Почему квартиры такие дорогие

Часто для молодых семей стоимость квартиры становится неподъемной суммой. Чтобы купить жилье, они берут ипотеку или одалживают средства. И если с тем, почему в Москве такие дорогие квартиры, вопросов не возникает, то все же хочется понять общий механизм ценообразования.

Почему жилье в России такое дорогое

Строительство зданий стоит больших денег. Чтобы его вести, застройщик берет кредиты и полагается на другие источники финансирования строительства, например, на средства дольщиков или акционеров. Привлечь на стройку деньги инвесторов или акционеров можно только в том случае, когда вложение принесет доход. Значит, в стоимость жилья строительная компания закладывает не только расходы по кредитам, но и выгоду инвесторов. 

Это объясняет, почему жилье дорогое и откуда возникает такой разрыв между доходами молодой семьи и реальной стоимостью жилья. Строить недорогие квартиры можно. Но в этом случае расходы застройщика помогает «погасить» государство путем различных грантов и программ. 

В России так случается, и тогда полученный результат называют социальным жильем. Но количество ежегодно строящихся социальных квартир меньше, чем очередь из тех, кто нуждается в их получении. Очередь растягивается на десятилетия, делая получение очередником собственных квадратных метров практически нереальным. 

Затратный метод оценки строительства

При оценке будущей новостройки застройщик пользуется затратным методом оценки, т. е. включает в общую сумму все понесенные затраты и делит на количество квадратных метров, чтобы узнать цену за кв. м. Она понадобится при определении стоимости каждой конкретной квартиры.

В перечень затрат застройщика входят:

1. 1

   Стоимость земли. Застройщику удобно, если используется государственная земля. Но если это участки в частной собственности, например, район с частными домами в выгодном для застройщика месте, то их приходится выкупать. В цену земли также входят: оплата налогов и сборов за покупку участка, стоимость его обустройства, демонтажа старых домов, вывоз строительного мусора и т.д.
2. 2

   Оплата работ, связанных с планированием, выполнением и финансированием жилищного строительства. В том числе стоимость необходимых исследований, эксплуатационные и текущие расходы во время строительства.
3. 3

   Стоимость строительных материалов.
4. 4

   Озеленение территории после строительства.
5. 5

   Расходы по первоначальному заселению жилого комплекса, включая страхование и траты, связанные с ДДУ.
6. 6

   Прочие расходы.

С точки зрения структуры расходов, доля таких, которые непосредственно связаны со строительством, составляет 70%, а маржа, на которую рассчитывает застройщик, – только 10%. 

Строительные расходы динамичны. Они всегда зависят от цен на стройматериалы, налогов, ввозных пошлин, инфляции. Блогеры могут сколько угодно сетовать на то, «почему недвижимость такая дорогая» или публиковать материалы о том, что доходы населения упали, и застройщики вот-вот снизят цены, но в реальности этого не происходит. Цены на квартиры в новостройках не связаны с доходом граждан. Базовыми способами решить проблему для многих молодых семей остаются ипотека или собственные высокие доходы.

Почему застройщик снижал цену на этапе строительства

Главным источником финансирования строительства для застройщика являются собственные средства. Но если их не хватает, то для ведения строительных работ берутся кредиты. Средства, полученные от дольщиков (до ввода эскроу-счетов), решали вопрос с недостающим финансированием. Поэтому застройщик с готовностью снижал цену на сумму не большую, чем проценты, которые ему бы пришлось заплатить за пользование кредитом. Таким образом, цена за квартиру, уплаченная на этапе строительства, была на 10-15% ниже, чем покупка готовой недвижимости.

Сравнительный метод оценки недвижимости

Сравнительным методом формирования цены пользуются продавцы вторичного рынка недвижимости, а также риэлторы. Но используют его не совсем одинаково. Риэлторы для сравнения берут одинаковые квартиры, проданные в определенном временном промежутке, например, в течение месяца. В крупных городах продажи движутся быстрее, поэтому могут брать срок 2-3 недели, а в маленьких городах, где спрос и предложение ниже, срок могут увеличить до 2 месяцев. 

Одинаковыми у квартиры должны быть:

• общая площадь;
• количество комнат;
• тип дома;
• этажность;
• возраст квартиры;
• техническое состояние;
• другие параметры.

Если квартиру продает человек, то он не думает о выборке за конкретный период. Открывает сайт с недвижимостью и сравнивает свою квартиру с тем, что продается «здесь и сейчас». Откуда такие цены на квартиры или какие факторы стоимости на них влияли, ему не принципиально. 

Справедливая рыночная цена

Цену, по которой недвижимость продается на рынке в типовых условиях, считают «справедливой рыночной ценой». Среди факторов, влияющих на рыночную стоимость, называют:

• микрорайон;
• качество дома (тип, период постройки);
• инфраструктуру;
• особенности транспортной развязки;
• близость к центру города и главным достопримечательностям.

Но на самом деле, нет универсальной методики, которая бы позволяла математически рассчитать влияние расстояния между домом и остановкой общественного транспорта на стоимость конкретной квартиры. Если риэлтору или банковскому эксперту нужна точная оценка, то они используют метод сравнения продаж или затратный.

Как менялись цены в 2022-2023 гг.

Если сравнивать динамику цен по регионам, то она окажется разной.  Т.е. жилье дорожает, но это выражается в разных суммах и причины тоже разные.

Например, в Москве цены на новостройки колебались, но незначительно. В июне 2022 года стоимость квадратного метра составляла 325 тыс. руб., а в июне 2023 года – 331,6 тыс. руб. Дороже всего оказалась стоимость квадратного метра в июле 2022 года – 351,4 тыс. руб., а дешевле – в ноябре 2022 – 319 тыс. руб. 

Цены на вторичку в Москве были значительно выше и менялись хаотично. Максимальная – в феврале 2023 года – 390 тыс. руб. К марту цены сравнялись, а потом для вторичного жилья цена снова поднялась и незначительно превысила стоимость новостройки – 343,9 тыс. руб.  

В Московской области такого ажиотажа не было. Цены в июне 2022 года составляли 179,9 тыс. руб. и 159 тыс. руб. за новостройки и вторичное жилье соответственно, а в июне 2023 года – 187,7 тыс. руб. и 160 тыс. руб. 

В Санкт-Петербурге, наоборот, цены на первичку превышали стоимость вторичного жилья. В июне 2023 года стоимость кв. м. на вторичном рынке составляет 203 тыс. руб., а на первичном – 240,8 тыс. руб. По области такая же картина – 112,5 тыс. руб. и 150 тыс. руб., соответственно. 

Подводя итог, стоит отметить, что в каждом городе рынок недвижимости имеет собственные отличительные черты. Самый изменчивый – московский. Он наглядно демонстрирует, как продавцы взвинчивают цены. Когда люди начинают отказываться от покупки квартир в новостройках, на это сразу же реагируют продавцы вторичной недвижимости и поднимают цены. Это самый явный ответ на вопрос, почему квартиры такие дорогие. Но как только продажи новостроек ожили, то «аппетиты» продавцов уменьшились, и цены стали похожи на региональные, где квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек. Где-то на 5-10%, а где-то и на все 30%.