Мораторный отказ по ипотеке

Любая заявка на получение ипотечного кредита или одобряется, или отклоняется кредитором. Получить негативный ответ от банка всегда досадно, однако еще более неприятно, когда на заявку следует мораторный отказ. Что это такое, почему так называется и чем грозит заемщику?

Что такое мораторный отказ банка по ипотеке

Мораторный отказ по кредиту Сбербанка или любой другой финансовой компании – это отрицательный ответ на просьбу одобрить ипотеку, однако не совсем простой. 

Обычно, если по ряду причин банк считает рискованной выдачу кредита конкретному соискателю, тот может обратиться с повторной заявкой едва ли не на следующий день. На практике такое встречается нечасто, но теоретически заемщик имеет право подавать заявки еще и еще, вплоть до достижения положительного результата. 

Иногда отказ следует по довольно незначительным причинам: 

• недостает некоего документа;
• соискатель претендует на льготную ставку, но не соответствует условиям данной программы.

Это не мешает потенциальному заемщику повторно обратиться в ту же финансовую компанию с просьбой подобрать подходящие ему условия жилищного займа, или даже вообще пойти в другой банк с более лояльным отношением к клиентам.

Таким образом, обычное, ничем не отягощенное отклонение заявки называется немораторным отказом. Мораторный же имеет более серьезные для заемщика последствия.

Как можно догадаться, основой этого термина является слово «мораторий» – то есть «запрет». Это значит, что вместе с отказом в ипотеке человек получает и запрет на повторную подачу заявки. Мораторный отказ, в свое время разработанный Центробанком с целью снижения финансовой нагрузки на граждан, – явление временное. Обычно он длится один-два месяца, но не более трех.

Если говорить обобщенно, то на срок действия мораторного отказа любые попытки заемщика получить кредит как бы блокируются. По его заявкам не только не выносятся положительные решения, но и сами заявки не принимаются.

Что самое печальное – не получится обратиться за ипотекой не только в банк, выдавший мораторный отказ, но и добиться успеха в любом другом. Такой вид «блокировки заемщика» является общедоступным, и о нем сразу же становится известно всем заинтересованным финансовым организациям. Критерии, по которым банки оценивают того или иного соискатели, считаются коммерческой тайной. Однако ни для кого не секрет, что они во многом ориентируются на отношения заемщика с другими кредиторами.

Когда мораторий на ипотеку будет снят, никто не запрещает человеку снова подавать хоть несколько заявок на ипотеку одновременно.

Основные причины моратория на заявку на ипотеку

Мораторий в ипотеке в первую очередь предназначен для того, чтобы дать заемщику разобраться в причинах, приведших к отказу, и, если это возможно, устранить их. Нужно знать, что для оценки клиентов банки используют скоринг – рейтинговую систему, анализирующую ряд данных о заемщике. Чем выше окажется полученный рейтинг, тем более вероятно, что в итоге ипотека будет одобрена.

Всех критериев оценки, кроме специалистов банка, не знает никто – они держатся в секрете. Однако есть общепринятые, весомые характеристики заемщиков, на которые опираются все без исключения кредиторы во время принятия решения.

Так, основные причины, по которым может быть установлен мораторный отказ, – это:

Плохая кредитная история

Как правило, во время проверки банк анализирует историю кредитов конкретного человека за период в пять-семь предыдущих лет. Эта информация содержится в Бюро кредитных историй, и получить к ней доступ для его сотрудников незатруднительно. 

Не лучшим образом на рейтинге заемщика скажутся просрочки, штрафы, суды и даже банкротство. Хотя последнее и не совсем негативно влияет на кредитную историю, один факт того, что человек однажды уже не смог расплатиться с долгами, автоматически снимет с него баллы. 

Значительный вред кредитной истории наносят:

1. 1

   Многочисленные отказы. В этом случае речь идет не только об ипотеке, но и обычных кредитах. Если заемщик обращался во много банков одновременно или делал это слишком часто, при этом в большинстве случаев получал отказ, это большой минус. Такой эпизод в кредитной истории говорит о том, что он сильно нуждался в деньгах, но кредиторы считали его неплатежеспособным.
2. 2

   Просрочки по платежам. Неважно, о каких именно кредитах идет речь, ипотеке или потребительском. Если заемщик систематически пропускал дату внесения платежа, или даже сделал это однажды, но на срок два и более месяцев, это крайне плохо сказывается на его кредитной истории.
3. 3

   Судебные долги. Задолженности по алиментам, коммунальным платежам, различным штрафам также отражаются в кредитной истории. Они заносятся в нее спустя десять дней после судебного постановления о взыскании, если должник за это время их не погасил.
4. 4

   Отсутствие кредитной истории как таковой – тоже минус для заемщика. Банк не может хотя бы примерно спрогнозировать, как он будет исполнять взятые на себя обязательства. Поэтому, если кредитов у человека ранее не было, это также минус баллы в его рейтинге.

Долговая нагрузка

Показатель долговой нагрузки – это не личное желание кредиторов, а прямое распоряжение Центробанка. ПДН рассчитывается банками по специальной формуле, в которой учитывается общий доход заемщика, а также расходы, относящиеся к категории обязательных: на несовершеннолетних детей и прочих иждивенцев, алименты и, разумеется, другие кредиты.

По правилам, траты на погашение ипотеки должны составлять не более 50% доходов, и это максимальная цифра. На практике большинство банков предпочитают, чтобы заемщики тратили не более 30-40%, ведь в противном случае больше риск, что они не справятся с долговой нагрузкой.

Мораторный отказ может последовать, если окажется, что расходы на погашение кредита значительно превышают упомянутые 50%. Формула учитывает все: любые виды потребительских кредитов, кредитные карты, даже если ими не пользуются, микрозаймы в МФО. Если же нагрузка будет колебаться в районе половины доходов, ипотеку могут и одобрить, но на не самых выгодных условиях.

Неточности в документах

Перечень документов, необходимых для подачи в банк при оформлении ипотеки, необходимо узнавать заранее, еще до составления заявки. Подходить к этому вопросу нужно очень ответственно. Если, например, в первый раз у соискателя не окажется одной нужной бумаги, и ему откажут, во второй раз – другой и так далее, он рискует столкнуться с мораторием на ипотеку. Официальной причиной укажут слишком частые обращения, сопровождающиеся отказом, но в реальности заемщику придется пенять только на свою невнимательность. Хотя обычно банки довольно туманно объясняют, почему возник мораторий.

Заполнять бумаги также нужно очень аккуратно. Во-первых, в них не должно быть исправлений и неразборчивых данных, иначе их в лучшем случае завернут назад. Во-вторых, любая неточность может быть интерпретирована как обман. Например, сотрудники банка обязательно свяжутся с работодателем и выяснят, соответствует ли указанная в документах зарплата действительности. Обман со стороны заемщика – это прямой путь к отказу и чаще всего мораторному.

Ненадежный работодатель

Заемщик рискует столкнуться с отказом еще и по вине работодателя, вернее, тогда, когда банк сочтет его ненадежным. В первую очередь проверяется, является ли указанное физическое, юридическое лицо или организация работодателем соискателя вообще. Если это так, банк выясняет, нет ли у него проблем с налоговой службой, не открыты ли в его отношении судебные дела. Когда у работодателя неприятности, есть риск, что пострадает заработная плата заемщика.

Попытаться получить ипотеку можно и в таком случае, однако ее условия будут не очень выгодными. Вероятнее всего заемщику предложат более высокую процентную ставку, попросят внести крупный первоначальный взнос или дадут кредит на короткий срок.

Неподходящая недвижимость

Случается и так, что получить ипотеку, одобренную на всех начальных этапах, не получается из-за неподходящей недвижимости, выбранной заемщиком. Обычно отказ поступает тогда, когда банк расценивает выбранную квартиру ка неликвидную.

Это вполне объяснимо – если заемщик не справится с нагрузкой, банк заберет у него недвижимость и, чтобы возместить убытки, продаст ее на торгах. Для этого она должна быть качественной и высоко оцениваться.

Если окажется, что выбранная жилплощадь имеет неузаконенную планировку, отличается ветхим состоянием, находится в новостройке, сдача которой постоянно откладывается, банк гарантированно ее забракует. Повторное обращение одного и того же заемщика с заведомо неподходящими вариантами жилья может привести к тому, что относительно него поступит мораторный отказ.

Что делать, если получен мораторный отказ

После получения мораторного отказа у соискателя есть примерно пара месяцев, чтобы выяснить его причины и устранить помехи. Если обстоятельства не слишком серьезные, этого времени вполне хватит, чтобы в следующий раз получить одобрение. В большинстве случаев сотрудник банка, который рассматривал заявку, объяснит, почему не удалось получить ипотеку.

Итак, за время действия моратория заемщику нужно:

1. 1

   Проверить кредитную историю. Информацию о том, где именно она хранится, можно получить на Госуслугах. После этого необходимо отправить запрос и дождаться поступления на почту данных. Если персональный рейтинг окажется низким, нужно будет выбирать способы его улучшения, если высоким – искать другую причину отказа.
2. 2

   Исправить ошибки. Бывает и так, что в кредитной истории содержатся неверные сведения, например о давно погашенных кредитах, которые числятся как невыплаченные. Обычно такое происходит по вине кредиторов. В этой ситуации будет необходимо связаться с ними и попросить исправить ошибку или же направить отдельный запрос в бюро, а оно, в свою очередь, уточнит информацию у кредиторов.
3. 3

   Уменьшить имеющийся ПДН. Легче всего снизить долговую нагрузку путем закрытия имеющихся кредитных карт. Их важно именно закрыть, а не погасить заложенность, потому что в противном случае доступные кредитные средства будут учитываться при расчете ПДН. Если есть непогашенный потребительский кредит, его также желательно выплатить. Кроме снижения нагрузки это поможет и улучшить кредитную историю.
4. 4

   Взять кредит и вовремя погасить его. Этот способ подходит для тех людей, у которых противоположная проблема – отсутствует кредитная история. Хотя один заем – еще не показатель благонадежности гражданина, но, если он выплачен вовремя, это несомненно добавит ему баллов.

Также нелишне будет поближе изучить все доступные ипотечные программы. Возможно, если будет выбрана другая процентная ставка, или удастся внести более крупный первый взнос, на заявку ответят одобрением.

Как исключить мораторный отказ на будущее

Намного лучше заранее избежать отказа по ипотеке, неважно, мораторного или нет, чем разбираться с его последствиями. Для этого следует очень хорошо подготовиться к моменту подачи заявки в банк и подойти к нему во всеоружии. 

Заемщику стоит заранее:

1. 1

   Выяснить свой кредитный рейтинг. Если он оставляет желать лучшего, то вместо того, чтобы претендовать на популярные ипотечные программы сейчас, лучше по возможности скопить побольше денег на первоначальный взнос и подать заявку позже.
2. 2

   Собрать все документы. Их список можно узнать на сайте банка или по телефону. Также необходимо выяснить, какие бумаги нужны в оригинале, а для каких достаточно копий. Такие предварительные действия не только сэкономят время в будущем, но и, возможно, снизят риск отказа.
3. 3

   Подготовить информацию о дополнительных доходах. От работодателя банку требуется справка 2-НДФЛ. Если работодателей несколько, то такие документы следует принести от каждого. Когда же в качестве дополнительного источника доходов выступает, например, сдача жилья в аренду, это также необходимо доказать. Для этого понадобится декларация 3-НДФЛ и договор найма. Также для подтверждения своей платежеспособности можно предъявить выписки со счетов, банковские квитанции и т.д.
4. 4

   Не подписывать справки самостоятельно. Этот пункт касается индивидуальных предпринимателей, директоров и прочих лиц на руководящих должностях. Если обычно они подписывают справки о зарплате сотрудникам, то для себя этого делать не стоит. С точки зрения банков будет лучше, если это сделает бухгалтер.
5. 5

   Стать клиентом банка. Взять ипотеку намного проще в том банке, где открыта зарплатная карта, расчетный счет, кредитная карта, брались или имеются потребительские кредиты. Финансовые организации намного лояльнее относятся к заемщикам, будучи в курсе их финансового положения. Кроме этого, для своих клиентов кредиторы нередко предлагают более выгодные ипотечные условия.
6. 6

   Найти созаемщика. Созаемщик или поручитель с безупречной кредитной историей здорово повышает шансы на одобрение по ипотеке. Важно только, чтобы он отвечал всем актуальным требованиям банка.

Также не стоит забывать, что мораторный отказ по ипотеке – это не пожизненный приговор для заемщика. Даже если такое и произойдет, это возможность проанализировать свое финансовое положение и мобилизовать усилия, чтобы в следующий раз наверняка получить одобрение.