Неузаконенная перепланировка – это изменение внутренних параметров квартиры без получения на то соответствующего разрешения. Проведение работ по улучшению жилого пространства разрешено, однако в строго ограниченных рамках. Подобная деятельность регулируется нормативными актами СанПиНа, Жилищным Кодексом РФ, специальными Постановлениями Правительства. Нарушение упомянутых в них правил неизбежно влечет за собой ответственность.
Продажа квартиры с планировкой без согласования: в чем главный подвох?
Бытует мнение, что продать квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно в принципе. Это не так, ведь ни один нормативный акт не запрещает сделки, касающиеся такой недвижимости. Однако, пока внесенные изменения не узаконены, квартира остается проблемной. Покупатель, согласившийся на такую сделку, получает не только жилье, но и головную боль в виде будущей процедуры узаконивания или рисков, связанных с фактом самовольной перепланировки. Если выяснится, что в квартире произведены изменения без согласования, по закону будет отвечать ее собственник – в данном случае покупатель. Жилищной комиссии все равно, кто из владельцев, предыдущий или нынешний, эту перепланировку сделал.
Любые изменения, которым подвергся недвижимый объект, после узаконивания фиксируется в техническом паспорте. Фактически продажа квартиры с перепланировкой, которая не отображена в документах, – это продажа немного другого объекта, отличающегося от поэтажного плана дома.
С юридической точки зрения покупатель приобретает то, что указано в техпаспорте. Если он не сравнил данные техпаспорта с существующим обликом квартиры, винить нужно только свою невнимательность. Если он не разбирается в вопросе, например, не ориентируется в схемах и обозначениях, никто не мешает обратиться за консультацией к специалисту. И наконец, если покупатель знал, что перепланировка не узаконена, но осознанно пошел на сделку, это его решение и риски. Таким образом, какими бы обстоятельствами не сопровождалась сделка купли-продажи, новый собственник будет нести ответственность.
Какие изменения нужно узаконивать, а какие нет?
Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой высоки, однако не всех изменений нужно одинаково бояться. Существуют работы, на которое не нужно получать разрешение, такие, которые проводятся только после согласования с жилищной инспекцией и те, которые запрещены.
Так, продать квартиру после перепланировки без рисков для продавца и покупателя можно, если эта перепланировка, например, включала:
- косметический ремонт: штукатурку, покраску, замену керамической плитки, напольного покрытия и т.п.;
- замену дверей, окон, при которой их размер остался прежним;
- замену инженерного оборудования, по типу и размеру соответствующего прежнему;
- демонтаж встроенной мебели, к примеру, старых антресолей;
- изменение местоположения электроплиты в пределах кухни.
Манипуляции такого рода – это не совсем перепланировка, скорее их можно назвать внутренним капитальным ремонтом. Изменения не нужно вносить в техпаспорт, поскольку такие характеристики квартиры считаются временными.
Для иных видов работ требуется разрешение от жилищной комиссии. Среди них стоит упомянуть:
- замену оборудования, например, установку электрической плиты вместо газовой, душевой кабины вместо ванны и т.п.;
- изменение инженерных систем;
- демонтаж или монтаж перегородок, не являющихся несущими;
- прорезывание или заделка проемов в перегородках любого типа, будь то несущие стены или перегородки из гипсокартона;
- изменение конструкции пола, если задние имеет деревянные перекрытия;
- монтаж встроенных антресолей.
Как правило, разрешение на эти работы дается без проблем. Продать такую перепланированную квартиру можно без труда, особенно если изменения вносились по предварительному согласованию. Если же нет, новому собственнику придется самостоятельно походить по инстанциям и сделать то, что ранее не потрудился продавец – узаконить.
Существуют и такие виды перепланировки, проводить которые запрещено. Ни до, ни после узаконить их не выйдет. К ним относятся:
- монтаж теплых полов с подключением к общедомовой системе отопления;
- расширение площади комнат за счет присоединения к ним балконов и лоджий;
- установка на балконах радиаторов отопления, подключенные к централизованной системе;
- пристройка лоджий к квартирам выше первого этажа;
- снос несущих перегородок или прорубание в них проемов;
- объединение газифицированной кухни с жилой комнатой.
Кроме этого, незаконная перепланировка при продаже квартиры будет считаться такой, если произведена в аварийном доме. В зданиях с таким статусом нельзя проводить какие-то более или менее значимые виды работ.
Как выявляется перепланировка без разрешения?
Зачастую люди думают, что продать или купить квартиру с несогласованной перепланировкой можно с расчетом, что этот факт никак не всплывет в будущем. Возможно, так и произойдет, и никто не узнает, что были произведены незаконные изменения. Однако сильно уповать на это не стоит.
Часто проверка жилищной инспекции инициирована обращением соседей. Как правило, поводом становится или повышение звукопроницаемости – улучшение слышимости из соседней квартиры, или нарушения в работе общедомовых систем. Нельзя исключать и «доброжелателей», которые, узнав о проводимом в квартире ремонте, могут пожаловаться в жилищную инспекцию.
Нередко факт неразрешенной перепланировки всплывает при проверке показаний приборов учета. Вечно не пускать в жилище проверяющих не получится, а те могут заметить несоответствие квартиры общедомовому плану.
Возникновение аварийной ситуации, которая грозит целостности всего здания – наиболее серьезное последствие. Скрыть проведенные работы в таком случае наверняка не выйдет. Более того, ответственность за незаконную перепланировку будет намного суровее.
Таким образом, надежды утаить факт несогласованных изменений, прикрываясь неприкосновенностью частной собственности, очень зыбкие. Если у контролирующих органов возникнут подозрения, что какая-то квартира угрожает всему зданию, неприкосновенной она уже не будет.
Последствия самовольной перепланировки
Продажа квартиры в перепланированном виде, без согласования с БТИ и жилищной инспекцией, как минимум, повлечет за собой траты – уже со стороны нового владельца. Ответственность за такое нарушение подразумевает штраф: от двух до двух с половиной тысяч рублей. Дальнейшие действия будут продиктованы решением суда, зависимо от серьезности изменений. Суд может постановить:
- принудительно узаконить перепланировку;
- вернуть все в первоначальное состояние, разумеется, за свой счет.
Иногда факт несоответствия квартиры техническому паспорту может всплыть в процессе заключения сделки. Так часто бывает, когда люди пытаются продать квартиру с неузаконенной перепланировкой через ипотеку, то есть, данная квартира выбрана как объект залога. Во время проверки банк почти наверняка выявит, что в квартире есть несогласованные изменения. После чего в лучшем случае этот предмет ипотеки будет отвергнут. Такое обстоятельство снижает ликвидную ценность недвижимости. Более того, если оно обнаружится позже, соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке.
Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры?
Перепланировка квартиры перед продажей должна быть узаконена – это лучший способ избежать неприятностей. Во-первых, так значительно снижается риск срыва или аннулирования сделки. Во-вторых, далеко не каждый покупатель согласится связываться с заведомо проблемным жильем.
Процесс согласования перепланировки в квартире будет дешевле и проще, если он пройдет до начала работ. Здесь нормы закона действуют в интересах собственника, экономя его деньги. Ведь если запланированные работы не получат разрешения, ему не придется тратиться на закупку стройматериалов, оплату работы подрядчиков и т.д.
Узаконить уже сделанное намного сложнее. БТИ может просто не согласиться с изменениями и настаивать на обратной переделке. В такой ситуации придется обращаться в суд, а это новые дополнительные расходы. И наконец, узнав о неузаконенной перепланировке, покупатель почти наверняка попросит скидку. Этого не произойдет, если все новшества официально внесены в техпаспорт.