Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком

В жилье, представленном на вторичном рынке, наверняка были зарегистрированы люди – одинокие собственники или семьи. Поэтому ситуация продажи квартиры с проживающим в ней человеком вполне возможна. Для покупателя важно понимать, что делать, если ему продали квартиру с прописанными людьми, и когда не нужно соглашаться на сделку. 

Собственность и прописка: особенности

Владелец квартиры имеет право распоряжаться собственностью. Под этой фразой подразумевают три права:

• владеть;
• пользоваться;
• делать ее предметом сделки.

Он может жить, сдавать в аренду, продавать и отдавать в залог. Регистрация дает только одно право – пользоваться, т.е. человек может жить в квартире, но при этом он:

• не будет владельцем (это право переходит от одного человека к другому по договору купли-продажи);
• не может продать, сдать в аренду или взять кредит в банке под залог этой недвижимости.

Зарегистрированные в квартире люди обязаны покинуть помещение, т.е. сняться с регистрации в случае перехода права собственности. Таким образом, невзирая на факт продажи квартиры, прописанный человек не считается проблемой. 

Как снять с регистрации

Если по какой-то причине человек (не собственник) не снялся с регистрации, его принудительная выписка происходит по решению суда. Право на обращение в суд дает новому владельцу договор-купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. 

Пошаговый алгоритм действий нового владельца по принудительной выписке:

1. 1

   Подготовить исковое заявление с юристом. Понадобится паспорт заявителя и договор купли-продажи.
2. 2

   Зарегистрировать заявление в канцелярии суда.
3. 3

   Получить реквизиты для оплаты пошлины и оплатить.
4. 4

   Дождаться решения суда. Суд уведомляет стороны (истца и ответчика) о дате и времени заседания, но их присутствие не обязательно. Свою позицию заявитель выразил в заявлении. Права ответчика не зависят от его аргументов, поэтому и присутствовать им не обязательно.
5. 5

   Получить судебное решение на руки.
6. 6

   Обратиться с заявлением о снятии ответчика с учета через Госуслуги или МФЦ. Основанием для обращения становится решение суда.
7. 7

   Получить уведомление о снятии с учета.

Процедура полностью занимает около 1 месяца. Заседание суда назначают в зависимости от загруженности. Процесс рассмотрения заявления о снятии с учета займет еще одну неделю. Таким образом, решение проблемы после продажи квартиры с прописанными жильцами оказывается минимально затратной по времени и приложенным усилиям процедурой.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Безусловно. У них нет права распоряжаться собственностью, и получать их согласие наравне с владельцами долей не нужно.

Как узнать, кто зарегистрирован в квартире

«Увидеть» лишнего человека можно в платежках на коммунальные услуги. Оплата начисляется из расчета количества прописанных, поэтому их легко увидеть. Кроме того, есть выписка из домовой книги, в которой отмечены все зарегистрированные. Еще один документ – выписка ЕГРН. Разница между ними состоит в том, что в домовой книге записаны все зарегистрированные, независимо от того, есть у них доля в квартире или нет, а в выписке ЕГРН указаны собственники.

Когда прописанный человек становится проблемой покупателя

Желательно указать прописанных людей в договоре купли продажи, обозначив их статус. Учитывайте, что некоторых людей нельзя выписать из квартиры. Их права защищены законом. 

Всего выделяют 4 группы:

1. 1

   Человек, который в момент приватизации квартиры в 1990-х отказался от своей доли в пользу другого члена семьи. Он не входит в число собственников. Его согласие на продажу квартиры получать не надо. Но сняться с регистрации он может только по собственному желанию, сохраняя право пожизненного проживания в этой квартире.
2. 2

   Предыдущий владелец, заключивший договор пожизненного содержания в обмен на квартиру. Нынешний брал на себя обязанность ухаживать за ним до самой смерти. Поэтому продать квартиру новый хозяин может, но тогда его обязанности переходят к покупателю. Снять с регистрации предыдущего хозяина тоже нельзя.
3. 3

   Люди, у которых есть доля в квартире. Все владельцы долей имеют равные права. Если квартира продается, то каждый из них дал согласие на продажу. Но это не значит, что он согласился сняться с регистрации автоматически. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда, вступив в брак, супруги заключили брачный договор, и в документе написали, что являются совладельцами недвижимости с правом пожизненного проживания. Для того, чтобы не иметь проблем с супругами, нужно внимательно читать документы на квартиру и обращать внимание на все, связанное с правом собственности.
4. 4

   Несовершеннолетние собственники. Их можно снимать с регистрации только с тем, чтобы одновременно зарегистрировать по новому адресу. Но бывает так, что квартира стала мала для разросшейся семьи, и продавец мечтает о том, чтобы ее продать, добавить сбережения и купить новую. У него может не получиться в один день продать и купить. Поэтому вы можете подписать договор, зарегистрировать его в Росреестре, но дети все еще будут оставаться зарегистрированными. Нужно учитывать, что выписать их по суду не получится.

Чем грозит покупка квартиры с прописанным человеком, если его нельзя выписать

Если зарегистрированный в квартире человек относится к одной из 4-х вышеперечисленных категорий, то новый владелец ничего сделать не сможет. Это факты, которые просто нужно учитывать на этапе обсуждения сделки и принятия решения о покупке. По такому же принципу следом за осенью приходит зима, и люди просто учитывают это. Но в отличии от безапелляционной смены времен года, покупателю могли предложить большую скидку, а квартира находилась в центре Москвы и его все устроило. 

Когда зарегистрированных людей нет, а проблема есть

Хуже ситуации, в которой покупатель пропустил мимо себя наличие в квартире людей, у которых есть право пожизненного проживания, может быть только ситуация, когда он узнает о нерешаемой проблеме через много лет. 

Таких ситуаций две:

1. 1

   Нарушение прав несовершеннолетних. Семья с детьми может снять с их регистрации вместе с одним родителем и зарегистрировать их по адресу проживания бабушки (к примеру). Кто-то стремится таким образом избежать необходимости получать разрешение органов опеки на продажу. Другие люди решат не выделять детям долю в новой квартире. Если когда-либо в будущем выяснится, что в сделке родителей были нарушены права детей, это нарушение не имеет срока исковой давности. Став взрослыми, дети могут подать в суд и отсудить долю, получить право быть зарегистрированным по старому адресу и т.д.
2. 2

   Право восстановления. Люди, отбывающие наказание, могут быть сняты с регистрации. Если человек вернулся из мест не столь отдаленных, он может обратиться за восстановлением регистрации. Суд удовлетворит его просьбу, если у него нет другой собственности.

Подводя итог, отметим, что опасность не в том, чтобы купить квартиру с жильцами, которые не снялись с регистрации. Проверка юридической чистоты должна проводиться для того, чтобы покупатель не попал в ситуацию, когда проблему не получится решить.