Оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может понадобиться любому человеку. В обиходе чаще всего фигурирует рыночная цена квартир, домов или земельных участков, а о кадастровой нередко забывают. Однако именно она напрямую влияет на формирование минимальной цены в договоре купли-продажи, а также, что немаловажно, на сумму налога на владение имуществом.

В любые сведения и цифры может вкрасться ошибка, и кадастровая стоимость – не исключение. Это чревато не самыми приятными последствиями для собственника. К счастью, существует процедура пересмотра цены кадастра по инициативе владельца жилья.

Что такое кадастровая стоимость объектов недвижимых объектов?

Кадастровая стоимость – это цена недвижимости с точки зрения государства. Она выступает неким регулятором, который позволяет держать ценовые колебания рынка недвижимости на контролируемом уровне. Мнение государства о том, во сколько оно оценивает тот или иной объект, закрепляется в специальной базе данных – кадастре. Изменить кадастровую стоимость, как, например, цену на продаваемую квартиру, просто так нельзя. От собственника недвижимости здесь зависит немногое.

Чтобы определить основные отличия между кадастровой и рыночной ценами, нужно понять, как они формируются.

Для определения кадастровой стоимости берутся похожие по характеристикам объекты, и с помощью специальных формул выводится их цена. На конечную стоимость недвижимости влияют:

• общая площадь жилья и его планировка;
• тип здания и его возраст;
• степень износа строения;
• уровень развития инфраструктуры района, транспортная доступность.

Таким образом, изменить кадастровую стоимость квартиры, которая имеет ремонт похуже, не выйдет, ведь кадастровая оценка такие нюансы не учитывает.

Рыночная же цена учитывает индивидуальные особенности жилья: вид из окна, старый или новый ремонт, даже соседей. Две абсолютно одинаковые квартиры, даже в одном доме, будут стоить по-разному, если одна из них запущенная, а вторая – ухоженная, со свежим ремонтом. В кадастре же они будут оцениваться одинаково.

Где используется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость объектов недвижимости служит ориентиром для многих операций. Во-первых, исходя из цифр, указанных в кадастре, начисляется налог на владение земельными участками, частными домами, квартирами, коммерческой и жилой недвижимостью.  Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость недвижимости чаще всего требуется для уменьшения налога.

Кадастровая цена используется при выкупе участков земли из муниципальной собственности, а также для расчета арендной платы. Инициировать оценку объекта для снижения кадастровой цены может и ответственный арендатор для изменения арендных платежей в более выгодную сторону.

На кадастровую стоимость обращает внимание и банк при выдаче ипотеки. Как правило, цифры, указанные в базе данных кадастра, в большинстве случаев ниже, чем рыночная цена недвижимости. Банку удобнее оценить залоговую квартиру дешевле – так он получит большую выгоду. В это же время слишком низкая кадастровая цена будут свидетельствовать о низкой ликвидности объекта, и банк не даст согласия получить ипотеку на его покупку.

Как часто проводится кадастровая оценка

Периодичность изменения кадастровой стоимости земельных участков, квартир, частных домов, помещений и другой недвижимости устанавливается законами. По актуальным на сегодняшний день правилам в населенных пунктах, имеющих федеральное значение, переоценка проводится каждые два года. В остальных городах и поселках – каждые четыре года.

В 2022 году была проведена кадастровая оценка недвижимости по все стране. Ее результаты стали законными с 1 января 2023 года. В следующий раз переоценка состоится в 2026 году.

В крупных населенных пунктах, в том числе и в Москве, кадастровая стоимость пересматривалась в 2023 году.  Соответственно, полученные данные обрели законную силу с 1 января 2024 года.

Ценообразование на рынке недвижимости не всегда отражается на кадастровой стоимости, но в редких случаях так бывает. Если рыночная цена объектов меняется, увеличивается или уменьшается, на 30% и более, назначают внеочередную государственную переоценку.

С 2023 года внедрена система ограничения повышения кадастровой стоимости, обусловленная сложной ситуацией в экономике. Она была названа «заморозкой». Согласно этим правилам, если после переоценки цена недвижимости в кадастре превышает предыдущую, в базу данных вносится старая информация, вне зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Это было сделано для того, чтобы снизить налоговую нагрузку на население.

Зачем нужно оспаривание кадастровой цены

Поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости требуется в двух случаях: когда она завышена или занижена. В обеих ситуациях неправильная оценка имеет негативные последствия для собственника.

На первый взгляд, заниженная стоимость – это хорошо, ведь владельцу жилья придется платить меньше налогов. Однако есть риск, что рано или поздно налоговая заинтересуется, почему по этой недвижимости платится так мало, ведь суммы налогов по подобным объектам выше. Если кадастровая цена впоследствии будет оспорена, налоговая может в судебном порядке стребовать не внесенные ранее суммы.

При передаче квартиры под залог при ипотеке, кадастровая стоимость которой занижена, также могут возникнуть проблемы. Во-первых, банк выдаст не такую большую сумму, как хотелось бы. Во-вторых, он может и вовсе отказаться работать с этим объектом.

Однако к переоценке чаще прибегают, когда кадастровая стоимость завышена. Первая причина – это уменьшение налогооблагаемой базы. Ни одному собственнику не хочется платить больше только потому, что кто-то оценил его недвижимость дороже, чем она на самом деле стоит.

Вторая причина – соотношение между рыночной ценой и кадастровой при купле-продаже квартиры. Указанная в договоре стоимость желательно должна быть не ниже 70% кадастровой. Проблемы могут возникнуть, когда продажа будет облагаться подоходным налогом. Во-первых, налог будет начислен, исходя из этих 70%, и неважно, что фактические цифры ниже. 

Во-вторых, налоговая может расценить такую сделку как получение необоснованной налоговой выгоды. Таким образом, если кадастровая цена сильно завышена, фактическая рыночная может оказаться сильно меньше.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Ходатайство для того, чтобы в досудебном или судебном порядке переоценить кадастровую стоимость, может написать любое лицо, чьи интересы затронуты неверной оценкой. Иными словами, инициировать процедуру имеет право человек или организация, которые вынуждены нести повышенные расходы из-за ошибочного оценивания или ошибки.

Обратиться с этим вопросом могут:

• хозяева недвижимости;
• бывшие владельцы недвижимых объектов, которым нужен повторный пересчет налогов и возврат уплаченных излишков;
• арендаторы, размер арендной платы для который рассчитывается, руководствуясь кадастровой ценой снимаемого ими объекта;
• лица, имеющие первоочередное право выкупа недвижимости: например, владелец строения имеет преимущественное право на находящийся под постройкой участок земли.

К оспариванию результатов кадастровой оценки может прибегнуть и владелец не всей недвижимости, а только ее части – доли. Согласие других собственников на это не нужно. Более того, даже если совладельцы против, комиссия или суд все равно рассмотрят обращение в обычном порядке.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: пошаговая инструкция

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году подразумевает или направление ходатайства в комиссию, находящуюся при организации, которая выдала оценку, или в суд. Во многих случаях, особенно если имели место ошибочные данные или неточности, достаточно комиссии. Это более быстрый и дешевый способ изменения кадастровой стоимости недвижимости. 

Обратиться в суд можно сразу же, минуя комиссию, – это не запрещено. Однако все же желательно попытаться решить вопрос в досудебном порядке. Суд не очень хорошо относится к намерениям перенести конфликт в зал заседаний без предварительных попыток урегулировать их в предусмотренном законом порядке.

Начиная с 2026 года, такая практика станет и вовсе невозможной. Произвести перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, частного дома, квартиры или даже отдельной комнаты без досудебного обращения в комиссию будет нельзя. Иными словами, в суд можно идти только тогда, когда комиссия отказала менять цену, зафиксированную в кадастре. Некоторые регионы, на свое усмотрение, приступили к этой практике раньше, поэтому о возможности идти сразу в суд в обход комиссии нужно узнавать заранее. 

Для каждого способа изменения кадастровой цены предусмотрен свой алгоритм действий. 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии

Комиссия по снижению кадастровой стоимости находится при Росреестре. В каждом региональном его отделении есть специалисты, занимающиеся таким вопросами. Отделения Росреестра находятся не в каждом населенном пункте. В таком случае можно сделать это через Единый портал государственных услуг.

Чтобы все сложилось удачно и результат был достигнут, желательно соблюдать определенную последовательность действий. Основные этапы оспаривания кадастровой стоимости в Росреестре:

Оценка недвижимости

Любые споры по кадастровой стоимости решаются при предоставлении ряда обязательных документов. Один из них – оценочное заключение независимого специалиста о фактической цене недвижимости.

Заказывать оценку нужно еще до обращения в комиссию. Однако сильно заранее ее делать также не нужно, ведь она действительна только на протяжении полугода со дня составления. 

По результатам заключения может оказаться, что кадастровая стоимость выше рыночной. В обычных ситуациях так бывает крайне редко. Чаще всего подобная разница связана с тем, что цена кадастра установлена ошибочно. Если это подтвердится, новой кадастровой стоимостью станет та, которая значится в оценочном заключении.

Кроме этого, оценочное заключение описывает основные характеристики и параметры объекта, перечисляет методы, которые специалист использовал в ходе определения цены. 

Подготовка документов

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости осуществляется после рассмотрения некоторых документов. Их немного, но все они должны быть предоставлены заявителем. Перечень включает:

• выписку из ЕГРН, в которой указана кадастровая цена жилого или коммерческого помещения, которую нужно пересмотреть;
• правоустанавливающие бумаги на объект или их нотариально заверенная копия;
• оценочное заключение о рыночной стоимости недвижимости.

Если заявитель может документально подтвердить, что сведения в кадастре недостоверны, а поэтому неверна оценка дома или квартиры, их также нужно добавить к общему перечню. Они статут главным подтверждением оснований, на которых он обращается за переоценкой. 

Подача заявления

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости направляется в Росреестр. Его подразделение должно быть в каждом регионе. Можно направить документы заказным письмом или через портал ЕПГУ, однако при личном обращении процедура пройдет быстрее.

Сроки для оспаривания результатов кадастровой стоимости недвижимости ограничены только тем временным промежутком, на протяжении которого данная кадастровая цена актуальна. Он начинается со дня внесения цифр в ЕГРН и заканчивается следующим пересмотром стоимости и повторным внесением данных в реестр.

В заявлении должны упоминаться:

• наименование уполномоченного органа, которому направляется;
• информацию о заявителе или его доверенном лице;
• упоминание документа, подтверждающего право собственности на недвижимый объект;
• описание дома, квартиры или земли, кадастровую цену которых предстоит пересмотреть;
• данные об актуальной, содержащейся в ЕГРН, кадастровой цене жилья;
• ссылка на оценочный отчет, устанавливающий рыночную стоимость объекта, цифры оценки;
• просьба изменить цену недвижимости, зафиксированную в кадастре;
• основания для ее изменения, которые заявитель считает весомыми;
• список документов, которые прилагаются;
• дату, подпись.

Заявление на экспертизу кадастровой стоимости могут не принять, если отсутствуют некоторые из основных документов, нарушены сроки обращения за пересмотром цены, или она уже была, по заключению комиссии или постановлению суда, снижена.

Платить пошлину или нести какие-то другие расходы при подаче заявления не нужно – эта процедура бесплатная.  

Заседание комиссии

Порядок обжалования кадастровой стоимости подразумевает, что в течение месяца с даты подачи заявления комиссия должна рассмотреть обращение. Заявитель вправе лично посетить заседание комиссии. Более того, это очень желательно. Ведь если его ходатайство не будет удовлетворено, и придется обращаться в суд, он будет хорошо осведомлен о процедуре досудебного рассмотрения обращения. 

В ходе заседания решается, есть ли веские основания для изменения кадастровой цены недвижимого объекта. Для этого анализируется рынок недвижимости на момент формирования стоимости, учитываются актуальные на то время цены. Если к неправильной кадастровой цене привели ошибки, комиссия может назначить повторную экспертизу недвижимости и выслать на объект инженера.

По итогам рассмотрения ходатайства комиссия решает: удовлетворить его или отказать. Отказ поступает заявителю в письменном виде. Если решение положительное, на протяжении пяти дней комиссия направляет копию постановления в Росреестр. После этого в ЕГРН будут внесены обновленные данные. 

Обжалование кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде

Если комиссия ответила отрицательно, не сочтя претензии заявителя существенными, он может направить иск о снижении кадастровой стоимости в суд. Как уже упоминалось, до 2026 года это можно сделать сразу, без предварительного заявления в комиссию ответственной организации. В дальнейшем такая возможность будет недоступна.

Алгоритм судебного урегулирования вопроса сводится к ряду действий: 

Оценочное заключение

Как и при досудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости, понадобится оценочное заключение независимого специалиста, имеющего лицензию на такого рода деятельность. Наличие экспертной оценки для суда обязательно. Оплачивает ее тот, кто инициировал процедуру – истец.

И для комиссии, и для суда важно, чтобы недвижимость оценивалась не на дату обращения, а на день, когда в очередной раз пересматривалась кадастровая цена. То есть, если этот пересмотр проводился, скажем, осенью 2023 года, обновленная кадастровая стоимость становится актуальной с 1 января 2024 года. Сумма в заключении эксперта должна отражать рыночную цену недвижимости именно на эту дату, 1 января, а не на момент проведения оценки.

Сбор документов

Список бумаг, необходимых для оспаривания результатов кадастровой стоимости в суде, почти не отличается от того, который нужно предоставить комиссии Росреестра. В него входят:

• паспорт заявителя или его доверенного лица (когда в суде интересы истца отстаивает его представитель, нужна и нотариально заверенная доверенность);
• оценочное заключение о рыночной стоимости объекта;
• правоподтверждающие бумаги на недвижимый объект (в их качестве, как правило, выступает выписка из ЕГРН);
• письменный отказ комиссии пересмотреть кадастровую цену (если была попытка досудебного урегулирования);
• квитанция об уплате госпошлины исковое заявление ею облагается: 300 рублей для физлиц и 2000 рублей для юрлиц).

Дополнительно получать справку о кадастровой цене недвижимого объекта не нужно. К тому же, сегодня такие справки и не выдают. Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН.

Составление искового заявления

В суд подается не заявление, а административный иск об оспаривании кадастровой стоимости, а к нему прилагаются все упомянутые документы. Исковый документ обязательно должен содержать:

• название судебного органа, на имя которого он направляется;
• информацию об истце: паспортные данные, место проживания и регистрации, место рождения – для физлиц; ОГРН – для юрлиц; паспортные данные, документ о профессиональном образовании – для представителя-юриста; контакты: номера телефонов, адрес;
• информацию об ответчике: при необходимости установить в судебном порядке кадастровую оценку на уровне рыночной ответчиком выступает местное самоуправление, занимавшиеся пересмотром цены кадастра, а также Росреестр; при наличии ошибок и неточностей, при ведших к неверной стоимости, ответчик – также Росреестр, но уже без участия муниципалитета;
• сведения, какие именно интересы и права истца были нарушены при установлении неправильной кадастровой оценки;
• причины пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, помещения или квартиры, частного дома либо другой недвижимости: основания, а также доводы истца;
• его требования;
• перечень прилагаемых документов;
• дату и подпись.

Если имела место попытка досудебного урегулирования вопроса, в исковом заявлении следует дополнительно указать: 

• даты обращения в комиссию и ее заседания;
• результаты рассмотрения ходатайства;
• реквизиты письменного заключения комиссии (его следует приложить к исковому заявлению в числе прочих документов);
• данные о бездействии комиссии (если она не отреагировала на заявление).

Что касается требований, их нужно формулировать, исходя их причин, повлекших за собой формирование неправильной кадастровой стоимости. Это может быть или просьба уравнять ее с рыночной, если оценка была проведена неправильно, или пересмотреть после исправления ошибок.

Иск направлен на то, чтобы оспорить оценку недвижимости. Другие требования включать в него не нужно. Компенсация лишних уплаченных налогов или иного ущерба – это основания для другого иска. С этими вопросами можно повторно прийти в суд уже после того, как кадастровая стоимость жилья будет уже изменена.

Судебное заседание

Оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит на протяжении двух месяцев с момента регистрации искового заявления. Если предварительно вопрос находился на рассмотрении у комиссии, но она выдала отрицательное постановление, дело будет рассмотрено на протяжении месяца. В некоторых ситуациях потребуется проведение оценки, назначенной судом. В такой ситуации рассмотрена иска будет приостановлено примерно на два месяца. За это время специалисты проведут экспертизу, установят рыночную цену недвижимости, выявят ошибки при определении кадастровой стоимости. 

О дате и времени заседания суд сообщает сторонам заранее. Отсутствие одной из них не является основанием для того, чтобы его откладывать. Заседание все равно будет проведено, но уже без ее участия. Это плохо, поскольку отсутствующая сторона никак не сможет повлиять на ход рассмотрения дела.

В ходе заседания стороны должны самостоятельно предоставить доказательства своих аргументов. Если по каким-то причинам они не смогут этого сделать, суд окажет помощь в получении нужной информации. Заключение комиссии по снижению кадастровой стоимости о невозможности ее изменить в качестве доказательства он не рассматривает. Разбирательство проходит вне зависимости от того, что написано в этом документе.

Несогласные с исковым заявлением собственники имеют право участвовать в заседании. Они могут принимать участие в разбирательстве в качестве заинтересованных лиц. Совладельцы будут высказать свои возражения против пересмотра стоимости и обязательно аргументировать их. Одного только нежелания менять кадастровую цену недвижимости недостаточно.

Положительное решение в сторону истца вносится или на основании предоставленного им оценочного заключения, выданного независимым специалистом, или по итогам назначенной экспертизы. Если суд сочтет доказательства несущественными или недостаточно обоснованными, в иске будет отказано.

В случае отрицательного результата у истца есть месяц со дня выдачи постановления для подачи апелляции. Ответчик тоже может попытаться оспорить результат заседания, и также в течение месяца. Судебное начинает действовать по истечению этого срока, и обжаловать его позже будет нельзя. Постановление, которое выдает уже апелляционный суд, вступает в силу в день вынесения решения.

При вступлении в силу постановления суда истцу выдается его копия с отметкой из канцелярии. Этот документ нужно предоставить в Росреестр, приложив его к заявлению о внесении обновленных данных в ЕГРН. Отделение Росреестра можно посетить лично или направить все бумаги через МФЦ.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости подразумевает два основания, на которых можно ее изменить: техническую ошибку и неверную оценку. 

Разрешить ситуацию, в которой фигурирует техническая ошибка, проще. Если, к примеру, в документах, по которым формировалась цена, указана неправильная площадь жилья, доказать свою правоту намного легче. Для этого собственнику нужно предоставить комиссии техническую документацию на недвижимость: технический паспорт, экспликацию и т.д. Очень вероятно, что не потребуется и независимое экспертное заключение. 

Если на самом деле произошла ошибка, комиссия передаст сведения о ней в Росреестр вместе с обновленными данными о кадастровой стоимости. 

Немного труднее оспаривать кадастровую стоимость, если ошибок нет, а имела место неправильная оценка. Очень тяжело определить, н каком именно этапе расчетов произошла ошибка, ведь при оценке используются разные методы и подходы. 

Оценочное заключение в таком случае требуется обязательно. Оно – основное доказательство, что кадастровый инженер ошибся. Однако на практике комиссия не всегда прислушивается ко мнению сторонних экспертов и зачастую отказывает в переоценке.

От того, на каком основании собственник обращается за изменением кадастровой цены, зависит и успех его начинаний. При наличии ошибки стоимость почти наверняка будет исправлена. При неверной оценке есть большая вероятность, что ему придется отстаивать свои интересы в суде, однако это не дает никаких гарантий.

Срок оспаривания кадастровой стоимости 

Все способы оспаривания кадастровой стоимости ограничены сроками. Если собственника не удовлетворяет новая оценка, он может обратиться за ее изменением, пока она имеет законную силу. То есть, период обращения начинается с даты, когда стоимость стала актуальной – с 1 января следующего за переоценкой года, и до момента следующего изменения цены – тоже 1 января. 

Если за время, пока длится судебное разбирательство, произошла очередная переоценка, отменять его никто не будет. Однако новые цифры, появившиеся недавно, никто во внимание не примет.

Существует и такое понятие как архивная переоценка. Она касается кадастровой стоимости, которая была установлена раньше, до нынешней. Срок давности для подачи таких исков составляет три года. 

Архивная переоценка может понадобиться, если собственник выяснит, что раньше платил налогов больше, чем нужно. У него есть теоретическая возможность доказать свою правоту, а потом, в рамках другого иска, вернуть часть денег.

Как правило, подобные вопросы решаются только в суде. Добиться пересмотра уже измененной кадастровой цены с помощью заседания комиссии нельзя.