Покупка квартиры с прописанным человеком: риски и обязанности

Каждый читал в интернет-источниках о тем, как некто купил квартиру с прописанным человеком и долго маялся с этой проблемой. Если при оформлении документов покупатель допустил оплошность, то проблема покупки квартиры с прописанным человеком решается путем снятия с регистрационного учета через суд. Процедура не вызывает сложностей. Главное понимать, какие категории прописанных граждан могут стать проблемой, – и избегать таких ситуаций.

Прописка и регистрация: в чем разница

Главная отличительная черта двух понятий – в обязанностях гражданина. Институт прописки в СССР был тесно связан с паспортной системой и носил обязательный характер, а регистрация – это уведомительная процедура. 

Как развивалась система прописки

После победы революции Владимир Ленин отменяет паспорта царской России, мотивируя это тем, что «никто не смеет указывать крестьянину, где ему селиться и работать». Но уже во времена гражданской войны особым декретом СНК и ВЦИК РСФСР паспортную систему возрождают, чтобы бороться с «трудовым дезертирством». Затем последовало еще несколько этапов развития института прописки – и к 1974 году она приобрела разрешительно-уведомительный характер. 

Гражданин, покидавший постоянное место жительства на срок больше 1,5 месяцев, был обязан выписаться перед отъездом. Прибыв на новое место, он шел в паспортный стол, где становился на временный учет, т.е. получал временную регистрацию. Перед отъездом домой он снимался с учета и по приезду опять отправлялся в паспортный стол. Письменные свидетельства той эпохи некоторые россияне могут увидеть в собственной домовой книге, где большинство записей приходится на период с 1970 по 1980 годы.

В 1993 году РФ принимает закон «О праве граждан на свободу передвижения», которым отменяет институт прописки. Теперь понятия «прописка» в юридических документах нет. Вместо нее ввели понятие «регистрации». 

Теперь россиянин может купить квартиру и зарегистрироваться в ней, но это не является обязанностью. Живите в купленной квартире с семьей, зарегистрировав в ней только себя, и платите за коммунальные услуги из расчета одного человека вместо троих или двоих.  Это не считается преступлением и не грозит собственнику преследованием со стороны правоохранительных органов. 

Но регистрация понадобится, если россиянин планирует:

• купить/продать квартиру или машину, т.е. выполнить действия, связанные с собственностью;
• зарегистрировать ИП, открыть свой бизнес;
• получить льготы или выплаты от государства;
• получить положенное по закону бесплатное медобслуживание в больнице.

Регистрация не требуется, если вы устраиваетесь на работу. Но некоторые работодатели отказывают в трудоустройстве людям без регистрации. 

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми 

Да, покупатель вполне может внести деньги, а потом случайно узнать, что в купленной квартире остались прописанные люди. Или же узнать об этом в момент подписания договора, но поверить продавцу, который уверяет, что «прямо сейчас не может снять их с регистрации, но сделает это в течение ближайшего 1-2 месяцев».

Почему возможна покупка квартиры с зарегистрированным человеком

Потому, что раньше существовала домовая книга. Когда гражданин регистрировался в квартире (постоянно или временно), делалась одна запись, а когда выписывался – вторая. Каждая запись сопровождалась штампом постановки/снятия с учета. На штампе стояли дата и подпись лица, сделавшего запись. 

У владельцев частных домов домовая книга хранилась на руках. При покупке жилья она переходила новому владельцу. Домовая книга жильцов многоквартирных домов велась ЖЭКом. Чтобы узнать, сколько человек и кто именно прописан в квартире, было достаточно прийти в ЖЭК с шоколадкой. Теперь жилищный учет стал электронным. Бумажные домовые книги больше не ведут. ЖЭКи передали их в архивы. Получить сведения из архива по запросу не всегда удается даже собственникам жилья. Архивы отказывают, мотивируя это законом о конфиденциальности персональных данных, что создает трудности.

Рассмотрим ситуацию на примере. С юридической точки зрения, она не подпадает под категорию «покупки квартиры с невыписанными жильцами», хотя несет риски для покупателя. Допустим, гражданин осужден на 15 лет. Он снят с регистрационного учета в квартире и сведений о нем вы не увидите в документах, предоставленных продавцом. После окончания срока заключения гражданин имеет право быть зарегистрирован по последнему месту жительства, несмотря на то, что квартира уже продана. Такой поворот событий вряд ли понравится новому собственнику, но закон не на его стороне.

Какие документы могут показать наличие прописанных жильцов

Выписка из ЕГРН – главный документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Раздел №2 этого документа – «Сведения о зарегистрированных». Он дает представление о том, кто и какими правами обладает. 

Пункт 2 – «вид права собственности»

Пометка «долевая» означает, что продавец владеет квартирой совместно с мужем/женой или она покупалась на средства материнского капитала и доли выделены детям. 

Что важно знать: Владельцы долевой собственности имеют равные права на объект недвижимости. Это значит, что нужно согласие каждого совладельца на продажу. Согласие оформляется в письменном виде.

Пункт 3 – «обременение»

Нужна пометка «не зарегистрировано». Этот пункт означает, что право владельца распоряжаться недвижимостью ограничено кем-то. Например, квартира куплена в ипотеку, но это не значит, что вы покупаете квартиру у банка с прописанными людьми. Это значит, что банк должен дать согласие на переоформление ипотечного договора на нового плательщика, т. е. на покупателя.

Обременение в отношении покупки недвижимости с прописанными людьми может означать, что человек купил квартиру у пожилого собственника (пенсионера) по сниженной цене в обмен на пожизненное содержание предыдущего владельца. Выписать этого человека из квартиры нельзя. Поэтому появляется обременение. 

Что важно знать: Что подразумевается под обременением? Чем это грозит вам и права того человека, который прописан в покупаемой квартире. Права несовершеннолетних или недееспособных людей защищаются законом. Поэтому устных заверений и расписок продавца в том, что это его бабушка и он снимет ее с регистрации в этом месяце, – не аргумент для суда, если покупателю предъявят иск и потребуют восстановить нарушенные права этих людей.

Риски, возникающие по зарегистрированным лицам, не снятым с учета

Наиболее частая ситуация – продавец объясняет, что прямо сейчас не может снять с регистрации членов семьи, но сделает это в ближайшее время. А потом новый собственник месяцами слушает о том, что «были обстоятельства, но вот буквально завтра…». Эта ситуация на опасна. Просто нужно прийти в суд с исковым заявлением о снятии с регистрационного учета. Обратите внимание, что ответчиком по иску является не продавец, а лицо, которое нужно выписать. Подтверждение права обратиться с иском становится договор купли-продажи жилья. 

Если возникает вопрос о рисках в отношении квартиры с прописанным человеком, то главный риск – нарушение прав этого человека. 

Нельзя снять с регистрационного учета 4 категории граждан:

• несовершеннолетних;
• супругов, если при заключении брака составлялся брачный договор и там прописано что-то вроде «пожизненного проживания»; или супруги – члены жилищного кооператива, совместно вносившие деньги на покупку квартиры;
• людей, которые подарили или продали квартиру с заключением договора пожизненного содержания;
• людей, которые на момент приватизации в 1990-х отказались от своей доли в пользу других жильцов квартиры, т.е. у них нет доли, но право проживания за ними сохраняется пожизненно.

Можно ли покупать квартиру с прописанным человеком? Можно. В случае, если предыдущий владелец жилья затягивает со снятием с учета, вы можете сделать это через суд, если речь не идет о четырех перечисленных категориях. В ситуации с ними, истец получит отказ и тогда – да, покупать квартиру с прописанным человеком может быть опасно. 

Что делать: как выписать без согласия

Порядок принудительной выписки включает семь пунктов:

1. 1

   Подготовка искового заявления. Для этого владелец квартиры обращается к любому юристу. Понадобится договор купли-продажи и документы, из которых следует, кто еще зарегистрирован в вашей квартире. Эти сведения нужны юристу для точного описания сути случившегося в вашем исковом заявлении.
2. 2

   Отнести готовый иск в канцелярию суда. Можно отправить заказным письмом.
3. 3

   Оплатить государственную пошлину за рассмотрение дела.
4. 4

   Дождаться судебного заседания. В ситуации с человеком, прописанным в покупаемой квартире, дело рассматривается без присутствия ответчика. Это допускается законом, но ответчика суд все равно уведомляет о дате заседания, как и истца.
5. 5

   Получение решения суда на руки.
6. 6

   Подача заявления на снятие человека с учета на основании решения суда. Заявление можно подать через МФЦ или через отделение МВД, т.е. бывший паспортный стол.
7. 7

   Получение документа (уведомления) о снятии ответчика с учета.
8. 8

   Срок рассмотрения искового заявления судом – 1-3 недели. Срок, в который ответчика снимут с учета – через 3-8 дней после получения на руки решения суда и подачи заявления в МФЦ.

Подводя итог, заметим, что риски при покупке квартиры с прописанными людьми есть всегда. Поэтому банки при покупке квартиры в ипотеку всегда проверяют жилье на юридическую чистоту. Покупая за собственные деньги, рекомендуется поручать проведение такой проверки юридическим фирмам, которые специализируются на недвижимости.