Российские законотворцы в предыдущем году всё-таки стали задумываться о рыночных методах по увеличению доступности арендной жилой недвижимости. Депутаты создали предложение по введению налогового вычета на аренду жилья социально незащищённых групп населения. Одновременно для девелоперов доступной по стоимости арендной недвижимости предусматривается разработка комплекса льгот по налогам.
Очень актуально
На сегодняшний день в России проживают в арендуемом жилье практически 6 млн семей. Однако количество заключенных контрактов составляет не более нескольких тысяч, сообщают парламентеры. Большему числу граждан аренда жилой недвижимости недоступна: для среднемесячной зарплаты 40,1 тысяч ₽ ежемесячный платеж за аренду в среднем по регионам равен 19 тысяч ₽. Для столицы при усреднённой з.п. около 117 тысяч ₽, оплатить съемное жилье обойдется в 56 тысяч ₽.
Подобное состояние рынка вызвало возмущение у депутатов Государственной Думы. Чтобы исправить это, было продолжено внедрить систему налоговых вычетов, однако не больше 120 тысяч ₽. В это же время была озвучена иная идея — относительно льготных условий по налогам тем, кто возводит доходные дома. Предлагает предоставить им нулевую ставку по налогообложению земельного участка, прибыль и имущество. В дополнение к этому, поступило предложение по введению механизмов льготных кредитов данных проектов. Начать рассматривать эти 2 законопроекта предполагалось в начале 2023 года, однако их отложили.
Основное право граждан на жильё закреплено во Всеобщей декларации прав человека. Однако в этой бумаге отсутствует информация о праве получения недвижимости бесплатно, либо как в Советском Союзе — от государства. В РФ по законодательству еще предоставляется муниципальная недвижимость сиротам, которые выпускаются из детдома. Однако в большинстве государств принято строить арендное жилье, и выдавать дотации для малоимущих и социально незащищённых групп населения на аренды.
В российской практике этот замысел арендной недвижимости превратился в начавшую действовать пару лет назад государственную программу «Дом.РФ» по приобретению квартир у застройщиков. Тем не менее такая псевдо рыночная идея на данном этапе не снизила дефицит недорого арендного жилья. И при внедрении замысла по налоговым вычетам, будет оказана ощутимая поддержка с учётом падения реальных доходов.
Предоставить удочку
Важно помнить об успехе практического применения в мире по выдаче кредитов на 30 лет с фиксированной ставкой, которые предназначены для возведения доходных домов. Так финансируется приобретение, строительство или реконструкция недвижимости исключительно там, где отмечается его нехватка. Однако для классических застройщиков ее возведение невыгодно. Это обусловлено тем, что окупятся такие вложения только через 20 лет.
Субсидирование позволит уменьшить этот период в 2 и более раза. К примеру, лайфстайл отели и ковилинги, которые на текущий момент возводят в РФ с концепцией кондо, характеризуются сроками окупаемости 12-13 лет. Они обеспечат по 8-9% годовых при взымании арендной платы.
В большинстве регионов с депрессивной экономической ситуацией, где ситуация с недвижимостью отличается в худшую сторону, без государственной поддержки такие механизмы реализации проектов практически невыполнимы. Относительно современных урбанистических отелей и ковилингов в таких крупнейших городах, как Санкт-Петербург и Москва, то для их развития достаточно, к примеру, содействия с подсоединением к инфраструктуре. Дополнительно они выполняют задачи социального преобразования. У современной молодежи отмечается нехватка качественных формаций жилья.
Застройщики уже несколько лет возводят жилую недвижимость со множеством квартир планировок формата студии. Однако, постепенно даже они значительно подорожали в стоимости.
Стоит отметить, что молодежь в возрасте 25-35 лет не стремятся быстро обзавестись семьёй, взять ипотечный кредит. Для них приоритетно саморазвитие, а не совместное проживание. Поэтому они нуждаются в помещениях вдвое больше по количеству, но с более небольшим метражем. А объем подобных рыночных предложений составляет всего 6%, тогда как доля просторных 3 и 4-комнатных квартир равна около 9%. Наличие дефицита ведет к избыточному спросу, который способствует повышению расценок аренды. Это привело к тому, что по некоторым сведениям на 10-20% компенсировали эту нехватку — микроформаты высокого качества, включая ковилинги. Так как принцип функционирования «Дом.РФ» не является 100% рыночным, то и не подходит для тиражирования. Необходимо предоставить удочки вместо рыбы. Это означает субсидирование строительства арендной недвижимости.
Особенности реализации, мировой опыт
Однако, при реализации этой системы с ошибками, возникнет поле для коррупционных схем. Поэтому идею стоит направлять сверху в формате объявленных конкурсов по разрабатыванию определенной территории. Это повысит эффективность организации процесса. Также следует контролировать ситуацию, чтобы жильё для социально незащищённых слоев населения не становилось «человейниками» или не стало повтором печально знаменитого района Прюит-Айгоу в США. Он отличался удачным проектированием, но отсутствием эффективной управляющей организации. Отмечался дефицит денежных средств на техобслуживание и формирование безопасной среды. Это привело к формированию гетто. Эту территорию через 20 лет потребовалось расселять, а 3 десятка многоэтажных домов — сносить. Инфраструктурные вопросы становятся первостепенными. Сегодня реализуется не модуль для жилья, а стиль жизни.
Сроки окупаемости инвестиций
Однако, даже при отличном сочетании многих факторов, на текущем этапе спекулятивный или ускоренный по времени вид инвестирования практически нереален. Средний период для плановых доходов по инвестициям в жилье — 3-5 лет, а в лучшем случае 10 лет. Арендная недвижимости, которая профессионально управляется УК, превращается в аналог высокодоходных акций. Не столько значения уделяется росту стоимости, когда постоянные дивидендные выплаты регулярно покрывают их цену.