Налог с продажи коммерческой недвижимости

Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП или организацией начисляется тогда, когда вырученные от сделки деньги попадают под определение налогооблагаемого дохода. Как и для других видов недвижимости, для нежилых помещений предусмотрен минимальный срок владения, по истечении которых их можно продавать без уплаты НДФЛ. Однако этот вид недвижимости имеет свою специфику. Она выражается как в некоторых особенностях купли-продажи, так и в порядке начисления налогов.

Что такое коммерческая недвижимость?

В первую очередь продажа коммерческого помещения интересует налоговую потому, что к этой разновидности недвижимости относятся объекты, изначально созданные для получения прибыли. Она может исходить как от арендаторов, снимающих такие помещения, так и непосредственно от осуществляемой в них деятельности: торговых точек, производств, складов и т.д.

Коммерческие помещения делятся на:

• торговые: отдельные магазины, площадки в ТРЦ, общепиты, в которых предприниматели могут хранить и реализовывать свои товары;
• офисные, отличительной чертой которых является наличие необходимых коммуникаций: отопления, водопровода, вентиляции и т.д.;
• производственные, как правило, расположенные на территории заводов или специальных комплексов;
• складские, делящиеся на классы, зависимо от специфики хранящихся на них товаров, оборудования, сырья и т.д.;
• универсальные – объединяющие характерные черты нескольких разных видов, обладающие широкой вариативностью использования.

Таким образом, использование и просто владение нежилым помещением постоянно сопряжено с уплатой самых разных видов налогов. Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП или компанией – одна из разновидностей налогооблагаемой прибыли.

Особенности купли-продажи нежилых объектов

Очень часто коммерческими помещениями владеют юридические лица, индивидуальные предприниматели или компании. Однако иногда продавцами такой недвижимости могут выступать и физические лица, не использующие ее для получения прибыли сейчас и не осуществлявшие такой деятельности ранее.

От того, какое лицо будет выступать продавцом по договору купли-продажи, зависит и пакет необходимых документов. Так, от физлица потребуются только паспорт, выписка из ЕГРН, согласие супруга или супруги на продажу и правоустанавливающие документы. 

Если продавец – индивидуальный предприниматель, дополнительно потребуется и выписка из ЕГРИП. Для юридических лиц перечень необходимых бумаг больше:

• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая регистрацию продавца в качестве юрлица и законное им ведение своей деятельности;
• паспорт учредителя или главы организации/компании;
• устав компании, необходимый для подтверждения того, что ее глава может совершать такие сделки единолично;
• финансовый отчет, свидетельствующий о финансовой состоятельности организации и отсутствии риска банкротства;
• доверенность от главы компании, выданная представителю.

Сделки, в которых продажа нежилой недвижимости осуществляется физическим лицом, проходят намного быстрее. Заключение договора с юридическим лицом, из-за большого пакета документов, их проверки, занимает гораздо больше времени. Кроме этого, при государственной регистрации в Росреестре платится пошлина: 2 тысячи рублей для физических и 22 – для юридических лиц.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц 

Какой налог платится с продажи нежилой недвижимости, зависит от налогового статуса ее владельца. Так, продавец-физическое лицо должен заплатить 13% НДФЛ, если он резидент РФ. Для нерезидентов действует более высокая процентная ставка – 30%. Для расчета налога берется указанная в ДКП стоимость недвижимости, а главным ориентиром служит кадастровая цена.

Налог на продажу нежилой недвижимости рассчитывается, исходя из ее кадастровой стоимости на начало текущего года. Эта сумма умножается на так называемый понижающий коэффициент – 0,7 и сравнивается в той, что указана в договоре продажи. Они не всегда бывают равны, поэтому 13% НДФЛ высчитываются из более крупной суммы. Таким образом, сознательно занижать стоимость недвижимости в ДКП для того, чтобы заплатить меньший налог, не имеет смысла. Если расчет с поправкой на понижающий коэффициент будет больше, для расчета НДФЛ возьмут именно его.

Ориентиром для расчета НДФЛ может служить и разница между затратами на покупку объекта и суммой его продажи. Это намного выгоднее, но затраты нужно документально подтвердить. Если доказать расходы не получится, налог будет взиматься со всей суммы.

Организации и ИП платят налог с продажи нежилой недвижимости или на общих основаниях, или по упрощенной схеме. Максимальный размер налога для юридических лиц, учитывающий прибыль, обязательный для всех организаций НДС, составляет 20%. Кроме него, также взимается налог на прибыль, если основная деятельность компании связана с торговлей недвижимыми объектами. 

По упрощенной схеме, в которой учитываются доходы и расходы, нужно заплатить 6% от вырученных после продажи средств. Если основным ориентиром расчета налога выступает разница между затратами на покупку помещения и его продажей, ставка будет выше – 15%.

Для индивидуальных предпринимателей действует та же ставка, что и для физических лиц – 13%. Проценты берутся от разницы между приобретением и реализацией недвижимости. Также ИП должны уплачивать НДС. Упрощенная схема налогообложения для предпринимателей такая же, как и для юридических лиц.

Срок владения коммерческой недвижимостью

Минимальный срок владения нежилым помещением, по истечению которого продавец-физическое лицо ничего не должен налоговой, составляет пять лет. Если коммерческая недвижимость была получена в дар, унаследована, приватизирована или перешла нынешнему собственнику по договору ренты, срок владения сокращается до трех лет. Например, полученный в наследство гараж можно продать уже через три года. Однако второй, купленный в тот же период, что и оформление наследства, продавать нельзя еще два года. В противном случае налоговой придется отдать 13% полученного.

Минимальный срок, составляющий три года, например, поле наследования недвижимости, желательно тем более соблюсти. Дело в том, что собственник не несет никаких затрат на ее приобретение, а, значит, не сможет представить к НДФЛ разницу между расходами и прибылью и заплатит 13% от полученной суммы.

Коммерческая недвижимость имеет одну серьезную особенность, очень отличающую ее от обычной, жилой. Дело в том, что, если она когда-либо использовалась собственником-продавцом в сугубо коммерческих целях, минимальный срок владения не имеет значения. Если он сдавал помещение в аренду, платно предоставлял для хранения товаров, организовал там производство и т.д., НДФЛ он заплатить в любом случае, сколько бы лет не прошло. 

Доказать факт обратного бывает нелегко. Законом не предусмотрен четкий перечень документов, которые бы подтверждали, что помещение не использовалось в коммерческих целях. Часто проблемы возникают тогда, когда некая часть общей площади, принадлежащая отдельному владельцу, не имеет собственного кадастрового номера. В таком случае, в арендных договорах обычно фигурирует вся площадь. Из-за этой ошибки собственникам помещений, которые никакой прибыли от них не получали, приходится доказывать свою правоту в суде.

Как правило, такой деятельностью занимаются индивидуальные предприниматели, способные со временем закрыть этот статус и для налоговой службы стать обычными физлицами. Такая смена статуса также ни на что не влияет. Если в прошлом прибыль поступала от самого помещения, налог с его продажи придется платить, но уже как физлицу.  

Как продать нежилое помещение без налогов?

Для того, чтобы не понести лишних расходов, нужно помнить, когда возникает налог при продаже коммерческой недвижимости. Его обязательно нужно платить, когда купленное ранее помещение находится в собственности физического лица менее пяти лет, в подаренное – трех. По окончании этого срока волноваться, а также подавать в налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно. Не менее важно учитывать, как именно недвижимость использовалась или не использовалась вовсе. Если продавец не имел от нее никакой прибыли, ему стоит только выждать необходимое время, а затем спокойно продать ее.

Если избежать уплаты подоходного налога никак не получается, можно попытаться уменьшить его размер.  Первый способ – это имущественный вычет на нежилое помещение при продаже. Налогооблагаемую сумму можно уменьшить, но максимум – на 250 тысяч рублей. Дополнительно обращаться за получением такого вычета не нужно. Заявление на его оформление следует приложить к подаваемой в налоговую декларации.

Второй способ – ненадежный и затратный – касается снижения кадастровой стоимости недвижимости в судебном порядке. Сегодня эта процедура значительно упрощена, соответствующее заявление можно составить в МФЦ. Если получится уменьшить кадастровую цену помещения, а затем продать его, ориентируясь на обновленную стоимость, налог выйдет меньше.

Этот способ имеет целый ряд недостатков. Во-первых, расходы на суд могут оказаться больше, чем ожидаемая разница в НДФЛ. Во-вторых, каждые два года кадастровая стоимость недвижимости пересматривается. Если не продать помещение за этот период, придется повторно идти в суд или же соглашаться с новой оценкой. В-третьих, уменьшение кадастровой цены имеет смысл для снижения размера налога на владение недвижимостью. Для ее продажи выгода такого предприятия сомнительна.