства.
• Перевод паспорта с нотариальным заверением. Если такой документ был составлен и завизирован в родном государстве участника сделки, к нему необходим апостиль – официальная, общепринятая отметка о подлинности бумаг.
• Документ, согласно которому нерезидент находится на территории РФ на предусмотренных законом основаниях. Таким подтверждением может служить:

- виза с незавершенным сроком действия, в том числе и туристическая;

- миграционная карта; 

- официальное разрешение временно находиться в РФ; 

- вид на жительство.

• Согласие супруга, если участник сделки состоит в зарегистрированном браке, переведенное на русский и заверенное, подобно паспорту.

Много сомнений и ошибочных мнений возникает, когда речь идет об основании законно пребывать в стране покупателя квартиры – иностранного гражданина. На самом деле ни вид документа, узаконивающего его нахождение на территории Российской Федерации, ни срок его действия не влияют на возможность совершения сделки с недвижимостью. Иными словами, если нерезидент приобретает жилье, он волен сразу же покинуть страну – это никоим образом не скажется на юридической силе договора.

Небольшое исключение составляют лишь требования относительно временного пребывания. Законом установлено, что граждане других государств имеют право находиться в пределах РФ, не оформляя визу, в общей сложности 90 дней на протяжении 180 суток. В случаях, когда это требование нарушается, такому лицу будет запрещен въезд в страну. Тем не менее, данные правила касаются только самих нерезидентов – договор купли-продажи не будет аннулирован, если одна из его сторон нарушит закон об иммиграции.

Как оформляется договор купли-продажи для иностранных граждан?

Покупка жилья иностранцами в России осуществляется путем составления договора купли-продажи, все данные, правки и дополнения в который вносятся по обоюдному согласию. По желанию оригинал соглашения может быть составлен как на русском, так и на двух языках, включая родной покупателя – все зависит от предварительных договоренностей. 

Если сделка купли-продажи проходит с участием иностранного гражданина, который плохо владеет русским языком или не говорит на нем вовсе, при ее согласовании, а также во время составления договора, потребуется присутствие переводчика. Им может выступать не каждое лицо – подходит только дипломированный специалист, чьи данные, с указанием профессии и выполненной работы, будут впоследствии внесены в соглашение.

Присутствие покупателя – гражданина другого государства – на всех этапах сделки необязательно. Для него действуют такие же правила, как и для граждан России – подписывать договор, оформлять другие документы, связанные со сделкой, и совершать устные договоренности может доверенное лицо. Если такое лицо представляет покупателя изначально, переводчик при подписании договора купли-продажи не требуется.

Доверенность должна быть нотариально оформлена и написана на русском языке. Если она была составлена на территории другого государства, необходим ее заверенный перевод, а также подтверждение – апостиль. В случае, когда доверенность оформляется уже в России, необходимость подобных бумаг отпадает – достаточно только подписи и печати нотариуса.

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость не только у собственников, но и у застройщиков путем заключения договора долевого участия. Эта процедура ничем не отличается от подобных, доступных для граждан РФ.

Какими налогами облагаются иностранные граждане при покупке жилья?

Налог при покупке недвижимости нерезидентом в России включает две разновидности: на имущество и на прибыль. Расчетная процентная ставка при начислении налога на владение не отличается от той, по которой ежегодно вносят платежи граждане России. Зависимо от характеристик объекта недвижимости, она должна составлять от 0,2% кадастровой стоимости недвижимого имущества, но не превышать 2%. Для коммерческой недвижимости сумма налога больше, но также специально не повышается для иностранцев.

Когда же речь идет о налоге на прибыль, вносимом после продажи недвижимости, дело обстоит немного по-другому, и совсем не в пользу нерезидентов. Дело в том, что, согласно действующим нормативным актам, процентная налоговая ставка на прибыль для иностранцев составляет от 20% суммы сделки. Это сделано для того, чтобы защитить рынок недвижимости от значимого внешнего влияния и дать возможность отечественным инвесторам, а также другим лицам, задействованным в торговле жилыми объектами, получать выгоду от сделок в первую очередь.

Следует помнить! Имущественный вычет, дающий возможность при покупке жилья вернуть часть ранее внесенных в бюджет налогов, могут получить только граждане Российской Федерации. Для иностранцев налоговый вычет недоступен.

Дает ли недвижимая собственность преимущества иностранцам?

Оформление недвижимости иностранными гражданами в собственность не дает им каких бы то ни было преимуществ перед теми лицами, которые не владеют недвижимостью в РФ. Это значит, что ни на срок законного пребывания, ни на получение вида на жительство факт такого приобретения никоим образом не влияет. Несмотря на то, что некоторые люди ошибочно полагают, будто, имея собственное жилье, иностранцам проще находиться в стране на законных основаниях, это не соответствует действительности.

Оформление договора и сопутствующие действия также не отличаются льготными условиями для резидентов – примерная стоимость всей процедуры купли-продажи обойдется для них в такую же сумму, как и для граждан России. Единственное отличие – необходимость прибегать к услугам переводчика, что также влечет за собой определенные расходы.

Иностранные граждане не освобождены от уплаты налога на владение, размер которого остается четко установленным, как для жителей РФ, так и для нерезидентов. Обычные операции с торговлей недвижимости также не принесут значимого дохода из-за повышенного налога на прибыль.

Ошибочное мнение о том, что наличие собственной недвижимости обуславливает некое особое положение для иностранцев, исходит из того, что в отдельных государствах действительно предусмотрены некоторые послабления в ограничении пребывания нерезидентов на территории страны. В Российской Федерации такие правила не работают – добиться подданства или вида на жительство получится только по стандартной, а не упрощенной процедуре.

Некоторые нюансы сделок с недвижимостью, наоборот, могут быть очень невыгодными иностранным гражданам, например, желающим приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. Основным условием для предоставления займа в большинстве банков является гражданство РФ, и лишь немногие из них готовы дать ссуду иностранцам. Кроме этого, если финансовые компании и одобряют такие кредиты, рассчитывать на низкую процентную ставку и другие выгодные условия не стоит.

Риски для нерезидентов при покупке жилья

Несмотря на простоту процедуры, важно знать, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть у иностранца в процессе приобретения жилья. Как правило, сугубо характерными проблемами в этом случае являются расчетные операции, особенно если они осуществляются путем перевода между банками, один из которых – иностранный. Это связано с тем, что в разных государствах предусмотрены разные процедуры оплаты, и порой для нахождения компромисса требуется некоторые время.  

В остальном же опасности, подстерегающие граждан других стран на рынке недвижимости, остаются такими же, как и для соотечественников. Первая из них – это проблемы с правом собственности. Полностью исключить этот риск может только приобретение жилья у строительной компании по договору долевого участия. 

Если же недвижимость покупается на вторичном рынке, крайне желательно все важные этапы сделки провести с участием нотариуса. Разумеется, это повлечет за собой дополнительные траты, но в дальнейшем будет гарантировать отсутствие претензий со стороны третьих лиц.

Второй риск для нерезидентов, невзирая на защищенность процедуры покупки первичного жилья, связан именно с нею. Человеку, который недостаточно хорошо ориентируется в особенностях рынка недвижимости определенной страны, может быть тяжело правильно выбрать застройщика. Не каждый иностранец осведомлен, какую информацию необходимо проверить и какие документы запросить у строительной компании, чтобы успешно совершить покупку.

Случаи, когда дольщики не дожидаются своих квартир, нередки для наших сограждан и сегодня. В основном они связаны с банкротством застройщиков, а также другими похожими причинами. С большой долей вероятности такой опасности удастся избежать, если подходить к выбору строительной фирмы взвешенно и скрупулезно.

Покупка жилой или коммерческой недвижимости, а также подходящего земельного участка для иностранного лица не представляет никаких трудностей – нерезидент является таким же участником рынка недвижимости, как и гражданин России. Кроме этого, процедура приобретения жилья такими покупателями не отягощена некими ограничениями, повышенными налогами, уплатой завышенных комиссий. В это же время наличие собственной недвижимости не наделяет иностранцев дополнительными правами и льготами.