Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника – это длительный, имеющий множество ограничений процесс. Подобные ограничения устанавливаются законодательством с одной единственной целью – защитить права собственности ребенка и обеспечить его в будущем личным жильем или надлежащей долей в нем.  Основная правозащитная задача в такого рода сделках ложится на местные органы опеки и попечительства, которые обязаны тщательно рассмотреть каждую отдельную ситуацию. Продажа квартиры с ребенком в данном случае полностью зависит от решения этой службы, которая может как дать разрешение, так и наложить на сделку ряд ограничений, или же полностью отказать в возможности отчуждения жилья, если решит, что в ходе его права ребенка могут быть нарушены.

Как ребенок становится собственником недвижимости?

Право собственности на недвижимость несовершеннолетний может получить в нескольких случаях. Наиболее распространенные из них:

Материнский капитал

С 2020 года на каждого ребенка в семье (до 2020-го, на каждого второго и последующего малыша) государством предусмотрена материальная помощь, которая называется материнским капиталом. На использование такого капитала наложены ограничения. Наиболее часто он используется для приобретение нового жилья или улучшения жилищных условий. 

Часть купленной на материнский капитал недвижимости автоматически становится имуществом несовершеннолетнего ребенка, самостоятельно распорядиться которым он сможет по достижению 18 лет. После приобретения жилья с использованием материнского капитала  ребенку или детям предоставляются доли в нем наравне с родителями. 

В некоторых случаях наступление права собственности может быть отложено на небольшой срок. Так бывает, когда квартира покупается в недостроенном доме или в ипотеку. Во втором случае квартира оформляется на родителей или официальных представителей, а после погашения кредита детям обязательно выделяются доли в ней.

Приватизация

Несовершеннолетние могут стать собственниками жилья после его приватизации. Всем, кто проживает в неприватизированной квартире, на момент оформления права владения ею положены равные доли. Для этого обязательно требуется согласие всех совершеннолетних жильцов и подростков в возрасте от 14 до 18 лет.

Дети младшего возраста также могут отказаться от участия в приватизации, однако только с разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение может быть дано только в том случае, когда в собственности этого несовершеннолетнего есть другое жилье, качественно превосходящее объект приватизации.

Добровольное оформление жилья на ребенка

Родители по собственной инициативе могут оформить жилье на несовершеннолетнего во время покупки или позже с помощью договора дарения. В этом случае, как и с получением наследства, он становится единственным собственником квартиры, и продать такую недвижимость, полностью оформленную на ребенка, сложнее всего.

В связи с невозможностью отчуждения такой собственности, некоторые родители или опекуны могут передавать недвижимость во владение несовершеннолетними, чтобы защитить ее от кредиторов на случай невыплаты долгов. Жилье, принадлежащее подобному собственнику, не подлежит изъятию ни в каком случае.

Также квартира может оформляться на ребенка с целью обеспечить его собственным жильем в будущем. Или же чтобы она не считалась совместно нажитым имуществом и не подлежала разделу при возможном расторжении брака родителей.

С какого возраста несовершеннолетний может распоряжаться недвижимостью?

Дееспособность лиц, не достигших 18-летнего возраста, регламентируется статьями 26-28 Гражданского Кодекса РФ. Продать квартиру ребенок собственник может, если достиг определенной возрастной границы. И только с согласия родителей, опекунов и ООП.

Согласно законодательству, выделяют три возрастных промежутка, каждый из которых характеризуется определенной свободой действий:

• 14-18 лет. Этот возраст означает ограниченную дееспособность. Несовершеннолетний может по собственному желанию ставить подписи на документах, давать разрешение на операции с недвижимостью, однако не может быть их инициатором;
• 6-14 лет. Этот период делает ребенка частично дееспособным, при этом права подписывать документы и принимать участие в сделках он не имеет;
• до 6 лет любой ребенок считается недееспособным, а решения относительно всех аспектов его жизни принимаются родителями либо официальными представителями.

В результате эмансипации – официального признания судом или органами опеки несовершеннолетнего полностью дееспособным – полная дееспособность может наступить в возрасте 16 лет. После этого, как и в случае вступления в брак, такое лицо может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом, без участия опекунов или ООП.

Условия для оформления сделки с несовершеннолетними собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними прописанными детьми возможна только с одобрения органов опеки и попечительства. Единого, строго ограниченного протокола в предоставлении такого разрешения нет – каждое заявление на операцию подобного рода рассматривается в индивидуальном порядке, учитываются абсолютно все сопутствующие нюансы. Это делается для того, чтобы защитить имущественные права ребенка и гарантированно обеспечить его собственным жильем.

Общие требования, которые выдвигаются ООП к представителям несовершеннолетнего при продаже недвижимости, сводятся к следующему:

• ребенок должен быть своевременно зарегистрирован на новом месте жительства;
• если продаваемая квартира не единственная, в которой несовершеннолетний имеет долю, деньги от ее продажи должны отправиться на отдельный расчетный счет;
• в новом жилье несовершеннолетнему должна быть предоставлена доля, не меньше, чем в старом.

Последний пункт требований нуждается в пояснениях. Доля ребенка в новом жилище определяется не только процентным соотношением на каждого члена семьи, но и нормами площади, которые должны быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Иными словами, если ребенку на момент продажи жилья принадлежит его треть, а количество квадратных метров новой недвижимости меньше, то в этом случае доля несовершеннолетнего составит больше трети. Таким образом, в результате несовпадения площади собственность ребенка будет рассчитываться по квадратуре.

Если приобретенное жилье больше, доля ребенка может составлять меньшее процентное число, однако по площади быть равной или превышать предыдущую.

Также органы опеки требуют предоставить документы, подтверждающие факт наличия или скорого приобретения новой недвижимости: договор купли-продажи, долевого участия или переуступки прав требования или договор с подрядчиком, если уже имеющееся жилье находится в процессе ремонта или улучшения условий.

В каких случаях ООП могут запретить сделку?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком может не состояться по ряду причин. Самая распространенная и весомая из них – отсутствие согласия со стороны органов опеки и попечительства. На практике причин для отказа встречается гораздо больше, чем для разрешения. 

ООП не дадут разрешения на продажу в случаях, если:

• Кто-то из законных представителей ребенка отказывается от оформления сделки. Обязательным условием для продажи недвижимости с несколькими собственниками является согласие абсолютно всех участников соглашения. Если один из родителей или опекунов не согласен с продажей, такая сделка не будет иметь юридической силы.
• Жилье, в которое будет переселяться несовершеннолетний, уступает продающемуся по качественным характеристикам или площади. К такой недвижимости также относятся объекты, находящиеся в аварийном состоянии или требующие капитального ремонта.
• Покупаемая взамен продающейся квартира находится в доме, строительство которого завершено менее, чем наполовину. Эти нормы могут отличаться, зависимо от региона страны, хотя на практике органы опеки редко дают разрешение, если построено менее 70-80% дома.
• После продажи недвижимости в новом жилье ребенку не планируют выделить долю, равноценную по площади и техническим условиям предыдущей. В этом случае ООП не дадут разрешения, даже если переселение несовершеннолетнего значительно улучшит его условия проживания.
• Новое жилье лишено элементарных удобства. К ним относятся холодная и горячая вода, централизованная канализация, отопление, электричество. Отказано может быть и в том случае, когда отсутствуют не все упомянутые инженерные коммуникации, а всего лишь некоторые из них.
• Несовершеннолетний является собственником по праву наследования, но еще не вступил во владение этой собственностью. Перед продажей жилья в этом случае следует довести до конца все формальности относительно вступления в наследство, иначе продать такую квартиру не позволят.
• Не совпадает метраж при одинаковой доле. Поскольку на ребенка должно припадать не меньшее количество площади, чем в старом жилье, размер доли должен формироваться из учета площади квартиры. Если новое жилье меньше, то доля в нем, соответственно, будет больше.
• Стоимость новой квартиры значительно меньше. Эта стоимость берется из официальной оценки БТИ и не должна быть ниже цены старого жилья. Допустимой является всего лишь незначительная разница, которая будет отправлена на специальный счет и заморожена на нем до наступления совершеннолетия ребенка.
• Планируется переселение в худший район или населенный пункт. Состояние инфраструктуры населенного пункта или его района относится к категории жилищных условий, которые не должны ухудшаться. Если семья планирует переехать в менее престижный район, в продаже квартиры ей могут отказать. Исключение составляют только большая разница между старым и новым жильем в сторону улучшения или иные случаи, попадающие в категорию особых.

Исключения для продажи жилья с ухудшением условий

Как уже упоминалось, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, когда имеются законные препятствия для оформления сделки, можно, если органы опеки посчитают конкретную ситуацию исключительной. Для этого должны быть очень веские обстоятельства, которые будут превалировать над возможным ухудшением жилищных условий.

Органами опеки и попечительства может быть дано согласие на продажу недвижимости в следующих случаях:

• Если жилье находится в стадии строительства, при этом ребенку будет обеспечена прописка до момента обретения собственности над этим жильем. В данной ситуации проще всего получить разрешение, когда в собственности несовершеннолетнего имеется доля в другой недвижимости, по адресу которой он может быть зарегистрирован. Если прописать ребенка не представляется возможным, фактически это будет означать, что ему негде жить, поэтому в таком случае рассчитывать на лояльность ООП не приходится.
• Если ребенок находится в состоянии тяжелой затяжной болезни. В такой ситуации разрешение от органов опеки на продажу квартиры может быть получено, если новое жилье будет незначительно уступать первому. Однако это возможно только тогда, когда денежная разница будет использована на лечение несовершеннолетнего. 
• Если имеющееся в собственности жилье не подходит собственнику по состоянию здоровья. Несовершеннолетние, склонные к тяжелым аллергическим реакциям или хроническим респираторным заболеваниям и проживающие в загрязненных промышленных зонах, могут получить согласие на продажу жилья с последующей покупкой уступающей по качеству замены. Например, часто такой заменой выступает недорогой частный дом за чертой города в противовес квартире в его промышленном районе.
• Если ребенок нуждается в специализированном учреждении, которого нет в населенном пункте его регистрации. Таким учреждением может выступать коррекционная школа, специализированный интернат, учебное заведение закрытого типа и т.д. В этом случае допускается незначительное ухудшение условий проживания, но сохраняется обязательное условие предоставления ребенку доли, равной по объему предыдущей.
• Если родители несовершеннолетнего разводятся. Даже если жилищные условия несовершеннолетнего при этом ухудшатся, опека может посчитать это лучшим вариантом, нежели проживание в неблагоприятной психологической атмосфере. Обеспечение ребенка собственностью в будущем происходит двумя путями: или созданием специального счета, доступ к которому он получит после совершеннолетия, или, что более предпочтительно, если у одного из родителей имеется другая недвижимость, и ребенок получит долю в ней.
• Если планируется переезд в другую страну на длительный срок или постоянное проживание. В таком случае представителям несовершеннолетнего не нужно подавать в органы опеки договор купли-продажи или другой документ, удостоверяющий факт приобретения нового жилья, а также предоставлять в нем долю. Для получения разрешения потребуется доказательство переезда: виза, вид на жительство родителей или другие документы такого рода.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком можно, соблюдая два условия: купить новое жилье не хуже предыдущего или положить вырученные от продажи деньги на счет до его совершеннолетия, если в его собственности имеется еще одна недвижимость.

Эти простые, на первый взгляд, условия требуют тщательной подготовки и сбора множества документов. По сравнению с продажей квартиры, которой владеет совершеннолетний собственник, операции с недвижимостью, на которую имеют право дети, включают несколько дополнительных этапов. Для того, чтобы продать такое жилье, следует предпринять несколько обязательных подготовительных шагов.

Этап 1. Собрать документы

Перед тем, как получить согласие местных органов опеки и попечительства, следует собрать целый пакет документов. В него входят:

• заявление родителей, официальных опекунов или других представителей несовершеннолетнего;
• документ, удостоверяющий личность: свидетельство о рождении или паспорт гражданина РФ, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
• паспорта родителей и других законных представителей или другие, удостоверяющие личность, документы;
• выписка из Росреестра, которая официально подтверждает право собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в ней. Такую выписку можно заказать на официальном сайте или получить ее в местном отделе службы;
• документ, устанавливающий происхождение собственности: договор дарения, купли-продажи, долевого участия или переуступки прав требования, приватизации, мены, заверенное свидетельство о том, что имущество было получено путем наследования согласно завещанию или закону, распоряжение суда о присвоении права собственности.
• справка о состоянии готовности объекта, составляющая не менее половины, если в качестве доказательства полноценной смены места проживания подается договор долевого участия;
• выписка из ЕГРН, в которой указывается кадастровая стоимость жилья;
• кадастровый паспорт с технической характеристикой недвижимости.

Кадастровый паспорт, выписка из Росреестра требуются и на покупаемый объект. Кроме этого органы опеки в большинстве случае просят предоставить доказательства факта покупки нового жилья: договор купли-продажи или соглашение о задатке.

Этап 2. Подать заявление в органы опеки и попечительства

Соответствующее заявление на получение разрешения на продажу можно подать в местном муниципальном отделении опеки или одном из филиалов многофункционального центра государственных услуг. Заявление должно содержать следующие важные данные:

• информацию о несовершеннолетних собственниках жилья, которое планируется продавать;
• данные и адрес продавца приобретаемой недвижимости;
• выписки из ЕГРН о праве собственности владельцев, в том числе несовершеннолетних, как отчуждаемой квартиры, так и покупаемой;
• письменное обязательство предоставить в собственность несовершеннолетнего квартиру или долю в ней, равную по площади в старом жилье;
• подпись законных представителей ребенка и дата.

В заявлении должны содержаться сведения обо всех законных представителях несовершеннолетнего, которые имеют право участвовать в его жизни. В некоторых случаях такой представитель может быть единственным: мать-одиночка, один родитель, если второй лишен родительских прав, умер, пропал без вести или находится в розыске. В такой ситуации органам опеки следует предоставить доказательство, что второй представитель не имеет возможности участвовать в данной сделке.

Заявление на сделку с недвижимостью с участием несовершеннолетних должно быть рассмотрено на протяжении 15 дней. После этого выдается или предварительное разрешение, или отказ, который не запрещается оспаривать в суде. Отказ обязательно должен быть мотивирован весомыми аргументами.

Важно знать, что разрешение продавать квартиру, владельцем которой является ребенок, может быть как временным, так и с открытой датой истечения. В первом случае нужно обязательно оформить сделку до истечения этого срока, поскольку в противном случае всю процедуру придется повторять заново. Во втором – разрешение действительно до востребования, и заняться продажей и поиском жилья на замену можно в любое удобное время.

Этап 3. Оформить договор купли-продажи

Подписывать договоры купли-продажи можно только после получения разрешения ООП. В случае их отказа есть риск потерять деньги по причине аннулирования сделки.

Наиболее предпочтительным вариантом соглашения в операциях с недвижимостью, которой владеют несовершеннолетние, является альтернативная сделка. Она представляет собой одновременный процесс продажи и покупки нового жилья. Несмотря на удобство, воплотить в жизнь такой сценарий оказывается достаточно сложно: найти покупателя на свою квартиру и подходящий вариант для покупки за очень короткий срок везет не каждому. 

По этой причине нередкими являются такие виды договоренностей, при которых, следуя письменным обязательствам представителей, ребенок получает долю в квартире позже, после покупки нового жилья. У этого способа есть один существенный недостаток – органы опеки весьма неохотно дают согласие на подобных условиях, в основном это происходит в исключительных, не терпящих промедления случаях.

Договоры с участием несовершеннолетних подлежат обязательной регистрации у нотариуса. Если ребенок не достиг 14 лет, подписи на документах за него ставят родители или опекуны. По достижению этого возраста он уже имеет право самостоятельно подписывать все бумаги с пометкой представителей, что они согласны с его действиями.

Если новая недвижимость уже приобретена, договор купли-продажи по ней предоставляется органам опеки в месячный срок. После подтверждения со стороны ООП нотариус может приступать к составлению соглашения на продажу старой квартиры. 

Этап 4. Зарегистрировать сделку

Право владения недвижимостью считается полностью подтвержденным после его регистрации в Росреестре. Не исключением в этом случае являются и сделки с участием несовершеннолетних. Для регистрации в этот государственный орган подаются:

• договоры купли-продажи на отчужденную и приобретенную квартиры;
• разрешение ООП на проведение такой операции с недвижимостью;
• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя: паспорта, свидетельство о рождении, если участнику сделки не исполнилось 14 лет.

Регистрация облагается государственной пошлиной, которую оплачивает покупатель. Свидетельство о присвоении права собственности на недвижимость обычно выдается на протяжении недели.

Этап 5. Подать информацию в органы опеки

Государственным органам опеки следует предоставить выписку из ЕГРН о том, что ребенок стал собственником приобретенного жилья. В случае, если в его собственности имелось другое недвижимое имущество, показывать следует уже выписку с расчетного счета, на который были зачислены полученные от продажи деньги.

Эти документы будут свидетельствовать о том, что права ребенка никоим образом не нарушены, и по достижению совершеннолетия он будет владеть собственной недвижимостью или сможет ее приобрести.

Как продать квартиру, если ребенок только прописан?

Продать квартиру с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком, который не является собственником или не имеет права на долю в квартире, немного проще. Для этого не нужно получать разрешение органов опеки, следует лишь следить, чтобы не были нарушены элементарные права этого ребенка. Согласие ООП потребуется только в том случае, если прописанный несовершеннолетний лишился родителей или находится под опекой.

Основная проблема состоит в регистрации ребенка, к которой, впрочем, предъявляются более мягкие требования, чем в случае с продажей его собственности. Если возможности сделать это незамедлительно нет, желательно провести альтернативную сделку купли-продажи. После снятия жильцов с учета следует показать выписку об этом продавцу нового жилья, после чего зарегистрироваться по новому адресу.

Следуя всем условиям, которые выдвигают органы опеки с целью защиты прав детей, продать квартиру с несовершеннолетними собственниками не составит никакого труда. Если на пути к сохранению его интересов будут предприняты все необходимые действия, препятствий на пути к смене жилья не возникнет.