Собственник квартиры – это человек или организация, физическое или юридическое лицо, которое обладает всей предусмотренной широтой прав на недвижимое имущество. Недвижимость – специфический вид собственности, операции с которым подлежат тщательному контролю со стороны государства. Наряду с правами, владелец жилья имеет и обязанности, которые налагает на него этот статус, несет за свое имущество ответственность.
Кто является собственником квартиры
Собственник жилья – это человек, чья фамилия при государственной регистрации права собственности вписывается в документы. Иными словами, это лицо, на которое зарегистрирована недвижимость: квартира, частный дом, коммерческая постройка – любой объект, право владения которым фиксируется в Росреестре.
Собственником квартиры считается человек, который получил ее:
- по договору купли-продажи;
- в наследство;
- в дар;
- вследствие приватизации;
- при обмене;
- по договору долевого участия;
- по переуступке прав требования.
Полноправным владельцем квартиры такой приобретатель становится только после подписания соответствующего соглашения и последующей регистрации права собственности. Ни один способ перехода недвижимости из рук в руки не может быть законным без документального подкрепления. Такие документы называются правоустанавливающими.
Если переход осуществляется на возмездной основе, его удостоверяет некое соглашение, в котором одна сторона выступает продавцом, а другая – покупателем. При безвозмездной передаче имущества, например, наследовании или дарении, свободное волеизъявление человека, у которого отчуждается недвижимость, заверяется нотариусом. Отдельный вид обретения собственности – приватизация. Она также безвозмездная, но одной стороной соглашения выступает государство, и оно же контролирует законность перехода прав.
Права собственников
Права собственников жилья в многоквартирном доме включают три основные возможности:
- владеть;
- пользоваться;
- распоряжаться.
Первое означает, что никто не может лишить их недвижимого имущества без их согласия. Существует лишь несколько предусмотренных законом оснований для потери человеком жилья. Отчуждение происходит по очень веским причинам и только по решению суда.
Пользование недвижимостью означает возможность применять его по прямому назначению. Это право дается всем жильцам многоквартирного дома, вне зависимости от того, являются ли они законными владельцами квартир.
Самый наглядный пример – аренда. Арендатор может полноценно, без каких-либо ограничений, пользоваться предоставленными квадратными метрами, проживать на них столько, сколько предусмотрено договором найма. Однако, даже если он проживет в квартире едва ли не всю жизнь, владеть ею не станет.
Право распоряжаться имуществом – основное, доступное только официальному владельцу. Оно включает такие действия собственника в отношении жилого помещения, которые могут привести к тому, что помещение сменит хозяина. Право распоряжения – это возможность:
- продать квартиру;
- обменять её на другую;
- завещать, хоть родственникам, хоть совершенно посторонним лицам;
- дарить;
- отдавать под залог;
- регистрировать в ней жильцов;
- сдавать в аренду.
Ни одно постороннее лицо, будь то родственники собственника или другие люди, живущие с ним в одной квартире, такие действия с недвижимостью совершать не может.
Существуют ли ограничения прав собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения обладает правомочиями поступать со своим имуществом как ему угодно, но только в рамках, предусмотренных законом. Даже если он ничего не нарушает, существует ряд обстоятельств, при которых его права будут некоторым образом ограничены.
Первый случай – это долевая или совместная собственность. Одна и та же квартира может принадлежать нескольким людям в определенным пропорциях, либо они будут в равной степени считаться ее полноправными хозяевами. Суть ограничения в том, что кто-то один из них не сможет кардинально распорядиться недвижимостью, скажем, продать ее, без согласия остальных. Все собственники имеют равные права на имущество, что автоматически их ограничивает.
Второй – обременение на квартире. Собственники помещений опять же теряют право распоряжаться ими, если на недвижимости есть обременение. Это может быть арест, ипотечный кредит, при котором квартира находится под залогом, даже аренда при нотариально зарегистрированном договоре найма. Совершать любые действия с недвижимостью, пока обременение не будет снято, собственники не могут. Однако при этом сохраняют за собой право владеть ею и пользоваться.
Отдельный вид ограничения прав касается владельцев жилья в многоквартирных домах. Помимо непосредственно квартир в их собственность переходит часть общего имущества дома, которое относится к нежилой его части. Процент его соразмерен личной жилой площади.
Однако владение жилым помещением не дает такой широты прав относительно общего имущества. Никто из жильцов не может приспособить его под свои нужды, сдать в аренду, тем более продать без ведома и согласия других. Фактически общим имуществом можно только владеть и пользоваться целевым способом.
Обязанности собственников
Обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме включают:
- своевременную уплату налога на владение, который рассчитывается, исходя из площади имеющейся в собственности недвижимости;
- оплату коммунальных услуг;
- участие в оплате капитального ремонта;
- использование квартиры по прямому назначению;
- соблюдение прав и интересов соседей.
Существует такое понятие, как бремя содержания жилого помещения. Оно означает, что за собственником закрепляется обязанность нести расходы по поддержанию жилья в функциональном состоянии, исправности и безопасности.
Что касается целевого использования недвижимого имущества, собственникам запрещается передавать квартиры под производство, офис, склад, заниматься в них разведением животных.
Статус собственника обязывает его учитывать законные интересы соседей. Это касается установленного режима тишины ночью, когда нельзя шуметь, чтобы не мешать окружающим. В отношении соседей запрещено совершать любые противоправные действия, портить их имущество. То же самое касается и общей собственности жильцов.
Ответственность собственников
Обязанности жильца по содержанию квартиры в надлежащем состоянии считаются одними из основных. За их игнорирование он несет ответственность. Также владелец квартиры ответственен и за общее имущество – оно должно сохранять свои эксплуатационные свойства и быть безопасным. Как правило, его участие в сохранности общей собственности заключается в оплате ремонта.
В связи с задолженностью по уплате налогов и погашении коммунальных платежей к владельцам квартир применяются законные меры взыскания. Он будет должен заплатить долги в любом случае. Взыскание в судебном порядке может включать отчуждение другого ценного имущества.
Ненадлежащее содержание жилого помещения сособственником чаще всего подразумевает нарушение гигиенических и санитарных норм. Такие действия несут угрозу соседям. За подобное нарушение собственника могут привлечь к административной ответственности.
Самовольно заниматься перепланировкой внутри квартиры нельзя. Хуже всего, когда в процессе переустройства затрагиваются несущие конструкции дома. Это может повлечь за собой деформацию или даже обрушение всего каркаса здания. Если собственник провел несогласованную перепланировку, ему придется заплатить штраф, а затем узаконить ее. Если узаконить изменения нельзя, его обяжут вернуть все в первоначальное состояние за свой счет.
Как можно лишиться права собственности
Некоторые действия собственник совершать не вправе – они могут привести к потере им возможности распоряжаться имуществом или вовсе к его отчуждению.
Лишиться жилья он может, если не справится со своими обязательствами по ипотеке. Хотя заемщик и считается владельцем квартиры, на ней, до момента погашения кредита, есть обременение. Если он не может погасить задолженность, кредитор вправе изъять у него залоговый объект и выставить его на торги.
К публичным торгам и потере собственником жилого помещения исключительных прав приводит и нецелевое использование квартиры. Если он, например, организует в ней производство, ему вынесут предупреждение с указанием прекратить подобного рода деятельность. Многократное нарушение предписания чревато отчуждением жилья и выставлением его на торги. Вырученные деньги, за вычетом судебных расходов и трат на организацию торгов, передадут бывшему владельцу.
К подобному развитию событий может привести и ненадлежащее содержание квартиры, приведение ее в аварийное состояние. Долги за коммунальные услуги также чреваты тем, что собственник потеряет свою недвижимость.
Однако если жилье у должника единственное, изымать его не станут. Исключение составляет только ипотечная квартира. За долги ее заберут даже в том случае, если заемщик станет бездомным.