Строительство жилого дома для частного лица начинается с покупки участка, но это не значит, что покупатель сразу же приступит к заливке фундамента и возведению стен. Государство регламентирует процесс, обязуя участников строительства обзавестись разрешительными документами. У каждой стороны (подрядчик и владелец) будет собственный список. Подробнее о том, как получить разрешение – в нашем материале.
Покупка земельного участка
Выбирая участок для постройки дома, покупатель в первую очередь интересуется правоустанавливающими документами продавца. Раньше предоставлялось свидетельство о праве собственности, но с 2016 года его заменили на выписку из Единого государственного реестра. Выписка удостоверяет:
- кому принадлежит участок (ФИО продавца должно совпадать с ФИО владельца или же у продавца должна иметься действующая доверенность от владельца, в которой указан перечень разрешенных действий);
- как можно использовать участок (в строке «виды разрешенного использования» должно стоять «для жилищного строительства».
Наиболее распространенная проблема – покупка участка, не предназначенного для постройки дома. Статус участка может меняться. Например, местные власти перевели часть земель сельскохозяйственного назначения под участки для индивидуального строительства. Поэтому строительство жилого дома на бывшем дачном участке возможно, если муниципалитет изменил его статус. Но этого может и не произойти. Поэтому правильно сразу купить подходящий участок.
Также при покупке понадобятся:
- кадастровый паспорт на участок;
- техническая документация на строения, если они уже есть на территории;
- межевой план и акт согласования границ.
Если какой-то из документов отсутствует, то до подписания договора купли-продажи владелец должен получить их. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых предоставляется в Росреестр на регистрацию. Размер пошлины за регистрацию сделки составляет 350 рублей.
Для регистрации понадобятся:
- заявление;
- договор, подписанный сторонами;
- паспорта участников;
- разрешение от других членов семьи продавца, если участок находится в долевой собственности;
- правоустанавливающие документы на участок;
- акт приема-передачи.
Сделка регистрируется в течение недели, но иногда сотрудники Реестра проводят дополнительную проверку документов и срок может увеличиться до 10 дней.
Строительные работы: предварительный этап
В списке документов, которые понадобятся покупателю для того, чтобы начать стройку, имеется четыре документа, каждый из которых ему придется получить лично:
- разрешение на строительство дома, которое выдается местной администрацией (городской, поселковой);
- акт обследования участка;
- архитектурный план – его еще называют строительным паспортом;
- документы, подтверждающие согласование плана размещения строения на участке с санитарными и пожарными службами.
Разрешение на строительство жилого дома – финальный документ в списке. Выдается местными органами власти. Он подтверждает, что представленная на рассмотрение документация соответствует всем градостроительным нормативам, а это значит, что до того, как обращаться за разрешением, собственник готовит документы, которые проанализирует архитектурное бюро прежде, чем выдаст заключение (положительное или отрицательное) по вашему обращению.
Разрешение на строительство дома не понадобится собственнику участка если он:
- строит некапитальное строение, т.е. без фундамента;
- строит временное сооружение или такое, которое можно разобрать (навес, гараж-ракушка);
- строит домик на садовом участке (не считающийся жилым);
- если уже есть постройка и документы к ней, но планируются дополнительные работы, которые не изменят конструкцию дома и расположение инженерных сетей.
Экспертные оценки
Прежде чем обратиться за выдачей разрешения на строительство, собственник начинает с оценки территории. Цель – выяснить насколько устойчив грунт и как глубоко залегают грунтовые воды. Если они слишком близко к поверхности, о фундамент будет подтапливать, а внутри дома будет ощущаться сырость. Неустойчивый грунт ведет к медленному разрушению стен.
Геологические обследование проводят специалисты, у которых есть лицензия на данный вид деятельности. Для работы им понадобятся имеющиеся у владельца документы (кадастровый паспорт, план границ участка). Результатом станет экспертное заключение и схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
Помимо геологического заключения может готовиться градостроительный план. На нем отмечают объекты расположенные на земле и под ней Среди них: силовые кабели, природоохранные зоны и их границы, если участок расположен рядом с ними, и т.д. Если выясняется, что под землей находятся трубы водопровода или другие коммуникации, доступ к которым должен быть свободным, то при обращении за разрешением на строительство дома, будут обращать внимание на то, не окажется ли постройка над этим участком.
План строительства
Следующий документ – архитектурно-градостроительное решение (АГР). Чтобы архитектурное бюро разрешило стройку, недостаточно набросать схематический план дома или указать, что планируете построить «частный дом площадью 100 кв. м».
АГР включает строительные подробности:
- подъездные пути к участку;
- план расположения помещений внутри дома с указанием площади, расположения дверей, окон;
- подробно описываются материалы, из которых будет строится фундамент, стены, крыша.
- схема расположения объектов на участке;
- план расположения комнат дома (дверей и окон);
- схема инженерных сетей (вода, канализация и т.д.)
АГР также лучше заказывать у специалистов, но после того, как будет готово геологическое заключение по участку. От него зависит расчёт фундамента и других параметров.
Еще одним документом будет план организации строительства. По сути, это график проведения работ, в котором отмечают, сколько времени отводится на каждый этап строительства. План также может подготовить организация, составлявшая АГР.
Как получить разрешение на строительство в 2024 году
Для получения разрешения собственник обращается в местную администрацию. Выдачей разрешений может заниматься архитектурное бюро или же другой отдел. Узнать эту информацию можно, обратившись в городскую администрацию лично или посмотрев на сайте, если там указаны такие сведения.
Порядок выдачи разрешений на строительство состоит из одного действия.
Собственник:
- пишет заявление (его можно заполнять онлайн в некоторых регионах);
- прилагает к нему ряд документов:
- выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности;
- кадастровый паспорт участка;
- отчет экспертов о геологическом обследовании участка;
- межевой план;
- строительный план (график работ);
- АГР с сопровождающими его документами (схемами и актами обследования от специалистов).
Список документов может меняться. Допустим, что участок покупала семья и он находится в долевой собственности. В этом случае понадобится приложить письменное согласие других совладельцев на строительство. Точный перечень документов можно взять в архитектурном бюро, т.е. там, где выдают разрешение на строительство жилого дома.
Сроки получения документов
Срок рассмотрения заявки составляет 5 дней. Ответ может быть положительным или отрицательным. Отказ будет обоснован и владельцу останется только устранить недостатки, указанные в уведомлении. После чего он может снова подать заявку на получение разрешения на строительство.
Срок годности разрешений
Нужно учитывать, что разрешение на строительство действует на протяжении ограниченного промежутка времени. Например, на срок, указанный в проектной документации. Максимальный срок – до 10 лет. Если за это время дом не будет построен, документы придется собирать заново и продлять срок действия выданного разрешения.
Стоимость подготовки документов
Подготовить документы для получения разрешения на строительство самостоятельно собственник не может. У него нет необходимых знаний, инструментов и квалификации. Помощь в подготовке оказывают многие организации, а так как объем работ по подготовке заранее определить нельзя, то цены будут варьироваться в широком диапазоне. Поэтому имеет смысл проконсультироваться в нескольких организациях и выбрать одну из них.