Чем рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой

Нередко в самых разных документах, которые касаются операций с недвижимостью, фигурируют такие понятия, как кадастровая и рыночная стоимость объектов. В некоторых случаях встречается и узкоспециализированный термин – так называемая инвентаризационная стоимость, который создает окончательную путаницу между ними.

Больше всего вопросов вызывает тот факт, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, ведь эти два определения не идентичны, и конечные суммы, как правило, отличаются друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартир

Прежде всего, из перечня различных видов стоимости следует сразу убрать инвентаризационную, поскольку в разных сделках с недвижимостью она практически не встречается. Основной показатель, который участвует в ее определении – это тип и степень износа здания, а также другие, сугубо технические характеристики. Таким образом, инвентаризационная цена почти не учитывает индивидуальных особенностей отдельных объектов: квартир, помещений, апартаментов и т.д. и их местоположение.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости имеет большее практическое применение. Их объединяет то, что оба эти вида цены формируются на основании экспертной оценки, однако при этом учитываются разные особенности.

Кадастровая оценка осуществляется специальной государственной комиссией и пересматривается раз в несколько лет, согласно установленному графику. До этого времени такая оценка проводилась в каждом регионе по отдельности, раз в три-пять лет, однако в ближайшее время планируется сделать ее одновременной по всей стране. Так удастся поставить всех участников рынка недвижимости в равные условия, а регулировать налоговую базу станет проще.

При расчете кадастровой стоимости принимаются к сведению тип здания, количество квадратных метров в отдельно взятой квартире, принадлежность объекта к той или иной категории. Кроме этого, значение имеют населенный пункт, а также район города, в котором построен дом. Таким образом, подходы к определению кадастровой и инвентаризационной цены во многом схожи, однако в первом случае учитываются не только особенности самого объекта, но и его географическое расположение.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры – это не одно и то же, они имеют значительные отличия. Простыми словами, рыночная цена отражает актуальную на текущий момент ценность объекта с учетом всех его характеристик, могущих иметь значение для покупателя: наличия ремонта, улучшенной планировки и т.д. Например, две совершенно одинаковых квартиры в одном доме будут иметь одинаковую стоимость, согласно записям кадастра. В это же время рыночная цены окажется выше у той из них, которая будет превосходить вторую по качественным признакам.

По закону любое соглашение, касающееся недвижимости, если в нем не упомянуто иное, в первую очередь отталкивается именно от рыночной стоимости объекта сделки. Основным документом, подтверждающим его обоснованность, является экспертное оценочное заключение. Оно доказывает, что во время присвоения квартире определенной цены были учтены все ее технические и сопутствующие особенности и, учитывая ситуацию на рынке недвижимости, данная стоимость действительно применима к объекту оценки.

Рыночная стоимость используется не только при операциях купли-продажи. Она является основной при оформлении залога, в том числе ипотеки, при взыскании жилья с последующей его перепродажей на торгах. В некоторых судебных тяжбах, например, при разделе имущества, могут рассматриваться как рыночная, так и кадастровая цена. Особенно это касается тех случаев, когда стороны не приходят к единому мнению относительно материальной компенсации или размера ущерба.

Основная разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости состоит в том, что вторая не подвержена влиянию и колебаниям рынка недвижимости вплоть до даты планового пересмотра. Рыночная стоимость, наоборот, очень изменчива. На ее величину влияют как прямые, например, качество ремонта или наличие обременений, так и косвенные факторы, вроде сезона, соотношения между спросом и предложением и целесообразности инвестиций.

И главное отличие – в сделках с недвижимостью рыночная цена играет ключевую роль. Хотя иногда в документах, касающихся таких сделок, и можно встретить упоминание кадастровой цены, это происходит на усмотрение сторон и в большинстве случаев касается разных спорных вопросов.

Обратите внимание! Повлиять на формирование кадастровой стоимости жилья собственник не может никак – в подавляющем большинстве случаев оценка проводится удаленно, без посещения специалистами объектов, на основании статистических данных. Изменить рыночную цену в сторону увеличения владельцу вполне по силам, проведя ремонтные работы или другим путем улучшив качественные показатели своей квартиры.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

В общих чертах кадастровая стоимость объекта – это его цена с точки зрения государства. По этой причине она используется, главным образом, в тех вопросах относительно недвижимости, в которых законодательство принимает непосредственное участие: при начислении налогов, нотариальных комиссий и т.д.

Кадастровая цена для расчета налога на владение

Налог на владение недвижимым имуществом ежегодно должен выплачивать каждый собственник. Независимо от того, что дороже: кадастровая или рыночная стоимость квартиры, к сведению принимаются только данные, зафиксированные в кадастре. Иными словами, как бы не менялась рыночная цена объекта со временем, налог на него будет оставаться постоянным до внесения новых данных после переоценки. 

Отправной точкой для начисления определенного размера налога является актуальная на 1 января кадастровая цена. Иногда бывает так, что нужно заплатить налог за жилье, сданное позже. В этом случае следует руководствоваться данными Росреестра – при введении объекта в эксплуатацию для него сразу же устанавливается кадастровая стоимость.

В некоторых случаях кадастровая оценка отдельной квартиры может быть пересмотрена раньше, например, при внесении значительных конструкционных изменений: кардинальной перепланировки, достроек и прочее. В таких обстоятельствах кадастровая стоимость может оказаться выше не только по отношению к рыночной, но и в государственных реестрах, а размер налога устанавливается, исходя из измененных в частном порядке цифр.

Кадастровая цена при продаже или получении в дар жилья

Согласно закону, некоторые собственники при продаже квартиры обязаны заплатить подоходный налог. Это касается тех граждан, которые владеют недвижимостью менее пяти, а в некоторых случаях трех лет. Независимо от того, какая сумма фигурировала в документах по сделке, налог будут взыматься только с указанной в кадастровых реестрах. 

Поскольку кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости могут отличаться, существует специальная форма расчета налога. Так, если указанная в договоре стоимость жилья больше 70% кадастровой, налог взымается именно с этой суммы. Когда же цена недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости, основанием для начисления налога все равно остаются эти 70%.

При передаче недвижимости в дар от подоходного налога освобождены только близкие родственники дарителя, остальным же придется его заплатить, поскольку обретение ценного, в данном случае недвижимого, имущества таким путем считается одной из разновидностей дохода.

Для начисления налога берется или указанная в договоре дарения рыночная цена, или, если ее нет, – кадастровая стоимость. Размер налога в этом случае составляет 13% для россиян, и 30% для граждан других государств.

Нотариальные расходы

Комиссия, которая платится как государственным, так и частным нотариусам – непременная часть расходов при любых сделках с недвижимостью. Основанием для таких комиссий обычно служит именно кадастровая стоимость объекта, намного реже – рыночная. 

Важно помнить, что некоторые нотариальные услуги оплачиваются по фиксированному тарифу. К ним относятся разные подготовительные действия перед основной процедурой подписания договора. И только на этом этапе становится важной кадастровая цена имущества.

В каких случаях кадастровая стоимость может быть больше или меньше рыночной?

На практике кадастровая стоимость почти никогда не равна рыночной. В большинстве случаев рыночная оценка опережает кадастровую, поскольку, как уже упоминалось, является более объективной. Так как переоценка данных кадастра проводится сравнительно редко, их актуальность просто не поспевает за текущими изменениями на рынке.

Например, если спрос на некую категорию недвижимости резко возрос, то увеличится и ее цена. С точки зрения кадастра, такие причины повышения стоимости не являются объективными, ведь напрямую не касаются технических особенностей каждого объекта по отдельности. Это значит, что ситуация, при которой рыночная стоимость намного отличается от кадастровой в сторону превышения, является нормальной.

Однако иногда разница кадастровой и рыночной стоимости квартиры, частного дома или земельного участка такова, что в государственных реестрах зафиксирована более высокая цена, нежели объективно существующая с точки зрения рынка. Такое случается нечасто и является скорее исключением. К основным причинам, почему кадастровая стоимость может превышать рыночную, относятся:

1. 1

   Использование неверной методики во время проведения очередной массовой оценки.
2. 2

   В бумаги, относящиеся к конкретному объекту, были внесены неправильные данные: неверная площадь квартиры, другой район города и т.д.
3. 3

   Слишком стремительное падение цен на недвижимость, вызванное непредвиденными обстоятельствами: природными катаклизмами, резкими политическими и экономическими потрясениями.
4. 4

   Резкое уменьшение количества жителей населенного пункта или региона, их быстрый отток.
5. 5

   Индивидуальные случаи, когда, например, собственник вынужден продать недвижимость в кратчайшие сроки за минимальную цену.

Запомните! Слишком большая разница в рыночной и кадастровой стоимости жилья, которая всплывет в договоре купли-продажи, может иметь очень неприятные последствия. Если рыночная цена, указанная в соглашении, завышена, то этот факт остается на усмотрение покупателя. Но если же она заметно снижена, сделка может попасть под подозрение, как фиктивная.

Можно ли добиться пересмотра кадастровой стоимости?

В случае, когда кадастровая цена недвижимости не соответствует реальному положению дел, это значит, что она либо занижена, либо завышена по сравнению с рыночной. Если цифры кадастра меньше, чем существующая рыночная оценка недвижимости, это не несет особых проблем собственнику. Выходит, что он будет платить налог на владение по гораздо более низкому тарифу, чем стоит его квартира. Завышенная кадастровая цена, особенно значительно превосходящая рыночную, может привести к ряду неприятных последствий вроде того же повышенного налога.

Неправильные данные в кадастре могут появиться по причине обычных технических ошибок. Такое большое отличие кадастровой оценки от рыночной можно исправить, не дожидаясь следующего пересмотра стоимости. Право на это имеет только непосредственно заинтересованное лицо – собственник.

Существует два основных пути оспаривания кадастровой цены – через Росреестр или в суде. Специалисты рекомендуют начинать именно с первого, так как, если цена была установлена вследствие ошибки, ее исправят без долгих судебных разбирательств.

Иногда, хотя такое встречается довольно редко, комиссия Росреестра может отказать в удовлетворении подобной просьбы. В этом случае уже придется обращаться с иском в суд и тщательно доказывать обоснованность своих претензий. Эти доказательства должны быть действительно весомыми, поскольку, как показывает практика, в похожих случаях суд не очень охотно обязывает Росреестр проводить переоценку. Таким образом, лучше попытаться ограничиться взаимодействием с комиссией.

В некоторых, очень редких, случаях может быть назначена внеочередная оценка недвижимого имущества. Такой поворот событий возможен, когда с подобными претензиями в Росреестр обратится большое количество граждан. По количеству объектов требуемое число обращений должно быть не меньше 30% в отдельной административной единице. Это будет означать, что имела место массовая техническая ошибка, поэтому кадастровая стоимость всей недвижимости конкретного субъекта страны должны быть пересмотрена. 

Как узнать кадастровую цену жилья?

Информация о кадастровой стоимости недвижимости хранится в Росреестре. Узнать ее можно также из выписки ЕГРН. Поскольку эта информация не является конфиденциальной, запросить ее имеет право любой гражданин, желающий узнать, во сколько государство оценивает интересующее его жилье.

Получить информацию можно лично, обратившись в многофункциональный центр или региональное отделение Росреестра. Однако намного быстрее узнать такую стоимость можно онлайн на сайте Росреестра, указав в специальном поле адрес или кадастровый номер недвижимости.