Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – личное решение продавца. Ни один закон не может обязать человека продавать или покупать некий товар по расценкам, которые его не устраивает. При заключении договора купли-продажи определение цены остается на усмотрение сторон.
Если продавец оценивает свою квартиру не слишком высоко – это его право. Покупателю останется только порадоваться. Однако, когда речь идет о сделке дешевле кадастровой стоимости, могут возникнуть сложности. В первую очередь они касаются налогообложения, но иногда сопряжены и с другими неприятными последствиями.
Что такое кадастровая стоимость и как она соотносится с рыночной
Если продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то и обычная ее цена, которая называется рыночной, будет значительно уменьшена. Дело в том, что стоимость недвижимости, закрепленная в кадастре, всегда ниже актуальной на рынке для всех объектов со схожими характеристиками.
Кадастровую стоимость определяет государство. Время от времени она пересматривается и меняется. Такая оценка недвижимости учитывает только ее общие характеристики: планировку квартиры и количество комнат, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры в районе, тип и состояние дома и т.д.
Разумеется, покупатели также обращают не последнее внимание на эти параметры. Однако кроме них они интересуются и состоянием ремонта, расположением квартиры относительно сторон света, даже видом из окон. Кадастровая стоимость этих нюансов не учитывает, хотя они оказывают прямое влияние на конечную цену жилья. Так, две абсолютно одинаковые по техническим параметрам квартиры будут сильно отличаться по стоимости, если в одной из них недавно сделан современный ремонт, а во второй его не было несколько десятилетий.
В очень редких случаях бывает так, что рыночная цена влияет на кадастровую. Так происходит, когда по ряду причин она падает на 30% и более. В такой ситуации власти прибегают к досрочному пересмотру кадастровой стоимости.
Следовательно, на практике рыночная цена почти всегда превышает кадастровую. Если квартира продана ниже кадастровой стоимости, а, следовательно, и намного меньше рыночной, это достаточно странное явление. Логично, что у налоговой службы оно вызывает повышенный интерес.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия
Продажа имущества не по кадастровой стоимости, а по среднерыночной цене облагается налогом. Когда речь идет о недвижимости, подоходный налог придется заплатить, если продавец владеет ею менее пяти лет. Иногда, например, при наследовании или получении в дар жилья, минимальный срок владения сокращается до трех лет. Продажа по истечению этого времени налогом не облагается.
НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости начисляется в виде 13% от фактической прибыли. Минимально допустимым снижением цены считается 70% от цифр, указанных в кадастре. От этой суммы и отталкиваются, рассчитывая, какой налог придется заплатить продавцу. Иными словами, 70% – это налогооблагаемая база для всех сделок, при которых происходит продажа объекта ниже кадастровой стоимости.
Если цена недвижимости будет сильно занижена, скажем, до 60% кадастровой стоимости, налога придется заплатить столько, как если бы она стоила 70%. Меньшей налогооблагаемая база в таком случае просто не бывает.
Риски продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости
Если квартира продается ниже кадастровой стоимости, последствия во многом зависят от того, зачем стороны сделки установили такую цену, какую цель они при этом преследовали.
Если для снижения стоимости нет веских оснований, как правило, такое происходит для уменьшения налогооблагаемой базы. На юридическом языке это называется необоснованной налоговой выгодой. Если налоговая служба в этом убедится, продавцу, кроме обязательного НДФЛ, придется заплатить и штраф в размере 20% от недовнесенных налогов.
Вопреки расхожему мнению, занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости при продаже не влечет за собой аннулирование договора. Налоговая служба не может инициировать этот процесс. Сделка рискует быть расторгнутой или по договоренности сторон, или вследствие признания ничтожной в судебном порядке.
Риски покупателя, если имущество продано ниже кадастровой стоимости, также очевидны. Никто не станет выставлять квартиру на продажу по заведомо невыгодной цене только для того, чтобы заплатить меньше налогов. Обычно схема выглядит несколько по-иному.
Продавец договаривается с покупателем о том, что часть суммы он внесет по договору, а часть – передаст отдельно. В документе указывается заниженная цена, которая и будет облагаться налогом. При этом собственник фактически продает жилье по рыночной стоимости.
На первый взгляд, покупателю должно быть неважно, как расплачиваться, и как продавец будет разбираться с налоговой. Но все может измениться, если вдруг дойдет до расторжения сделки. Согласно договору, продавец будет обязан вернуть сумму, в нем указанную. Вернет ли он остальное – большой вопрос, который нельзя решить даже в судебном порядке. Продажа недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости – дело, заведомо рискованное для обеих сторон.
Более строго налоговая службы относится к продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости юридическим лицом. Во-первых, оценивается, не являются ли стороны сделки взаимозависимыми. Например, квартира может быть продана организацией одному из своих учредителей и т.п. В такой ситуации, сделка, во-первых, может быть аннулирована, во-вторых, продавца ждут штрафные санкции пени и прочие неурядицы.
Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости: как обезопасить себя?
Не существует нормативных актов, которые бы требовали обязательно указывать в договоре кадастровую стоимость. Однако, если предстоит продажа недвижимого объекта по сниженной цене, упоминание о данных кадастра все же стоит внести в соглашение.
Если квартира продается дешевле, желательно аргументировать это в договоре. Аргументы должны быть весомыми, иначе за сделкой может последовать обвинение в получении налоговый выгоды. Например, с момента последней оценки недвижимости кадастровым инженером могли ухудшиться ее характеристики. Конечно, в таком случае лучше заранее обратиться за переоценкой, но не все люди хотят связываться с дополнительными хлопотами.
Уменьшение цены квартиры может произойти вследствие некоторый уступок со стороны покупателя. Например, стороны договорятся, что он возьмет на себя все сопутствующие расходы. Они будут вычтены из общей стоимости квартиры, и в договор внесут только оставшуюся после вычета сумму. Этот момент также желательно подробно прописать, объяснив, почему квартира стоит так дешево.
Продавать ниже оценочной стоимости также не запрещено. При любой сделке с недвижимостью желательно иметь на руках заключение независимого оценщика. Может случиться, что он и так оценит квартиру невысоко, скажем, по причине того же ухудшения его характеристик. Возможно, оценка будет такой, что и занижать ничего не придется. А при наличии заключения о стоимости любые претензии со стороны налоговой исключены.